团购房购买权转让纠纷（诉讼实录）----转某地房地产市场阶段性出现大量团购房购买权转让协议（或称为借用他人名义购买团购房）纠纷，基本情形都是因房价暴涨，导致转让方在巨大差价诱惑下不惜反悔。购买权转让行为存在的基础是不公平房产市场的存在。既然纠纷存在，必然要有妥善的解决方法。本人经总结实际办案经验，研究相关法律法规，得出团购房转让协议所转让的标的是购买权，应严格区别于房产买卖协议，并不为法律所禁止，是合法有效的。守约方可以要求违约方继续履行合同或者赔偿违约金等损失。现转贴下列案例的诉讼全过程，望对有此困惑的网友有所帮助。

（本故事纯属虚构，请勿对号入座）
前几年，团购商品房，比零售商品房，价格优惠许多。这个差价，驱动一些人出卖自己的团购房姓名使用权。由于房价暴涨，有的人反悔了，引发购房姓名使用权转让合同纠纷。
在商业领域，姓名使用权转让未被国家法律严格禁止，且解决姓名使用权转让合同纠纷，一般人尚未认识到法律依据。因此，探讨解决途径，以维护社会和谐稳定，很有必要。
2005年初，职工吴有明所在系统的某工会牵头，与某开发商签订了团购商品房合同，发起本系统职工个人出资，集体购买商品房的预购房筹款活动。该商品房每户平均面积120平米，楼下有车库，楼间有停车场，很适合小康之家居住。吴有明虽报名购房，但不想交纳预购房款，只想把自己的“团购房姓名”，换成货币。外单位的李某需要买房，与吴有明达成口头协议，一次性支付吴某“团购房姓名转让费”以及日后的“更名手续费”一万元人民币成交。当时吴某签写的收据写着：“今收到人民币壹万元整，此款为购房过户，过名款，本人愿提供过名一切手续。吴有明 2005年1月20日”。该团购房姓名转让合同生效。
2005年2月1日，李某使用吴有明的团购房姓名，向某工会交纳了团购房预购款。此后，又两次交纳预购房款，无奈开发商拆迁受阻，建房计划夭折，三年后，新开发商接手，团购房屋才建成。2007年12月13日，李某以吴某的名义向新开发商交纳剩余团购房款及入住费，取得了住房钥匙，并装修入住。不久，正等着与开发商签订个人购房合同，办理更名事宜的李某，听到了噩耗——吴有明变卦了。
原来，房价暴涨，吴有明不但拒绝提供更名手续，而且主张拥有李某所购房屋的产权，认为李某手中购房票据的姓名是吴有明的；商品房分配单上的姓名，也是吴有名的，房子就应该归吴有明所有。2008年5月，吴有明起诉到初级法院，要求李某把“房屋腾迁”给他。
吴有明的起诉状写道：“2005年1月，原告所在单位的职工集资建房。在建房过程中，被告李永芳欲购买原告吴有明的在建房屋，并向原告交纳了一万元的预付款。后原告得知在开发商没有预售许可证的情况下，他与被告的房屋买卖行为存在严重瑕疵，便欲找被告协商解决此事，将预付款退还给被告，但被告置之不理。2007年 12月13日，房屋分配给原告后，被告李永芳在没有征得原告同意的情况下，将房屋钥匙私自带走，由被告在原告的房屋内居住。…原告为维护自身权益，现诉至法院，请人民法院依法保护原告的诉讼请求，判决被告为原告腾房”。
这份诉状，字虽不多，但写得很有份量：
1， 单位集资房不准买卖，集资房转让合同无效；
2， 已交预付房款的按房屋买卖，无预售许可转让合同无效；
3， 原告一直想退款，但被告对原告的要求始终置之不理；
4， 被告侵占单位分配给原告的房产，严重违法。
看来，吴有明要求李永芳腾房，有法可依，有理可讲啊。
几天后，实际购房人李某接到通知，到法院领回起诉状副本、举证通知、传票等材料。李某不想与吴某对垒，毕竟需要人家配合才能更名啊，就打电话给吴某：“朋友，打官司费钱，费时，对您我都不利，我把请律师的钱给您，再加一点，给您一万元可以吗？”吴某回答：“我要房子。不然，得七万，八万才行，至少也得给四万，五万吧”。李某说，“那就法庭见吧”，不欢而散。
李某想，“我的错误，就是当初不该买他的团购房名额，原想省点钱，结果，错过了购房时机，不但没省下，房子还要腾给别人，白等三年，白搭几十万，后悔也晚了”。

