代 理 词 审判长、审判员： 北京市**律师事务所接受本案被告北京市*区*镇*村村民委员会（以下简称被告）的委托，并指派我作为其诉讼代理人，参加今天的法庭审理。下面根据本案的具体事实及相关法律规定，提出如下代理意见，供法庭参考。 一、双方于二000年七月九日所订立的协议书系无效合同。 原告起诉所依据的是所谓2000年7月9日双方所签订的协议书。但是，我们认为这份协议书是无效的。理由如下： 1、原被告之间的法律关系是房地产转让关系。 从2000年7月9日双方所签订的协议书的内容来看，其实质上是一份房地产转让协议，根本不是所谓原、被告之间合资、合作开发房地产合同。从其协议的主要内容来看，甲方（即本案原告）将一块土地及地上物转让给乙方（即本案被告）；作为补偿，乙方为甲方建一幢两层商业楼。因此，原被告之间的法律关系是房地产转让关系而非合资、合作开发房地产关系。 2、双方于一九九九年七月十二日所订立的土地转让合同系无效合同。 原告为什么能将这块土地及地上物转让给被告，这块土地原告是从何而得来的呢？从本案事实中我们已经知道，原告就是依据原被告双方于一九九九年七月十二日所订立的土地转让合同而得来的这块土地。而这份土地转让协议显然是无效的。 首先，我国土地管理法第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；第六十三条明确规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。我国土地管理法规定，土地承包经营的期限为30年，我国房地产管理法规定，土地的使用年限最长为70年。也就是说，对土地不管是使用也好还是承包经营也好，都是有期限限制的，但是，在本案中，原告通过与被告签订土地转让合同，只以49.3万元即取得该块土地的“永久使用权”。由此可以看出，双方在签订协议时，其主观上都明知双方在进行土地的买卖，从实质上说，双方之间的法律关系是农民集体土地所有权和使用权的买卖关系，因此，双方之间的土地转让合同是不受法律保护的。原告与被告所签订的土地转让合同明显违背土地管理法的上述规定，因而是无效的。 其次，我国土地管理法第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。 从以上规定可以看出，任何单位和个人搞建设，需要用地的，都必须使用国有土地。这里的建设包括城乡住宅建设和公共设施建设，工矿企业建设，交通水利设施建设，旅游设施建设，军事设施建设等等。任何单位和个人在搞这些建设时都必须在国有土地上进行。这里所讲的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。只有三种情况是例外的：第一，集体经济组织兴办本集体的乡镇企业时，经依法批准的可以使用农民集体所有的土地；第二，农村村民建住宅时经依法批准的，可以使用农民集体所有的土地；第三，兴建乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准的，可以使用农民集体所有的土地。在本案中，原告既不是镇政府兴办的乡镇企业，也不是被告兴办的乡镇企业；原告在购买土地后所从事的项目也并不是乡（镇）村公共设施和公益事业建设，因此，从这一点来看，原告并不具备使用农民集体所有土地的法律资格，其使用土地的行为，已经违反了我国土地管理法第四十三条的规定，当然是无效的。 再次，国有土地和农民集体所有的土地经法定程序可以确定给单位或个人使用。这里的重点是必须经依法确定后，单位和个人才能取得国有土地或农民集体所有土地的使用权。一九九九年六月，被告所在的镇政府即已决定对被告实施旧村改造，同年七月，原告和被告的土地转让交易理所当然地没有得到镇政府的批准，而且在此之后始终也没有得到过任何有关国家机关或政府主管部门的批准或许可，何来经过了依法确认？依照我国相关法律的规定，村农民集体所有的土地在转让时必须履行一系列的法定手续，譬如必须经村民代表大会的表决通过，必须到土地行政主管部门办理相关的手续，缴纳相关的费税，依法取得国有土地使用权证书等等，这些法定的程序都没有走，原告仅凭与被告之间的一纸协议书就堂而皇之地行使起土地所有权人和使用权人的权利来了，这显然是违法的。 最后，双方于一九九九年七月十二日所订立的土地转让合同，并未得到实际履行。由于双方的土地转让合同并未得到国家有关主管部门的批准，因而该块土地的使用权至今未得到变更，也就是说，时至今日，该块土地的使用权仍然属被告所有。这一点从近几年中办理的一系列建房批复及规划手续仍然以被告的名义进行就可以得到印证。 因此，原被告双方于一九九九年七月十二日所订立的土地转让合同是无效的，而基于该无效合同所产生的二000年七月九日双方所签的合同当然也应当是无效的。 3、从双方于二000年七月九日所订立的协议书的表面形式来看，该协议书存在很多瑕疵。该协议第10条明确规定“本合同自签字之日起生效”，但在协议最后乙方的签名处却写着“耿庄”两字，并没有签署被告方当时经办人的名字，而在该协议书第一页的右上角却有当时被告方村支部书记的签名，时间与该协议书的签署时间相同。这里就产生出一个疑问：既然书记的签名时间与该协议书的签字时间相同，那为什么书记不在协议书最后的“乙方”处签字，而非要违背常规在该协议书第一页的右上角签名？本代理人认为：上述疑问是合情合理的，在上述疑问不能得到合理的排除之前，被告有理由相信该协议书第一页右上角被告方村支部书记的签字以及协议书上被告的公章都是后补上去的。法庭不能仅凭该协议书原件上有被告的公章就认定该协议的真实性，而应当充分考虑被告方的上述疑问并结合本案的其他证据做出合情合理的判断。 4、从本案来看， 二000年六月二十二日，被告即取得建造自住楼的建设工程规划许可证，而原被告双方的房地产转让协议在同年七月才签署，这同样是不合常规的。稍有常识的人都知道，如果被告对建设项目所占用的土地不具有所有权或使用权是根本不可能办下来规划许可证的。这充分说明，被告在与原告签订房地产转让协议之前就已经拥有该块土地的所有权，因此，双方于二000年七月九日签订的协议是假的。 二、双方于一九九九年七月十二日所订立的土地转让合同有悖于被告的真实意思。 一九九九年七月，按照有关规定应当进行旧村改造，但当时被告村支部书记未经村委会集体讨论研究决定，也未经村民代表大会通过和有关主管部门同意，私自将该地块转让给原告，其行为是书记的个人行为，违反了镇政府及被告村委会关于旧村改造的真实意图。另外，作为当时的村支部书记，在其任职期间所订立的数个土地转让、出租、承包等合同，均是以损害村农民集体利益为代价的。村民们对他的所作所为已报请政府主管部门进行核查，一旦查实即移交有关部门予以严肃处理。鉴于书记的行为已给村里的工作带来不利后果，镇政府已经对被告村党政组织班子进行了调整，将书记调离了现工作岗位。 综上所述，代理人认为，原告与被告所谓的合资、合作开发房地产合同关系是根本不存在的。双方之间于一九九九年七月十二日所订立的土地转让合同是无效的协议，而基于该无效行为所产生的房地产转让行为同样不应受到法律的保护。因此，本代理人对本案的处理意见是：依法驳回原告的诉讼请求。 以上意见望法庭予以采纳。 代理人：北京市**律师事务所 律师：陆岩 二00三年十二月一日