深圳二手房买卖案例5：拒绝签收定金同样双倍返定

原告：陈某

被告：深圳市绿某公司

被告：深圳中某物业顾问公司

一、基本案情：

2005年8月10日，原告通过房产中介被告深圳中某物业顾问公司（“中某公司”）与被告深圳市绿某公司（“绿某公司”）签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告购买被告绿某公司所有的位于福田区益田路深圳国际商会中心大厦某房产，成交价7030576元，合同定金740571元，在签署合同时交付10万元给予被告中某公司，在被告绿某公司签署合同后30日内给付定金余款人民币640576元，如被告绿某公司在签收定金后不依合同条款出售物业则须双倍返还定金予原告。三方还补充约定，定金由被告绿某公司签收后暂由被告中某公司托管。合同签订后，原告分别于2005年8月11日和9月9日支付定金10万元和63714欧元（折合人民币640576元，该笔定金后由被告中某公司打回原告账户）。原告以两被告拒绝履行合同义务造成原告无法购得合同约定的房产为由，请求法院判令：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、两被告连带承担双倍返还定金人民币20万元及63714欧元的违约责任，即共返还人民币840576元。

被告绿某公司未提交答辩状，庭审时缺席。

被告中某公司庭审时辩称：第一、我方与原告之间是居间合同关系，而非房屋买卖关系；第二、涉讼房地产买卖合同是混合合同，存在原告与被告绿某公司之间的房屋买卖合同关系，也存在原告、被告绿某公司与被告中某公司之间的居间合同关系，原告错误的混淆了买卖合同和居间合同的关系、买卖定金和居间定金的关系、买受人和居间人的关系，把我方列为被告是错误的；第三、涉诉的定金是买卖定金而非居间定金，合同约定了房款定金的收取方为被告绿某公司，我方只是作为居间方进行托管，我方无须承担定金责任；第四、原告于2005年9月9日支付的定金63714欧元是通过银行转账方式支付，原告方弟弟拿着所谓的银行进账单传真件至我方处获取收据的，收款对象不是我方，收款银行也不是我方的开户银行，原告没有任何证据证明向我方支付了第二笔款项；第五、两份收据均注明，收到款项为诚意金，业主以定金名义签收后转为定金，而卖方并未签收，因此定金条款未成就。请求驳回原告对我方的诉讼请求。

二、法院观点：

对双方争议的原告是否于2005年9月9日以银行转账方式支付定金63714欧元的事实，庭审中，原告确认被告中某公司提交的进账单传真件的真实性，该进账单上所列的账号不是房地产买卖合同上被告中某公司的指定账号，受益人也并非被告中某公司，该笔款项未进入被告中某公司账户。

深圳市福田区人民法院认为，三方签订的房地产买卖合同是有效合同，合同约定买方在签署本合同时交保证金人民币10万元给予经纪方，若卖方签署合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，原告交付该笔定金后，被告绿某公司在签订买卖合同时，本应签收该笔定金，但经被告中某公司催促，被告绿某公司无正当理由不签收，属恶意阻止条件成就，应视为定金条款已成就。原告要求被告绿某公司双倍返还定金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因该笔定金仍由被告中某公司托管，因此被告中某公司应向原告返还定金人民币10万元，该笔定金的双倍返还部分由被告绿某公司承担。原告要求被告返还63714欧元，本院认为，原告未按合同约定的账号打入该笔款项，且被告未实际占有该笔款项，原告要求被告双倍返还该笔款项，理由不成立，本院不予支持。原告未举证证明，被告中某公司在居间活动中存在违法行为，因此，原告要求居间方与卖方对买卖合同的违约承担连带责任的请求，没有法律依据，本院不予支持。

故法院判决解除三方《房地产买卖合同》，被告绿某公司赔偿原告定金10万元，被告中某公司返还原告定金10万元。

三、律师建议：

1、根据法律规定，定金一般经被告签收后，才产生定金效力。但本案中法院开拓性地裁定卖方即使没有签收定金，也要承担双倍返还定金的责任，其理由在于卖方本应签收定金却无正当理由拒绝签收，属于恶意阻止条件成就，属于单方的违约行为，视为定金条款已成就，从而应承担定金责任。

2、但在一般情况下，经纪方仍然要督促卖方签收定金，同时在合同增加违约金条款，也可有效约束类似卖方拒绝签收定金的情形。