李某再一想，觉得自己没有恶意侵占吴某的房产：
1，三年前订立转让合同时，吴某既没有房产，也没有购房票据，出让的仅仅是其“团购房购买权”，即过期作废的权利，和“购房姓名使用权”，即人格权。当年，吴某出让的不是李某现住房的物权或债权，吴某有什么权力要求腾房？
2，即使法院判定转让合同无效，判决将“团购房购买权” ，“购房姓名使用权”退还给吴某，也不会将李某的购房款，及购房收益，统统判给吴某吧，不会糊涂地宣布李某无偿腾房，损失自负吧。

李某觉得，自己除了不该买这个购房名额，没有其他过错：
1，该小区土地，是列入城市棚户区改造的土地，是开发商有偿使用的土地，不是吴某单位的土地；该小区建设资金，来源于开发商的投资和购房人的投资，其中，没有吴某所在单位的投资；该小区应该不是单位集资房，也不是经济适用房，应该没有严格的身份限制和人格专属，转让购房权合同并不违法；
2，国家采取税收等方面的优惠措施，鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅，是面向全体公民的福利举措。吴某借机将此福利，兑换了一万元人民币，应当知足；
3，李某自愿投资购房，尽管三年后才得到房屋，但对房屋，对团购工会，对开发商都很满意，没感觉有什么瑕疵，也不觉得团购房违法；
4，李某有偿使用吴某的团购房购买权，向开发商交纳了全部购房款，善意取得现住房。李某基于合同与债务关系，有权占有现住房，只等更名签写购房合同，办理房产登记了；
5，该小区房屋属于普通商品房，单位，个人，自愿购买，先买先得。吴某没有购房，其单位也没有分配房屋给吴某，吴某没有权力主张李某的房产；
6，吴某现在毁约，要房子可以，但不应无偿腾房，退还转让费，购房款之外，耽误李某购房三年之久，房价损失，违约金等必须赔偿，至少要按现行房价腾房。
李某的看法，听起来也有法可依，有理可讲啊。
李某想找个律师，帮着打官司，写答辩状。几个律师看了材料，都摇头说，“名字是人家的，房子就是人家的啊，咱们的证据不足，很难打赢啊”。李某不甘心，一边找律师，一边买些法律书籍看，把《城市房地产管理法》《合同法》《民法通则》《物权法》《民事诉讼法》等反复研究，并上网查找有关资料，但是，很少有关“购房名额”，即“购房姓名使用权”转让的信息，听说，在法律界，这方面尚属空白，输赢都有，关键看法官，这就真的难办了。



祈求老天爷保佑吧，李某终于找到相近的法律依据：最高法院关于这类案件有个意见：“当事人在取得房屋之前，与他人签订房屋转让协议的，该协议并非真正意义上的房屋买卖合同，实为将购房权转让即债权转让，该协议不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》调整”。在预购商品房阶段，并未禁止购房权即债权转让，即购房合同与购房票据转让。这时，购房姓名权尚未与房屋产权挂钩，合同效力大于姓名权力，适用《合同法》调整。
“购房权转让即债权转让”已有定论。吴有明的“团购房名额”转让，实质是“购房姓名使用权”转让。遵照最高法意见，该项转让协议，不适用《城市房地产管理法》调整，而适用《合同法》等相关法律调整。
听到“高法意见”，李某觉得自己的购房行为没有违法：
1，依据《合同法》第十条 “当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式”。２005年，吴有明收到一万元团购房名额转让费的口头合同应当是合法有效的；
2，依据《民法通则》第六十六条 “本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意”。三年来，吴某从未反对别人以他的名义缴纳团购房款，对“他人购买吴某名下的房屋”应视为同意，并不违法；
3，依据《物权法》第二百四十一条 “基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用，收益，违约责任等，按照合同约定；合同没有约定，或者约定不明确的，依照有关法律规定”。吴某事后与李某补签的合同，约定购房收据，归李某保管，所购房屋，归李某所有。李某有偿善意取得，有权占有该房屋，并未违法；
4，依据《民事诉讼法》第六十四条 “当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。吴某主张李某的房屋，是其单位无偿“分配给”他的，但拿不出有效证据，属于捏造事实；
5，依据《民事诉讼法》第五十二条 “被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”。李某有足够的证据，证明团购房名额，团购房房产，都是依照合同有偿取得的，实际购房人的身份，应当被确认，吴某“要求腾房”是非法的。

