浅谈房屋买卖中的物权变动

房屋买卖中的物权变动是指房屋作为一种有形的财产权利，从卖方流转到卖方并完成法定的交付或登记等公示方法后，产生物权（所有权）变动效果的市场交易行为。

房屋买卖合同的目的是产生所有权转移的法律效果，在此，买卖合同是物权变动的原因行为，房屋所有权转移则是物权变动的效果行为。房屋买卖合同是否成立并生效要依据合同法予以分析，而房屋所有权是否转移，责要根据物权法进行判断。其区分的法律基础是由于债权法律关系变动与物权法律关系变动的各自特点及性质决定的。

物权变动的原因行为即房屋买卖合同之债权行为。房屋买卖合同签订后，未办理登记、交付等公示方法，从而导致不能产生物权变动的法律效果，但不影响作为原因行为的买卖合同的法律效力。

法律赋予买受人依据合同享有的占有权得到保护。如果买卖双方没有办理过户登记的情况下，买受人尚未取得房屋的所有权，但没有登记并不影响买卖合同的效力，买受人基于有效的买卖合同占有房屋，属于有权占有，出卖人不得行使原物返还请求权；

法律保障买受人依法取得房屋所有权的的期待利益。如果办理房屋过户登记前，买卖合同已经有效，出卖人依据合同负有交付房屋和办理过户登记的合同义务，买受人可以在诉讼期限内，行使房屋登记请求权，即请求出卖人协助办理过户登记手续，从而保障买受人取得房屋所有权；

法律赋予买受人依据合同进行救济的权利。如果买受人合同目的不能实现时，可以向出卖人主张违约责任，当出卖人以更高价将房屋出卖给买受人以外的第三人（一房二卖）的情况下，并为第三人办理了过户登记手续。出卖人向原买受人履行过户登记的义务在法律上已经不可能，由此，实际履行不能，买受人不能请求出卖人办理过户登记，而原买卖合同合法有效，买受人只能向出卖人主张违约责任，来维护自己的合同权益。

物权变动的效果行为即房屋所有权转移之物权行为。房屋所有权（物权）变动的效果行为，以登记为生效要件，亦即生效的合同债权行为与登记在房管机关的不动产登记簿上的物权行为同时具备才产生房屋所有权转移的法律效果。

如果房屋买卖双方签订了有效的合同，卖方通过房管部门的关系人办理了房产证，交付给买受人，实际上并没有做不动产登记，那么，房产证记载下的房屋所有权并没有转移至买受人；

如果出卖人与买受人签订了有效的买卖合同后，双方到房管部门办理过户并将房产登记在不动产登记簿上之前，出卖人又以高价将房产转让给第三人（一房二卖），并履行了过户登记手续，该房屋所有权对第一买受人不产生物权变动的效果；

如果买卖双方签订了有效的房屋买卖合同，并到房管部门办理过户登记之前，出卖人将该合同项下的房产办理了抵押权登记，而无法再办理房产所有权变更登记，则该房屋产因负担了其他权利，所有权变更登记现实不能，即不产生物权变动的效果。

由此看来，为保障房产交易安全，建议房屋买合同签订后，买受人要求出卖人共同到房管部门办理预告登记，特别是对于期房或者因特殊原因暂时不能办理所有权转移的情况，具有良好的交易风险防控效果，避免产生房产交易纠纷，有利于最终实现房屋买卖中的物权变动目的。