{案情}

2009年12月，业主陈某购买了斗门某一楼盘的商品房，双方签署的《商品房买卖合同》中约定于2010年10月30日前交付，逾期交付的，未超过90天，每日按照已付房款的万分之零点1向业主支付逾期交付违约金；超过90天的，按照已付房款的万分之零点3向业主支付逾期交付违约金。

交付期限届满后，陈某仍未收到开发商的入伙通知，经了解，陈某所购买的商品房仍未竣工验收合格，陈某陪同其他业主要求开发商给出一个明确的交楼期限，但开发商屡次忽悠业主。最后，业主拿起法律的武器，决定委托我们向法院提起诉讼，我们审查所有材料后，认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交付违约金过低。根据《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因此，业主有权依法可向法院申请调高违约金的标准。

{审理}

在审理过程中，开发商承认商品房逾期交付，但只同意按照合同约定俗成的万分之零点3支付违约金。而我们向法院提交了业主因无法按期收楼，在附近租房的损失，以证明合同约定的违约金不足以弥补业主的损失。最后，一审法院判决认定《商品房买卖合同》关于逾期交付违约金过低，参照涉案商品房周边的同类房屋租金水平，判决按照总房款的万分之一向业主支付逾期交付违约金。

{判后语}

目前房地产市场，开发商在买卖中的合同条款的设置上占强势的地位，购房者对于合同的条款也未作深究，更不用提双方协商具体条款后再签署，所以开发商利用其优势地位，在逾期交付和逾期办证的违约条款中往往作不合理、不平等的约定，如极低的违约金，并且设置了违约金的总体上限等等，当无法按期交付后，业主起诉开发商承担违约责任时，开发商以合同约定了违约金为由，要求按照合同约定的极低违约金履行，根本无法有效的惩治开发商，也不利于业主的权益。而业主遇到违约金过低的情形，可向法院申请调高违约金标准。但是，按照法律规定，业主应承担合同约定的违约金标准过低，无法弥补业主的实际损失的举证责任。