【基本案情】

本案是一起租赁合同纠纷案件。委托人（原告）自2003年起承租了和平区一处小二楼经营天津特产，出租人为被告黄甲、黄乙兄弟，二黄兄弟是从某街道办事处租得该房，又转租给委托人的。2007年5月，因黄甲在二楼上搭盖的第三层屋顶发生坍塌，导致委托人受伤，存货被压坏。一个月后，该房被强制拆除，街道补偿给被告12万元后二黄兄弟分文未赔偿原告损失。但根据委托人与二黄兄弟签订的租房协议，如遇拆迁等不可抗力，协议解除，剩余租金退还给委托人，且对于房屋坍塌给原告带来的损失也应由被告来承担赔偿责任。然而事发后，二黄兄弟既没有退还剩余租金，也没有就房屋坍塌后给原告造成的损失承担赔偿责任，故而引起诉讼。
一审法院认定李某与二黄兄弟的转租协议无效，对原告及其不公平，后原告李某不服，提起上诉。二审裁定发回重审，我所主任贾芳律师代理本案重审阶段。

【法院判决】

经五次开庭，最终法院认定转租协议有效，且支持原告30多万元的主张，本案重审逆转败局，大获全胜。

【精彩代理词】

尊敬的审判长、审判员：
您好！我所接受原告的委托，指派我作为其与二黄兄弟等人租赁合同纠纷一案的代理人。结合庭审情况，根据有关法律法规，代理人发表如下代理意见，供合议庭参考。
一、原告与被告黄乙之间存在租赁合同关系
1、 被告黄乙与第三人签订了租赁协议，享有该房屋的合法承租权；
虽然被告黄甲也提供了一份与第三人的租赁协议，但该协议是为方便“起照”而签订的（因为黄乙是公职人员，不能从事个体经营，只能以黄甲的名义“起照”），仅有黄甲一人只有一份，第三人并未持有；而且第三人也强调只认可与黄乙签订的租赁协议；
2、被告黄甲是代黄乙与原告签订的《租房协议》及《房屋租赁协议》；
这一点原告在签订协议时就从黄甲口中得知，且此后从黄甲多次代黄乙处理出租房屋的相关事宜也可看出，黄甲仅仅是一个代理人，黄乙才是真正的合同相对人。
3、被告黄乙曾书面授权被告黄甲处理有关与第三人租房一事
2007年12月1日，被告黄乙授权黄甲负责处理与第三人租房一事的有关事宜（有黄乙盖章的委托书为证<一审案卷P53>），如果被告黄乙与该租赁房屋无关，何来授权一说？而且就在出具委托书五天后，被告黄甲就代黄乙与第三人签订了《协议书》处理有关转租和拆除补偿问题。
4、第三人曾将12万元的房屋拆除补偿款一次性打入被告黄乙的账户中，如果黄乙与该房屋无关，第三人不可能将如此大数额的重要款项一次性打入他的账户中，这样做的理由只有一个——被告黄乙是该房屋的合法承租人。
由上可见，被告黄乙作为房屋的合法承租人，将房屋转租予原告，其应该也必须按照转租协议的约定退还原告剩余租金，并对给原告带来的损失承担赔偿责任。退一步讲，就算是黄甲与第三人签订的租房协议成立，该房屋也是由二被告共同租用，二被告应当对原告的损失承担赔偿责任，被告黄乙是无论如何也脱不了干系的。
二、原告与二被告签订的《租房协议》即续签的《房屋租赁协议》是真实有效的，二被告应当按照合同约定返还剩余租金
1、原、被告签订的《租房协议》及续签的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，约定条款不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约行事。
第三人虽然在合同签订前不知晓，但是合同签订后，第三人定期派人到租赁房屋收取水、电费，不可能不知道房屋转租的情况，而且据第三人所讲，其从2004年年底就知道转租的事宜，但是从未提出过任何异议。因此，第三人的这种默许行为进一步确认了原、被告签订的租房协议效力。
2、根据合同约定，如遇不可抗力的自然灾害或规划拆迁等情况，双方自行解除协议，剩余房租金在十天内退还。
2007年6月，原告承租的房屋被强行拆除，根据约定，二被告应当退还原告已交纳的租金，43342.28元。
3、根据二被告与第三人签订的《协议书》，退还租金与第三人没有任何关系。
2007年12月，二被告与第三人签订了一份《协议书》，其中约定第三人出资人民币12万元，用于对二被告的一次性经济补偿，二被告负责解决原告在使用和拆除过程中造成的损失补偿问题。从此约定可看出，第三人支付的仅仅是拆除房屋的经济补偿款，对于退还原告租金的事宜与第三人没有任何关系。
即便二被告将剩余租金给了第三人，让第三人代为偿还，此行为对于原告来说属于债务的转移，根据《中华人民共和国合同法》第84条的规定，债务人转移债务的，须经债权人同意。因此，在原告不知情的情况下，二被告将剩余租金交付第三人，让第三人来偿还的行为对于原告来说是无效的，既然债务没有发生转移，二被告仍需向原告支付剩余租金。
4、根据原告给第三人打的“收条”（2008年1月出具）可以看出，第三人给付原告的18万元是房屋拆除补偿款，至于根据合同约定应当返还的剩余租金与第三人给付的房屋拆除补偿款没有任何关系。
三、被告违法加盖三层房屋导致房屋坍塌，给原告的货物及原告的人身造成损害，依法应当由被告承担责任
1、被告黄甲在庭审中自认其在二楼顶上违法加盖棚顶的事实。
2、原告提供了存货的审计报告、销售商出具的相关证明、进货票据、台帐以及事发时拍摄的照片等证据，以证明原告的货物损失情况。
由于坍塌事故属于突发事故，原告无从提供更加精确的证据，根据民事案件“高度盖然性”的举证原则，原告已经提供了较为客观、确凿的证据以证明存活损失，望合议庭能综合考虑本案的情况，依法予以认定。
四、被告辅以隐瞒租赁房屋即将被拆除的信息，恶意授意原告对已经坍塌的房屋进行装修加固，导致原告损失了6万余元的装修费用
2007年5月11日，坍塌事故发生第二天，第三人马上通知被告停止经营，并限期搬出危房，但被告并没有通知原告；5月24日，区政府通告对于租赁房屋进行强制拆除，得知消息的被告也没有告知原告。原告在不知情的情况下，于5月27日打电话给被告黄甲，电话中被告黄乙仍旧强调“早点开业比什么都重要”，授意原告收拾残局，重新开张。为此，原告花费了6万余元进行装修。谁料想，刚刚装修完，6月11日，就被强制拆除。这都是因为被告辅以隐瞒真相，恶意指使原告装修得结果。
综上，请求合议庭在查明事实的基础上，依法裁判，以维护原告的合法权益，捍卫法律的尊严和神圣。

【律师感言】

本案是一起发回重审的租赁合同纠纷案件，之前的一审、二审委托人均委托其他律所代理。重审开庭前，委托人经与律师咨询，决定委托。律师接受委托后，做了大量细致的工作：根据委托人提供的材料整理出大事记；到一审、二审法院印卷，并与主审法官沟通；搜集大量证据，共整理出了20多份证据；从法律依据上严密论证，详见代理词。经过五次开庭，最终法院经过合议庭的认定，不仅认定转租协议有效，而且支持了原告30多万元的主张，可以说是逆转败局，大获全胜。委托人对律师工作表示非常满意，并送来电子万年历，上写“贾律师金刚钻能拦瓷器活，李某大冤案得以伸张”，话虽通俗，但包含了委托人对律师的感激和尊敬之情。