这一阶段上海房市不太乐观，出现了不少退 房事件，针对退房过程中出现的一些法律问题，本律师现作如下说明,与大家共享！ 一、退房从法律本质上讲是解除房屋买卖合同，之所以出现退房潮问题，有诸多因素： 1、政策部分.是前一阶段国家房产政策调整所导致的后期反映结果。从政策扶持，到放任发展，再到政策打压的过程，就是房地产市场价格的一个坐标线； 2、因果部分.是开发商与中介公司，炒房者在制造房地产市场虚假繁荣的同时，也为自己设定好了今后真实价格形成时出现退房潮的尴尬境地； 3、炒作部分.是整个房价熊市泡沫经济风光不再，房地产的真实价格浮出水面，接到最后一棒的真正购房者无法接受这一当初在繁荣经济掩盖下所炒作的虚拟价格； 4、价格部分.同一地段、同一楼盘、同一开发商、其在后期项目中所报的房产价格与年前的价格反差极大，尽管其在销售中采取这样那样的手段以图掩盖，但先期购房者用人民币付出的反省足以让他们深刻认识到开发商的暴利本质，因此只要有一人揭竿而起要求退房,响应者四处皆是，真可谓风起云动； 5、违约部分.开发商牟取暴利后在履约过程中仍不能如约向购房者按时交付房屋或办出产证或出现这样那样的质量问题。一年接近尾声，购房者从购房时的期待，到跌价后的无奈，直至开发商兑现承诺仍是遥遥无期后的受骗感足以让购房者愤怒乃至加入退房行列； 6、贬值部分.价格反差的另一结果是一些购房者宁愿付出一部分违约金而去解除合同，也不愿接受贬值后的房产。 二、既然要求退房，那么下一步如何解除合同，成功退房呢？本律师就这方面的法律问题总结如下： 1、约定解除合同之情形。即房屋买卖合同中都明确约定了交房期限，将来开发商不能按时交房则购房者可以选择适用解除合同这一条款，因此购房者要充分认识并利用这一条款，及时明确地告知开商要求退房并解除合同，因为这个解除合同条款虽然对购房者是有利的，但有些开发商都会在条款中附加一句说明，即如出现这一可以解除合同之情形时购房者在一个时间期限内没有行使视为放弃行使合同解除权，针对这一时间上的限定，如购房者不充分重视很可能就因为具备解除合同条件但没有及时行使而丧失。 这一约定解除合同条款还可能出现在开发商不能按约办理产证及权利登记，交付房屋时面积出现误差等问题上，有的合同里还会有一方主动提出解约时须向守约方支付违约金这一约定解除条款，出现这些情形时，购房者要注意充分利用。 2、法定解除合同之情形。即房屋买卖合同中没有明确约定出现不能按时交付房屋、办理产证及权利登记、质量问题、贷款合同问题、以及面积误差处理等情况或即使有约定但不够明确时，达到法定期限时，则购房者可以行使法定解除权，达到退房目的。这些情形从最高院关于商品房买卖的司法解释中都能体现出来： 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十四条 （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 3、在退房过程中还需注意的几个问题。一是购房者提出退房后，开发商会采取拖延战术，迟迟不给购房者明确答复，企图通过拖延时间让购房者丧失解除权，因此解除权的行使要以书面形式（最好是律师函）郑重明确地告知开发商；另一方面开发商会让购房者写一个书面形式的退房申请，一旦购房者在退房申请中有不利于自己的陈述，则很有可能被开发商作为不予退房的证据来使用，因此建议不要给开发商以书面退房申请，以防开发商设下陷井；开发商答应退房后对于购房者已付购房款包括贷款要让开发商在确定期限退还，并约定在此期限内没有退还应当承担的违约责任，从而让开发商有及时退款的压力！