出售已抵押的房产，合同效力如何

根据《物权法》第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。通俗的说就是合同有效并不必然导致物权变动。买卖房屋过程包括房屋买卖合同的签订与房屋过户两个步骤，第一个签订合同的行为法律定性为债权行为，第二个房屋过户法律定性为物权行为，即不动产物权的变动不仅需要双方买卖房屋的合意，还必须履行变动登记的手续。根据《物权法》第191条第二款 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《担保法》第49条第1款 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。以上两条说的“不得转让抵押财产”与“转让行为无效”与合同效力无关，均是指不能产生物权变动效果，仅仅是一种对物权变动的规定。

根据以上分析，出售已经抵押的房产，房屋买卖合同的效力还是依据合同法第52条来判定，已设立抵押权不能成为合同无效的抗辩理由。已设立抵押权带来的法律后果是在未涤除抵押权之前，原合同有效但无法进行过户，合同一方当事因不能及时过户而带来的损失只能通过主张违约责任来填补。（《合同法》第110条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行······）

附已生效案例

案情简介：2007年5月18日，原告张某华与被告姚某峰签订《房屋买卖中介合同》，约定，被告姚某峰将昆山市玉山镇胜利新村XX幢XXX室（房产证面积110.22平方米）及自行车库（房产证面积11.29平方米）卖给原告张某华，总价款22.3万元；原告张某华在2007年6月2日前支付清20万元，余款2.3万元在两证到手后全部付清；原告张某华办理两证过户费自行承担，国家征收各项税收（营业税、所得税）双方各自承担一半。2007年5月18日，原告张某华支付被告姚某峰1万元；2007年6月6日，原告张某华支付被告姚某峰19万元。

2014年2月24日，昆山市玉山镇胜利新村XX号楼XXX室（房屋产权证号为10××62）登记于被告姚某峰名下。2014年3月20日，昆山市玉山镇胜利新村XX号楼XXX室登记设有他项权证，债权数额为42万元，债务期限为2014年3月18日至2038年3月18日。

一审观点：原、被告之间签订的《房屋买卖中介合同》系双方真实意思，同时没有违反法律禁止性规定，双方签订的房屋买卖合同合法、有效，故原告张某华要求确认双方2007年5月18日签订的房屋买卖中介合同有效的诉讼请求应予以支持。

签订合同后，原告张某华按照合同要求已支付被告姚某峰购房款20万元，现原告张某华请求被告姚某峰履行合同约定的房屋权属登记转移义务，按照合同约定，被告姚某峰理应履行该义务，但涉案房屋抵押权尚未注销，根据我国《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，庭审中原告张某华也明确表示不愿代为涤除该抵押权，截至本案庭审结束该抵押权未能消灭，涉案房屋的权属登记转移成为事实上履行不能，原告张某华坚持请求被告姚某峰履行合同约定的房屋权属登记转移义务，本院无法支持，原告张某华可根据情况另行行使权利。