3月18日，国务院总理主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点。会议正式确定，房地产业适用11%的税率。届时买房人税负将增将减？哪些范围可以免征？会对房地产业尤其是二手房交易造成什么具体影响？虽然以上问题在政策落地前一刻都无法得出确切答案，但并不影响我们大胆猜想、理性分析。今天，房王君就与大家一起来提前体验一下这枚“总攻令”的威力。

先看看“营改增”是什么？

这次被正式提上台面的“营改增”，其实不算是新鲜事了。营业税改征增值税改革从2011年开始启动试点，6年期间涉及交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政业和电信业几个行业，时至今日终于将建安房地产、金融保险、生活服务业三个行业也推进营改增方案，全面实施“营改增”。

“营改增”

即营业税改征增值税的简称，是国家为进一步完善我国税制，将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，实行结构性减税的重大举措。

举个例子：

如果你打车后跟司机大哥要一张发票，你会发现车票上面有一个红色的椭圆印章，印有“国家税务局监制”，说明出租车的税是交给国税局的，交通运输业已经营改增了。

而如果你开车外出，交停车费后会收到一张停车票，你会发现票面中间靠上有一个椭圆的印章，印有“地方税务局监制”，说明这一项是交给地税局的营业税。

我们生活中还会收到很多这样的票，如买车、购物等，发票上都印有“国家税务局监制”的椭圆章，交保险、租房子等，发票上都印有“地方税务局监制”椭圆章。使用印有“地方税务局监制”椭圆章的发票，说明这些行业还没有营改增。从今年5月1日以后，将全面实施营业税改征增值税，之后再收到的票都将印有“国家税务局监制”的椭圆章了！

营改增后交税多了还是少了？

财政部相关司负责人介绍，房地产业和建筑业纳入“营改增”，适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%的征收率。

房王君算了一笔账，按照11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况：

首先是出售购买2年内的房屋。以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。依照现行政策，超过两年就不需缴纳营业税（北上广深的非普通住房除外），而税务总局已经明确，将原则上延续过去的优惠政策，这意味着，“营改增”之后这部分税或许也会免征。

可以看出，首先，原本二手房交易中需交营业税的范围其实很小，一是房龄不足两年的，二是4个一线城市中较高标准的非普通住房。这两点，对于一般刚需者而言，一般都不会涉及。

由于具体政策尚未出台，“营改增”后税负是否变化还未知，因此尚无法具体算出对二手房买卖的税负增加情况。但必须正确理解的是，“营改增”改革并非在目前的基础上再增添税种，而是一项能为购房者带来福利的“减负”新政策。因此，购房者无须过度担忧税负的增加。

新政或能抑制短期炒房行为

以上的计算数据充分表明，开征增值税后，对于同一套房来讲，增值的金额越多，买卖双方需承担的税额就越多，或将影响二手房的买卖利润。这对于期盼房子快速升值的炒房者来讲恐怕并非是一个好消息，因此税费的增加或将在一定程度上抑制投机炒房行为，促进楼市健康发展。

以深圳市场为例，仅去年一年，深圳新建商品房成交价格暴涨47%，成交面积暴涨65%，单价突破4万元/平，2016年楼市开局以来，深圳房价更是开启了“飞行模式”。待“营改增”政策落地，相信单是对“出售购买2年内的房屋”征收增值税这一项，就能对自买自卖、众筹炒房等通过杠杆手段进行投机炒房的现象起到明显制止作用。

商业地产迎来春天

此外，全面营改增政策的推进，也有望提升商业地产去库存的速度。会议明确表示，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。据悉，能纳入抵扣的不动产有三类：厂房、写字楼、商业地产。比如，作为一般纳税人去买写字楼，拿到增值税专用发票就可以抵扣。而如果去买住宅，那就不能抵扣，即使是单位购买也不能抵扣。

这又是“营改增”的一大好处，可以进行抵扣！

业内人士认为，营改增对于商业地产是个好事情，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此房地产营改增利好商业地产，也能对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。