农村房地产制度亟待一场立法改革

我国现在农村房屋登记制度较为混乱。在我国农村宅基地上的房屋，有的地方有产权证，有的地方只有建房证，有的地方仅有宅基地使用证。至于农宅的买卖有的地方能过户登记，有的地方不能过户登记，有的地方以前可以现在不能了，有的地方因为根本没有产权证也无从登记过户。对于农宅出卖的限制，有的地方规定只能卖给本村的农民，有的地方规定可以卖给农村户口的任何人，有的地方规定还可以卖给城市人口。所以，现在很多人买农宅，不知道在法律上是否真的合法，到底哪种方式是合法有效的，是真正行得通的。而因此诉到法院的相关案件则不计其数，这种情况也给双方代理律师提供了在庭上慷慨陈词的“辩论背景”了！法官断案也没有明确的法律依据，只能依据一般的法理原则和参考实践中的一般作法，造成司法判决的不统一甚至矛盾。比如只判地不判房，或者只判房不判地，甚至判房地分属不同权利人；情形相同的农宅买卖合同有的判无效，有的判有效；有的地方即使判合同有效，也无法履行过户登记手续。这一切的根源在于法律的规定是模糊的，或者准确的说是空白的，在依法治国的今天，出现这种现象是极其可悲的。

根据“房地相随”的一般法理原则，如果对宅基地的特别规定是法律强制性的，那么作为地上物房屋也要跟着下面的土地去“遵守”。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”也就是说除了除外情形，宅基地是不可以出让转让或者出租用于非农业建设的，也就是说农宅也是不可以出让、转让或者出租用于非农业建设的。法律并没有明确禁止农宅的转让或者是有条件的转让，所以根据公民的私权利无禁止即是允许的原则，农民是可以出卖自己的住房的，但要登记过户一般要村委会的同意（这在实现途径上就设置了一个不小的障碍）。在出卖对象上，一般规定不允许卖给城市户口的人。而仅有的这些不够统一的规定也只体现在地方的一般规范性文件中，效力较低，适用性较差。基本法律中找不到明确的规定，包括新生效的《物权法》也未对上述问题明确规定，空白仍未填补。

笔者认为，为息诉止纷、建立和谐的法治，立法有必要以基本法律出台系统、详细的农宅登记过户制度。笔者建议，新的登记制度应明确登记过户的机关和程序。为避免农村房屋被炒卖，有必要禁止城市居民在农村购置房屋。同时立法应规定过户登记可以不经村委会的批准同意即可办理，每户农民只能申请一处宅基地，出卖自己宅基地的农户无权再申请宅基地。农宅不得赠与城市人口，城市人口继承取得农宅必须在一年内转让给农民。

农宅的登记过户应当建立特别的法律规定。现阶段的农宅登记的混乱状况亟待规范，以提高农村房地产市场的可控性，避免不必要的诉累。