学习了上述法律知识，李某鄙视那些仍然停留在“公房分配年代”的法律界人士。世界在发展，情况在变化，各国法律也随之发展变化。目前，我国社会已进入“市场经济”时代，维护市场秩序的法律法规，必然会陆续出台。我们欣喜地看到了《物权法》出台，看到了最高院将“购房权转让“与“房屋买卖”区别对待的指导意见。这些都是中国法律界的巨大进步啊，可喜可贺！
三年来，吴有明为了这个卖掉的团购房名额，心潮起伏，有欢喜，也有悲伤和愤怒。2005年1月，吴某为自愿报名的90平米团购房名额，分文未投，转手卖了一万元而感到欢喜。到2005年5月，房价涨了，看到有些交过预付款的人，卖交款收据净挣两万到三万元人民币，吴某自叹不如人家精明了；到年底，卖团购房款收据的人，有的净挣四万到五万，吴某有些后悔，但得知原开发商有问题，购房款可能打水漂，没敢找李某把购房权再买回来。2006年，原开发商撤出，扔下一大堆问题，有些人怕赔本，照本抛售，吴某也没敢买，现在还后悔错过了发财机会。2007年，新开发商建起了住宅，房价暴涨一倍多，这时才卖购房款收据的人，净挣十多万元了。吴某感觉伤心，感到悲哀，悔恨自己没有远见。
经高人指点，吴某看到自己还有发财的希望：李某房产使用的姓名，因客观原因尚未更改，其十几万元的房产收益，也应该有吴某的一半。2008年3月，吴某打电话找李某，要求追加转让费，李某却说，“三年前成交的买卖，可以找后帐吗？如果房价跌了，我赔了，您能分担跌价损失吗？不差您的钱吧？”吴某忿怒了，回答道：“不差钱，就差事”。
这事，就是到法院起诉，要求腾房。吴某坚信，名字是谁的，房子就是谁的，人民法院要为人民做主。吴有明忿怒地说：初级法院若不公平，我就上诉到中级法院，我相信，房子是我的！
依据《民事诉讼法》第一百零八条 起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民，....
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实，理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
吴有明的律师觉得，除了第三条的事实，不够充分外，其他三条都符合起诉要求。遂帮助吴有明找到两个证据：
1，吴某单位某领导人的说明，“2005年1月，吴有明将自己名下的房子，以一万之整，转让给李永芳。”一套90平米的住房，就不可能一万元成交，明显的不公平，不合理。根据《合同法》第五十四条 “下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：...在订立合同时，显失公平的”。据此，该项显失公平的房屋转让合同，应该被撤销，原告退还一万元，被告退还房子。
2，某售楼中心的房屋分配单复印件，“业主姓名：吴有明”。充分证明，房子依法属于吴有明所有。
人民法院没有理由不予立案 ，被告没有理由不腾房。
李永芳经朋友介绍，找到姜律师，两人分析案情，不谋而合，所见略同。姜律师是个比较喜欢研究问题的律师，觉得正确处理本案，有前瞻性，具有典型意义。在市场经济环境下，许多“冠名标的物”转让，逐渐增多，“姓名使用权纠纷”在所难免。其实，转让“冠名标的物”本身有个特点，即随着“冠名标的物”的转让，“姓名使用权”一并转让了。否则，就叫单纯的“标的物”，不叫“冠名标的物”了。
李某决定聘请姜律师，于是到律师事务所，交纳七千元代理费，正式委托姜律师代理本案。


