近年来,房地产市场飞速发展,交易量大副攀生,但房地产交易过程中发生的纠纷也日益增多。主要问题是许多开发企业操作不规范,个别企业更是鱼目混珠,见利忘义,加上购房人的准备不足,法律意识淡薄,形成以后的纠纷。
签定《商品房预售合同》时要注意以下几点:
一、购买选择(选择信誉良好的开发企业)
一般信誉好的企业注重自己的企业形象,有良好的口碑,经营房地产项目时间较长,有成熟的管理模式,资金充沛,出现问题的机率较少,像上海的万科、农工商等房地产企业。
二、资质审验(开发商的营业执照、资质证书及“五证”问题)
购房人在签订商品房买卖合同前,为了加强对法律风险的防范,必须对开发商的营业执照、资质证书及“五证”进行仔细、认真的审查,以确实开发商的主体资格不存在任何法律上的瑕疵问题,从而确保开发项目及买卖行为的合法性,进而按期取得房产所有权证。
三、房屋交付(严格约定房屋的交付时间、方式、条件)
1、交付时间。必须在合同中明确约定房屋交付时间和逾期交房的违约责任,一旦开发商拖延交付时间,购房人即可按约索赔,促使开发商履约,保护购房人的权益。
2、交付方式。必须约定交付方式通过书面通知形式通知购房人,并且双方均应以邮政快件方式作出通知。在具体办理交房时,双方都应在交房接交单上签字、盖章,以示交房完毕。
3、交付条件。开发商向购房人交付的房屋,同时还要提供与交付房屋相关的《建筑工程竣工验收备案表》和《该商品房的面积实测技术报告书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋装修质量保证书》等文件。开发商还应按约是水、电、通讯线路、热力、天然气、绿化、小区道路、幼儿园、停车场、学校等基础设施和公共配套设施达到使用条件。因此,购房人在合同中必须明确约定上述内容,以及开发商不能提供上述条件的法律责任。
四、约定小产证(房屋产权证的办理和交付)。
五、有无抵押问题
购房人必须审查开发商土地使用权及在建项目的抵押情况。审查时,必须看原件,仔细看清抵押的记载情况。若开发商存在抵押情况,购房人最好慎重购房,若不存在抵押,购房人也必须约定开发商一旦有抵押问题应承担的违约责任。
六、慎签合同附件
一般商品房预售合同是政府相关部门统一制定的范本,许多开发商为了自己的利益,会在合同附件上约定一些对自己有利的条款,购房人要加倍小心附件条款的内容。