【咨询内容】

我是本村农民，购买了本村一村民的宅基地和住房，现在想要在这块宅基地上盖新房子，但是土地证上写的还是以前卖给我宅基地和住房的人名，去土地管理部门办理权属变更时他们不给办，请问这是咋回事？

【律师说法】

根据你说的情况，首先必须明确按《中华人民共和国土地管理法》的规定，“农村居民一户只能拥有一处宅基地”。你购买了本村村民的宅基地和住房必须符合国家的法律规定。根据最高人民法院物权法研究小组编著的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》的相关规定，宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效:

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）
（2）同一集体经济组织内部成员转让；
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为征得集体组织同意；
（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

《吉林省通化县农村宅基地审批管理暂行办法》第十条符合下列条件的可以申请使用宅基地：

（1）年满20周岁的本村户籍居民，因结婚等原因，确需建新房分户的。
（2）因公共利益需要，原住宅影响村镇规划实施，确需搬迁重建住宅的。
（3）经批准回原籍落户定居，农村确无住房的。
（4）经批准由外地迁入落户定居，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的。
（5）因自然灾害或实施村庄和集镇规划以及进行乡镇村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的。

（6）县级以上人民政府规定的其他条件。

只有符合以上条件的，该房屋买卖才算合法有效

第三十一条符合申请宅基地条件的农村村民，经村民委员会或农村集体经济组织全体成员讨论同意后，可以购买本村或村集体经济组织内部他人多余的房屋，买卖合同生效后，按照《吉林省土地登记条例》的规定办理土地使用权变更登记。

根据《吉林省土地登记条例》的规定，土地变更登记应当在土地权属变更事实发生之日起30日内，向有管辖权的土地行政主管部门提出申请。

你到土地管理部门办理村民住房所有权转移登记时要带上以下材料：

（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）宅基地使用权证明；
（五）证明房屋所有权发生转移的材料；
（六）农村集体经济组织同意转移的证明材料；
（七）其他必要材料。

这里需要强调的是关于“农村集体经济组织同意转移的证明材料”。农村房屋所有权转移不能脱离宅基地使用权单独存在，宅基地使用权人应当和该宅基地上房屋所有权人保持一致，房屋的产权人与房屋所占用的宅基地使用权人应当是一致的，不得分离。