姜律师代写了答辩状，原文如下：

民事答辩状

答辩人李永芳，男，…

答辩人李永芳认为，被答辩人吴有明的起诉，没有事实及法律依据，应予驳回，具体理由如下：
一、本案争议的房屋是普通商品房，而非集资房。
… 根据建设部《关于深入开展集资合作建房的意见》，集资合作建房要求集资合作建房实行单位利用自有土地，按照法定程序申报并须获得房改办批准。而本案没有实行单位，建房用地是通过棚户区拆迁获得的，而非原告单位的土地。因此，本案的房屋不是集资房，而是团购商品房，被答辩人的陈述与事实不符。
二、 被答辩人允许他人（包括答辩人）使用其名义购买房屋，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效民事行为。
2005年1月20日被答辩人吴有明收到李永芳转交的一万元人民币，并为此出具了收条，注明了款项来源（购房过户、过名款，即同意使用其名义并协助更名），充分说明其同意别人有偿使用其名义购房，并因此获得报酬。…
事实说明，被答辩人是允许别人使用他的名义购房的；从他收到一万元钱知道有人用他名义购买房屋开始，到实际购房人多次交纳购房款的长达三年多时间内他从未问津的事实，不难看出实际购房人是谁，至少他是不反对的。而答辩人李永芳已经按协议的约定支付全部购房款、入住费，并对房屋进行了装修和实际入住。现在，被答辩人看到房价上涨，试图利用房屋未办理产权登记之机反悔、见利忘义，主张腾房，违反双方已达成的协议和法律的相关规定，不应予以支持。
三、答辩人为真正的购房人，是争议房屋的主人，被答辩人无权主张让真正的购房人腾房。
购房款以及被答辩人获得的一万元钱都是答辩人付出的。根据谁投资谁所有、谁收益的最基本的常识，被答辩人没有为购买房屋付出过一分钱，当然没有权利主张获得物权，也没有机构确认其获得物权。根据我国《物权法》第十五条之规定，即使未来的产权证记载在被答辩人的名下，在答辩人与被答辩人之间，此房因当事人之间有约定，也应认定房屋的真正主人是答辩人，而非被答辩人。
综上，请求人民法院认定真正的购买人为答辩人，依法驳回被答辩人的腾房请求。

《答辩状》之外，李永芳在举证期内提交了十项证据，一并送到法院去应诉。
李永芳呈送的十项证据如下：

1，证人证言，证明2005年1月20日，李永芳给吴有名“团购房名额”转让费一万元，合同成立的事实；
2，吴有明收到一万元“过名，过户款”的收条，证明当时吴某愿意“提供更名一切手续”的事实；
3，团购房定金收据，证明2005年2月1日，李永芳以吴有明的名义，交纳定购团购房定金的事实；
4，团购房名额转让协议，证明2005年5月，吴有明书面认可“团购房名额”转让，同意李永芳所购房产，全部归李永芳所有；
5，团购房购房款收据，证明2005年2月至2007年12月，李永芳交纳全部购房款，确是实际购房人的事实；
6，入住费收据，证明2007年12月，吴有明仍然同意他人以自己的名义，交纳各项费用的事实；
7， 某工会的房号，证明李永芳取得某工会所发房号的事实；
8， 房屋分配单，证明该房屋属于有偿分配的商品房，不是单位无偿分配的公房；
9， 防盗门收据，证明2007年12月13日，开发商将房产交付给实际购房人的事实；
10，业主登记表，证明登记业主身份证号码为李永芳的事实。

姜律师也写了反诉状，一并交到法院。反诉状是这样写的：
民事反诉状
反诉人（本诉被告）李永芳 ，男，…
被反诉人（本诉原告）：吴有明 ， 男，…
案由：所有权确认纠纷

