预测案件焦点

焦点一、被告一方是否应当交付符合法律规定的、合同约定的商品房？

1、合同是原被告双方在自愿平等的基础之上、经友好协商达成的购买合同，是双方真实意识表示，没有违反法律的强制性规定，根据被告的答辩状，被告一方对合同的真实合法性，以及应当履行方面并无异议，仅是对如何履行双方认识不同。

2、2001年建设部88号令《商品房销售管理办法》是规范商品房销售方面现行有效的法律规定，应当予以遵守。

如果被告一方主张自己具备交房条件，按照2001年建设部88号令《商品房销售管理办法》第7 条，第23条的规定，请本案被告出示经过相关部门验收的两书一证（《验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》），让法庭审验。

《商品房销售管理办法》第七条　商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

焦点二、本案被告应否承担逾期交房的违约责任？

1、《购房合同》第8条明确交房日期为20XX年12月30日， 第9条明确规定逾期交房的违约责任是：日万分之一支付违约金

2、本案被告的答辩兼反诉状自己主张的20XX年1月28日具备交房条件，按照被告自己的主张的交房日期，也比约定的晚了一个月，

在这一点上，原告一方提请法庭予以注意，本案被告一方对自己违约事实已经自认。

3、信访答复的第一项可以证明，截止20XX年2月28日被告的房屋尚未交付测绘，被告一方在答辩中说20XX年1月28日已具备交房条件，这不是自相矛盾吗？

4、原告方证据第二组可以证明到立案时被告尚不具备交房条件。

5、按照合同的规定，出卖人交房应当通知购买一方，请被告出示已经通知原告一方的证据。

6、被告主张的延期交付的理由不能成立

《购房合同》附件四第4条是霸王条款，明显的不合理，理应无效。

首先，因政府原因造成的停水、停电等，也不能作为房屋无法按期交付的理由，供水、供电线路的更换、维修，它是正常的生活常识，都是在出卖方可预知、可补救、可控的范围之内。

其次，如果说因政府原因造成的停水、停电等原因还值得商榷，该条款竟然将出卖方自己的原因造成的停水、停电等原因，也作为房屋无法按期交付的、等同于政府行为、不可抗力的理由，显然是荒谬的。

再次、该条款对不可抗力的约定，违反了法律的规定。《民法通则》第153条、《合同法》117条第2款对不可抗力有明确的定义：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”如果说战争、地震还可以作为不可抗力，那么作为生活常识，我国绝大部分地区都处在季风气候条件下，刮风、下雨是经常会碰到的现象，本案中并未见到天气条件异常恶劣的情况。被告一方对不可抗力的解释明显比法律规定的不可抗力的范围要大的多。

焦点三、本案是否可以适用同时履行抗辩权的法律规定？

1、本案当中不存在同时履行抗辩权的问题，根据合同法第66条的规定，同时履行抗辩权的适用对象是互负债务，没有先后履行顺序的双方，本案中原告一方已经按照合同全部支付了购房的价款，此时原告对被告一方并不负有债务，而是依法享有要求被告交付符合合同约定的商品房的的权利；被告一方对原告因为没有按照合同履行义务，对原告一方负有违约之债，而不是债务。被告一方混淆了债和债务两个民法上的基本概念，属适用法律关系错误。

2、本案中的原告确实是应当向被告缴纳超出购房合同约定面积百分之三以内的房款，首先依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，原告一方对被告一方负有的法定之债，而不是债务，该比房款在购房合同中虽有涉及，但并不是确切的内容，被告一方在未履行合同的情况下，无权要求原告一方支付该笔房款。

焦点四、超过购房面积百分之三的部分是否应该由原告支付费用？

1、原告方与被告订立的购房合同第五条：面积确认及面积差异处理，双方对处理方式并未选择，属约定不明。

2、《XX省消费者权益保护条例》第17条第二款第7项明确规定，明确将交付房屋的实际面积误差比绝对值超过百分之三的行为作为禁止性规定。就当下而言，无论被告一方如何让解释，都不能将合同约定不明，又违反法律规定的行为，解释为合法行为。

3、根据法释【2003】7号公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷私用法律若干问题的解释》第14条之规定之规定，合同没有约定或约定不明时，面积误差比在百分之三以内的部分，按合同约定的价格据实结算，面积误差比超过百分之三的部分由出卖人承担。

4、《合同法》第41条：对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

5、关于格式合同、格式条款：是指一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在合同订立时未予对方当事人协商的条款。

本案中争议的案件事实完全符合格式合同、格式条款的法律特征：单方、为重复使用、事先拟定、合同订立时未予对方当事人协商。

尽管本案被告一方故意抹杀、混淆格式合同、格式条款这一法律基本概念，但并不能否定本案原告持有的合同，与本案被告持有的合同是同时产生的，也是双方真实意思表示的这一基本案件事实。

