【案情简介】

2012年7月，万某与开发商签订商品房预售合同一份，约定万某购买开发商开发的一套房屋，房屋总价987197元。开发商应于2014年5月31日前向万某交付该商品房，如开发商迟延交付该商品房，应按照已收价款的万分之二/天向万某支付违约金。合同签订后，万某支付了全部购房款，而开发商延期108天才将上述房屋交付万某。万某诉至法院，要求开发商按万分之二/日标准支付逾期交房违约金21323.52元。开发商在诉讼中辩称，对延期交房108天的违约事实无异议，但双方约定的违约金标准过高，请求按照同地段同类型房屋租金标准予以核减。法院经审理后判决，开发商支付违约金酌减11700元。

【案情评析】

1、为什么要调整违约金？违约金主要是补偿因违约造成的损失，而不是主要为了惩罚违约行为者，因此违约金的约定可以高于实际损失，体现一定的惩罚性，但如果偏离太多，法院有权在当事人的申请下予以调整，以体现违约金的补偿性。

2、违约金调整的幅度？就本案而言，开发商逾期交房客观上给万某造成不能占有使用涉案房屋的实际损失，该损失与同地段同类型房屋的租金相一致，而双方商品房预售合同约定的万分之二/天违约金标准明显高于实际损失的百分之三十，故法院将违约金调整到租金标准的1.3倍。

3、违约金的性质以补偿性为主，兼具惩罚性。以惩罚性为主的的“天价违约金”很有可能最终得不到法院支持。

4、违约金既可以调高，也可以调低，衡量的主要标准是违约造成的实际损失。逾期交房违约金主要的衡量标准就是逾期交房给购房者造成的损失。因此，逾期交房违约金的调整，对买卖双方而言是相对公平的。所以购房者不用担心开发商设置的合同陷阱了。因为如果开发商故意约定了较低的违约金，在诉讼中，购房者仍然可以申请法院按照租金标准调整违约金，确保购房者的损失得到弥补。

5、逾期交房影响购房者按期入住，法院一般参考房屋租金标准调整违约金。下调违约金，一般不低于租金标准的130%。上调违约金，一般不应高于租金标准。但这个标准并非固定不变。在个案审理中可以根据根据公平和诚实信用原则予以衡量。租金标准一般由法院向政府机关或者中介服务机构调查，确保租金标准符合市场实际情况。

综上所述，提醒购房者注意：根据合同法的相关规定，调整违约金必须由当事人向法院申请，人民法院未经当事人请求不得调整违约金的数额。在诉讼中，如果认为约定的违约金标准过高或过低，一定要主动向法院提出调整的请求。