反诉请求

1、一，确认反诉人李永芳是争议房屋的真正购房人，争议房屋归反诉人所有；
2、二，判令被反诉人承担诉讼费用。

事实与理由
2004年12月，被反诉人吴有明，口头约定向反诉人有偿转让其团购房购买权。2005年1月20日，李永芳按照约定支付壹万元人民币给被反诉人吴有明，购得其团购房购买权，即团购房姓名使用权。吴有明收到壹万元“过名过户款”，同意“提供更名过户一切手续”。
随后，反诉人李永芳按照团购房的要求，分期交纳了全部购房款及入住费用，2007年12月，从开发商那里取得现住房，并装修入住。三年来，被反诉人吴有明对他人以其名义交纳购房款，从未有异议。
现在，被反诉人看到房价上涨迅速，悔不当初，遂向法院起诉，要求反诉人腾房。反诉人认为自已是真正的购房人，是争议房屋的房主。反诉人作为实际购房人的身份应当得到确认。

此致
某某人民法院
反诉人：李永芳
法院受理了反诉，宣布开庭日期推迟到15天以后，另行通知。

对于“姓名使用权转让”，“严格禁止”或“完全解放”都不可取；目前的“有所限制，有条件开放”是正确的选择。若能尽快出台相应的法律条文，加以维系，可以减少纠纷，维护社会稳定。

三位法官的看法
（1）对于吴某的起诉，某基层法院以“房屋腾迁”案由立案。民庭穆法官处理过几十宗这类案件，都是通过调解，双方达成协议，解决纠纷的。穆法官接到吴某诉李某的“房屋腾迁”案，原想通过调解解决。因吴有明，李永芳，双方都不妥协，调解无望，穆法官感觉到有些棘手；
（2）李某通过朋友，找到某法院立案庭张法官，简介案情后，咨询出路。张法官直摇头，表示 “名字是谁的，房子就是谁的”，“除非找个好律师，钻钻法律空子”否则，难于胜诉；


（3）李某朋友的朋友，找到一位外地某法院民事庭法官，简介案情，咨询出路。该法官边看“团购房名额转让协议”，边说：“抓住这个转让协议，或许能够胜诉”。

这几天，吴有明及其聘用的律师搅尽腦汁，也未能写出针对被告反诉的答辩状。原因是：（一）人家讲的句句有理有据，无可辩驳；（二）怕白纸黑字再让对方抓住把柄。
吴某索性一字不写了，暗中寻找新的突破口。
吴某觉得，现在当官的都是得过且过，没有几个认真办事的，只要力度够，见钱眼开的法官，还是有的。另外，自己捏着李某的命脉——房屋登记尚需更名，更名必须吴某配合，要求李某再给七万元达成和解，很有可能。预计打出去五万元，自己还能剩二万元，白得谁不得啊！
于是，吴某到法院去，向穆法官表达了要求李某追加七万元更名费，即同意和解的意思。穆法官希望调解纠纷。穆法官转达了吴某的和解意愿及要求，询问李某是否同意和解。李某不想卷法官的面子，答应调解，但是，不接受吴某的要求，希望吴某履行《团购房名额转让》合同义务，自觉提供更名手续。
庭审准备
穆法官一贯廉洁谨慎，秉公办案，不是吴某想象的那种昏庸贪婪法官。自从李某提出反诉，按规定，顺延十五天，另行通知开庭日期，穆法官就等着吴某是否能拿出新的证据，证明其对争议房具有所有权，以便保护其合法权益。
半个月过去了，吴某什么也拿不出来。三年前，吴某卖掉了该团购房名额，根本没有交纳过购房款，手中没有交房款的证据；另外，房改已经十年了，找不到无偿分配公房给吴某的人证物证。吴某想，腾房子的可能性不大了，要点钱还是可能的。但是，绝不能承认团购房名额转让那回事，只能说“我卖的是在建房屋。李某只给了一万元预付款，太少了。怎么着也得给个七万，八万的吧？”或许能得到法官同情和支持。吴某向法官表达了“再给七万元，同意和解”的意思。
这时，穆法官心中已经明白了：吴某不是因其房产遭到侵犯，要求法院维护其合法房产，而是以“腾房”为由，为三年前的“团购房名额转让”合同，讨价还价。这类合同，虽不像赌资合同那样被明令禁止，但也不是什么正大光明的合同，属于未禁止，但不提倡的合同。这样的权益，确实难于维护，又难于否定啊。
穆法官做着最坏的打算——双方都不妥协，怎么办？调解不成，怎么判？ 学到用时方恨少啊 ！

