【基本案情】

2011年4月30日，原告与被告签署《某某市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的某某路某某贸易大厦5-5-5商业跃层，建筑面积1232.88平方米，总价款18493200元，原告应于2011年5月6日前一次性存入房屋全部价款18493200元，交房时间为2011年7月30日前。逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定的商品房交付之日次日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算。逾期交付超过90日的，合同继续履行，被告除支付已付款利息外，还应每日按商品房价款的万分之三支付违约金。商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。自初始登记完毕180日内，办结房屋权属转移登记。被告已向原告明示备案的《某某市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，原告对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。

合同签订后，原告按约交付了全部购房款18493200元及相关税费698980元，共计19192180元，但双方未在约定时间办理商品房交接手续。本案成诉后，经法院协调双方于2014年8月5日办理了房屋交接手续。

【争议焦点】

被告是否承担交房义务？

双方是否办理房屋入住手续？

【法院判决】

一、本判决生效之日起十日内，被告某某实业有限公司给付原告常某自2011年7月31日至2012年3月31日逾期交付商品房的违约金（以18493200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款逾期利率标准的1.3倍计算）；

二、驳回原告常某的其他诉讼请求。

【律师评析】

双方当事人之间订立的《某某市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约交付全部购房款及契税，完成购买人的付款义务，享有接收房屋的权利。被告已经接受全部购房款，应按约交付房屋。合同约定商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续。被告主张于2011年6月15日通过邮寄方式向原告送达了入住通知书。被告证明该事实的直接证据是《贻航国际5号楼业主寄送入住通知书明细》（证据三），该明细上加盖了某某市邮政速递物流有限公司某某分公司（以下简称某某速递分公司）的印章，并在明细下方注明“以上系某某实业有限公司以挂号信形式发送《入住通知书》的邮寄信息记录，本邮局确认上述挂号信均已经全部完成送达投递，收件人已经收到。”原告对该证据不予认可，认为某某速递分公司无挂号信业务，更无挂号信的查询业务，挂号信只能凭单号查询，如果仅提供收件人名称、地址或者寄件人信息，无法查询。该证据未显示挂号信的单号。邮政公司不会审查邮寄的内容，该证据明显为被告单方制作，挂号信查询有效期为交寄之日起一年以内，超过期限不予受理。对此法院认为，邮递公司查询挂号信是否妥投，应按投递单号查询，一封挂号信一个单号，证明是否妥投的依据是收件人签收。《贻航国际5号楼业主寄送入住通知书明细》只是被告或某某速递分公司制作的一个表格，虽加盖某某速递分公司印章，但被告未提供挂号信的具体单号，查询回单，故该证据不能证明被告于2011年6月15日向原告邮寄了入住通知书。被告提供的其他证据，亦不能证明其在2011年7月30日前向原告送达了入住通知书，故被告应承担逾期交房的违约责任。

被告提供的其他证据，能够证明某某贸易大厦5号楼在2011年7月30日前竣工验收，其他业主大多数接收房屋的事实。说明涉案房屋客观上具备了交付条件。只是由于双方在交接手续上存在沟通障碍，未实际交付。庭审中，原告称因交房问题，原告于2012年3月向被告询问，被告答复可以交房，但需要交物业费。原告未交物业费，也未办理入住手续。从这个事实分析，双方形成矛盾的真实原因，是对于办理入住手续时是否交物业费存在分歧。双方订立的《某某市商品房买卖合同》明确约定，被告已向原告明示备案的《某某市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，原告对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守，此时原告虽然没有收到被告的书面入住通知，但其已经知道诉争房屋具备入住条件，且可以办理入住手续，故该时点可视为被告完成入住通知义务，原告应该办理入住手续并交纳物业费。原告未及时办理入住手续系怠于行使自己的权利，故被告承担逾期交房的违约责任的期间，酌定为自2011年7月31日起至2012年3月31日止。合同约定被告逾期交房超过90天，应承担此期间按银行同期贷款利率计算的利息以及每日按商品房价款的万分之三支付的违约金。被告主张合同约定的逾期交房违约责任明显过高，请求减少。对此法院认为，被告的该主张符合法律规定，法院予以支持，被告应按中国人民银行同期同类贷款逾期利率标准的1.3倍承担违约责任。