我们抛开关于格式合同、格式条款的争议，就是依据公平、正义、诚实信用、保护弱者、保护消费者的基本法律原则，当两个合同有不一致的时候，也应该以本案原告的合同为准。

6、没有哪一个法律规定到房管局备案登记的房屋买卖合同的效力高。

商品房预售登记不是商品房买卖合同的生效要件，商品房买卖合同的生效时间是在最初签字时。商品房预售登记是国家为保护消费者权益，防止一房二卖而设置的行政管理程序。就目前的经济生活而言，预告登记的主要功能在于防止一房二卖。物权法第二十条规定“预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

不管是哪一个合同都是可以用来证明合同的效力的，我们查遍法律并没有发现哪一个法律规定到房管局备案登记的房屋买卖合同的效力高。如果本案的被告坚持自己的观点，请明确出示法律依据。

焦点五、阳台应否恢复至半封闭状态？

1、原告方与被告方签订的购房合同的第3条的第3项明确约定阳台是非封闭，附件三的第8项约定为半封闭。

2、根据中华人民共和国国家标准GB/T17986-2005《房产测量规范》第8条第2款第1项和第2项的规定：全封闭是计算全部面积，半封闭是计算一半的面积，本案的被告方，将阳台全封闭，显然是人为增加售房面积。本案被告有强迫交易的嫌疑。

3、本案不是不当得利，而是违约。

我方不需要全封闭，只需要半封闭。本案被告一方有强迫交易的嫌疑，违背了合法自愿的合同法原则。

不当得利的定义：《民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 本案的事实与不当得利的定义不符。

被告方到目前也没有交付房屋。我方没有取得利益，更谈不上不当得利。

4、本案阳台的封闭也不是无因管理，而是被告一方的违约。

《民法通则》第93条对无因管理下有定义：没有法定的或约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。

在本案中我方没有利益受损失的危险性，至于未来我方的利益是否有因阳台不是全封闭而受有损失，不可知。因此本案当中不存在无因管理的问题。

焦点六、相关收费是否合理？

1、土地分割费原告一方仅需缴纳58元，却让原告一方预交1000元明显不合理。

收费标准：依据[1990]国土[籍]字第93号的文件。
登记费：城镇居民住宅用地在100M2（含100M2）以下每宗地收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。
工本费：40元（其中：土地分割许可证20元/本 土地使用证20元/本）。

2、天然气初装费

按照计价格〔2001〕585号《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》明确规定对该收费项目已经取消。

根据《XX市人民政府关于印发安阳市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（安政【2008】65号）规定，自20XX年10月1日起将暖气、天然气初装费并入城市基础设施配套费，标准为120元/平方米。

（安政【2008】65号）第十条 城市配套费是政府征收后用于城市基础设施建设的专项资金，本着征收与建设项目审批程序相结合的原则，建设单位和个人在办理《建设工程规划许可证》时，应当按规定缴纳城市配套费。

第十六条 本办法自20XX年10月1日起实施。市人民民政府以前发布的其它相关规定，与本办法不一致的，按本办法执行。

2008年，XX省发布《XX省发展和改革委员会、XX省财政厅关于XX市城市基础设施配套费标准及相关问题的批复》，其中规定，建设项目缴纳的城市基础设施配套费应计入建设工程造价，商品房项目应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行收取

因此本案被告在领取《建设工程规划许可证》时就应当已经缴纳了城市基础设施配套费，缴纳了开发商城市基础设施配套费就不应该再让业主缴纳天然气初装费

焦点七、原告损失2000元的问题应否由被告承担？

预测焦点八、本案中被告一方若当庭主张解除合同不在履约，可从以下角度去答辩：

1、鉴于被告一方提出了新的诉讼主张，根据不告不理的民法基本原则，无避免对司法资源无谓的浪费，建议法庭在被告一方按本案的诉争标的额，全额缴纳了诉讼费后，在进入新的诉讼阶段。

2、合同是双方真实意识的表示，自达成合议之日起，对双方就有法律上的约束力。本案中原告一方已按合同约定履行了全部价款的义务，依法享有要求被告依法交付合同标的物的权利。

合同没有为被告一方拒绝履行合同设定权利，也就是说被告一方无权解除合同。

如果被告一方有一房二卖、或先抵后买等恶意违约的行为，本案原告一方保有依法要求返还二倍已交购房款的权利。

如果被告一方故意为之，拒绝依约履行，也无权保有房屋现今价值和已付购房款之间的房屋升值利益，以予双倍返还，同时应当赔偿原告一方约定的违约金。