第一次庭审
2008年 7月17日，开庭审理如期举行。原定上午九点开庭，原告九点二十还没有到庭，穆法官要求被告李某及其律师，证人等再等十分钟开庭。九点二十五分，原告吴某及其律师，姗姗来迟，进入法庭落座。
穆法官宣布开庭，讲解审理程序和要求，庭审分为三个阶段进行，即宣读诉状，答辩状，明确争议要点；审理各方证据，辩别真伪；双方辩论法理。

（一）双方宣读诉状、反诉状、答辩状,明确争议要点。
原告，被告，以及代理人，先后宣读起诉状，答辩状，反诉状。
（二）双方举证，质证。
穆法官：原告出示证据。孙某律师宣读“房屋分配证”，证明争议房的主人是孙某，房屋应当归孙某所有。
被告李某律师提出质疑：1，该分配证，证明争议房是开发商销售的商品房，不是孙某单位分配的集资房，证明原告所说“单位分配的房屋”与事实不符；2，2005年初，吴某的购房名额，有偿转让给李某。基于合同关系，李某在更名之前，使用吴某的名字购房，是合法的。这时，吴某对李某所购房屋，没有所有权；3，原告出示的分配证，是个复印件，不是原件，不应采用。

穆法官问：原告手中有原件吗？孙某回答：没有。穆法官问：原件在那里？孙某答：应该在被告那里吧。穆法官问被告：原件在你那里吗？李某回答，在我这里，后来交到物业公司，换取房门钥匙了。和分配证相关的房号，票据原件，都在我这里。

穆法官问原告：你交过购房款吗？孙某回答 ：没有。穆法官问：分配证从那里复印的？原告律师：从物业公司的微机里调出来打印的。

原告吴某，出示第二份证据，由原告律师宣读吴某单位某领导写的说明，说明2005年单位集资建房，吴某名下的房屋，以一万之整，卖给了李某。原告律师强调两点：
1，争议房是集资房，不准许买卖，转让合同无效，房子归吴某所有；
2，买卖显失公平，合同自始无效，房子归吴某所有，吴某是房子的真正主人，有权要求被告腾房。

被告律师对“说明”，提出质疑与肯定 ：
1，是否集资房，由建房土地，资金，批准手续等要件决定，吴某个人的看法，不起决定作用。我们有足够的证据证明，这是普通商品房，不是集资房；
2，2005年，吴某没有房屋，也没有购房票据，只有购买团购房的报名，转让的是“购房权”，即吴某的“购房姓名使用权”，该项人格权，当时的行情，5000元到一万元人民币。吴某得到一万元， 买卖是公平的；
3，该说明，是原告吴某认可的原件，证明2005年初，原告吴某已经知道其名下的“房屋”，转让给李某了。孙某知道其名下的“房屋”已归他人所有，三年期间，未做否认表示。现在要求腾房，确实晚了点，超过了一般民事诉讼时效为两年的期限。
穆法官说：把原件拿上来，对照一下。原告还有证据吗？吴某答：没有了。
穆法官：下面，由被告举证。
李某律师出示第一项证据，申请证人出庭作证。穆法官：传唤证人出庭。证人林某出庭，简述了2005年初，吴某通过林某，将团购房名额，有偿转让给李某的事实。陪审法官问：当时购房名额转让，怎样作的价钱？林某答：我们三个人，根据当时的行情，协商议定的价钱。问：单位有建房投入吗？林某答：没有。问：单位给予购房补助吗？答：没有。穆法官问原告：对证人讲的，有异议吗？吴某答：没有。书记员打印出来，让证人签字。



