案情概要
２０００年９月，某甲以自己的名义购买了一套二手房并取得了产权证，价格为人民币１００万元，向某银行贷款７０万元，贷款期限为２０年。２００１年１０月，某甲与某乙结婚，该房屋作为婚房，甲用自己的收入偿还贷款。２００３年９月，甲、乙两人因感情不和要求离婚，并订立了离婚协议要求公证。离婚协议中应如何确认该房屋权属？该房屋为甲的个人财产还是甲、乙的夫妻共同财产？
　　(一)婚前买房、婚后还贷，房屋的所有权若无其他的约定，仍旧作为婚前财产，属于购房的一方。在分割夫妻共同财产时，一些人认为应该将房屋的产权按照一定的份额分割，即为婚前还贷所取得的部分产权为婚前个人财产，婚后还贷所取得的产权按照夫妻共同财产的原则分割，即为一人一半。笔者认为，现实中有这样的分割的方式，但是其前提不是如前所述的那样。《婚姻法》第18条规定："为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。"房屋的所有权原则上只属于一方，只是因为在婚后还贷中，涉及到了对于共同财产的处理，另一方就此投入的份额成为了购房一方的债务，购房一方需要偿还债务甚至作出适当的补偿。为什么要补偿?因为正是还贷，增加了另一方对于家庭的投入，同时也影响到了家庭的生活质量。这种情况下的补偿双方可以约定为金钱、该房屋的部分或全部产权、其他财产或财产权利。在没有约定的情况下，只有在一方不能以金钱和其他财产或财产权利实现另一方的债权和补偿损失时，才能对房屋的产权按婚前婚后还贷比例进行分割，用该房屋的部分产权来满足另一方。对于分割的份额，提出要求的一方需要负举证责任。
　　此外还需指出的是，婚后还贷，若是用《婚姻法》第18条规定的个人财产还贷，譬如，用他人指定赠与购房者的财产还贷，那么根本不涉及到夫妻共同财产的使用，一方亦不必就此对另一方作出补偿。
　　(二)夫妻双方事先书面约定。《婚姻法》中除了采取了法定财产制(第17条、18条)之外，还有约定财产制(意定财产制)，这充分体现了民法理论中意思自治的原则精神。"夫妻可以约定婚姻关系存续期间所取得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明的，适用本法第十七条、第十八条的规定。"《婚姻法》第19条就规定了约定的内容、形式及例外情况："夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有拘束力。"但是需要公示给第三人，才会对第三人产生拘束力。即为"夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。"回到本文案例中，夫妻双方以书面的形式约定该房屋为共同所有或部分各自所有部分共同所有，才改变了该房屋婚前财产属于个人所有的性质。
　　(三)关于该房屋的出售。货币作为特殊的种类物，在婚姻关系中的角色变化，其实是很有意思的话题。比如说，一方的工资是夫妻共同财产，用自己的工资买了一台彩电，该彩电成为了夫妻共同财产，要是不买彩电而是给自己买了一个剃须刀，那么该剃须刀作为一方专用的生活用品却是个人财产。房屋为一方的婚前财产，一方在婚姻存续期间将其卖掉，所得的溢价按照《婚姻法》的相关规定，作为一种收益成为夫妻共同财产，原价的等额部分，笔者认为理论上应为个人财产，但在实践中若无其他的说明或约定，在婚姻存续一定时间之后也可以视为夫妻共同财产。
　　(四)公证中的配偶同意和未婚证明。明确该房屋的权属到底对于我们的公证实践有什么直接的意义?境内人出售自己在婚前购买的房屋给境外人，是否必须征得配偶书面同意或者出具未婚证明?房产公证的意义除了保证合同的真实、合法之外，另一个侧面看，是起到公示公信作用，保障交易的安全和畅通。市场经济的一个特点是公序良俗下的交易自由，那么对于公证，至少是不能人为地增加不必要的交易手续和交易成本。既然认定了婚前财产，就不用再去追究获得配偶同意书或者未婚证明这样的形式。《上海市房地产买卖合同》格式文本的"特别告知"就买卖双方必须注意的问题指出："房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。"如此规定，已经明确了买卖双方就此的权利义务，以及善意第三人的确定标准，作为合同的一部分，卖方一旦签署该合同，已婚者就被默示推定为已经过配偶的同意，这使得合同真正地成为双方自由意志的体现，且符合民法和《合同法》关于订约和违约的相关规定精神。所以说，买卖合同公证中，对于出售自己一人名下房屋无须要求提供婚姻状况的证明。