父母以子女名义买房或房产证写子女的名字真的合适吗？

现实生活中，许多父母，出于各种原因，以子女名义买房，那么房产证写子女的名义真的合适吗？我看未必。

首先，处置未成年人名下的房屋有严格的限制。从孩子当上业主到其成年需要若干年时间，这期间，孩子的房产处置权要由其监护人作为法定代理人代为行使。这时，处置房产就会涉及未成年人权益保护问题。按照我国民法通则的规定，除非为了子女的利益，否则父母作为监护人不得处理被监护子女的财产。因此，父母需要出卖或抵押该房产获得资金时，除非父母承诺将所获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项，并办理公证手续，否则登记机关是不给办理过户或抵押登记手续的。

其次，子女成人后，父母无权处分其房产。在子女长大成人后，父母想变卖、赠与、抵押房产，也只有在儿女委托的情况下，父母才有权处理。

第三，以孩子的名义买房逃避债务并不可行。按照法律规定，家庭经营的债务，应当以家庭财产承担。而家庭共同财产并非仅指夫妻共同财产，以孩子名义购买的房产同样属于家庭共同财产。因此，孩子名下的房产并不能起到逃避家庭债务的作用。

第四，夫妻离婚后，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起纠纷。

第五，孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？

第六，孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。

第七，孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。

如果父母确有想在房产证上写子女的名字，本律师建议：家长不妨做两件事：一是作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有；二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，既能保护父母的权益，又在子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

另外，房产过户分买卖、继承、赠与几种方式。买卖法—主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。继承法—主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元赠与法—主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

李忠毛律师于二O一六年三月十二日