穆法官：被告出示下一项证据。李某律师宣读当时吴某签写的收条原件，“ 吴有明收到人民币壹万元整，此款为购房过名，过户款，明子愿提供过名一切手续。吴有明 2005年 1月20日”。该证据说明:
1，转让标的物是购房名额，即购房权,并不是房屋，不适用房屋买卖有关法律，而是适用《合同法》等；
2,购房名额转让费，即“过名，过户款”作价壹万元，吴某收到转让费,转让合同成立即生效；
3，依据《合同法》 吴某负有“提供过名一切手续”的义务，不应该违约,如果违约,应承但相应的赔偿责任；
4，自2005年初，吴某将购房权转让给李某，原告对该房屋就失去了全部权利,原告无权索要李某购买的房屋。

穆法官问：原告有异议吗？孙某答：有。收条的字，不是我写的，都是中间人林某写的，不是我的意思表达。
陪审法官问：名字是谁签的？吴某：是我签写的。陪审法官问：签名时看到上面的文字没有？吴某：看到了。
穆法官：收条上的“明子”，指代谁？吴某：大家都叫我“明子”。法官问：当时你收到一万元吗？吴：收到了，他们说，先给一万元预付款，房子下来后，再给剩的钱。
穆法官问：有证据吗？吴某：口头的。法官问被告：有这个约定吗？李某：没有。如果有，必然要写在合同里，合同里没有这个说法，事实上也没有这个说法。
穆法官：把原件交上来，对照复印件看一看。李某呈上原件。
穆法官:被告出示下一项证据。

李某律师：自2005年2月1日至2007年12月13日，被告先后五次交纳团购房款的收据，说明全部购房款，都是李某交纳的，证明李永芳履行合同义务，是实际购房人，有权占有所购买的房屋。

穆法官：原告有无异议 ？
吴某律师：有。被告交纳购房款，只能证明被告与原告之间，存在债权债务关系。并没有改变争议房屋归原告所有的事实，因为，所有单据的名字，都是原告的，可以视为原告交纳的购房款，证明原告是合法购房人。房子应当归原告所有．
李某律师：吴某的购房姓名使用权，卖给被告了，吴某的购房姓名，归被告使用，代表被告的权益.原告承认“债权债务关系”,也就承认了转让合同关系.基于合同关系,被告出资购买的房屋,应当归实际购房人被告李永芳所有.
穆法官：把单据原件拿上来对照一下。 李某呈上原件。
穆法官：原告还有异议吗？孙某：没有。

穆法官:被告出示下一项证据.
李某律师: 出示<团购房名额转让协议>.这是在2005年末,原开发商违约,未如期拆迁的情况下,被告要求原告把年初的口头协议落实到书面的证据.
1，证明原，被告之间,确有团购房名额转让事实存在；
2，追认2005年1月20日,吴某收到转让费起,口头转让合同成立的事实；
3，证明被告基于合同关系，有偿取得争议房屋是合法行为。原告吴某有义务协助被告李某在办理产权登记之前,将购房人姓名更名为李某.

穆法官:原告对这份协议,有无异议 ?
原告律师:有异议.开发商违约,没有预售许可证,存在严重瑕疵.这时的房屋转让协议,不合法,应属无效合同.转让协议无效. 原告退还人民币一万元转让费给被告,被告腾房子给原告，争议房屋应归原告所有.

被告律师:原告混淆了两个概念:
1，原告与被告的购房名额转让协议, 不是开发商与团购房组织者之间的商品房集体购买协议,这是两件事.团购房组织者及购房户，不认为开发商有瑕疵,愿意继续购买开发商的期房, 并不违法,团购房大合同至今有效，这是不可否认的事实。团购大合同与原，被告之间的名额转让小合同有关联又有区别。团购房大合同签约双方，对购房人没有特殊限制;原告的购房权合法,被告的购房权同样合法。原，被告的转让合同，依法成立。

2,“购房名额”转让,不是“房屋”转让.这是两个概念。原告用仅值一万元的“购房名额”,索要被告价值三十万元的“房屋”, 显然不公平,不合理，也不合法。

穆法官:有没有协议原件?
被告李某:有,(呈送给法官看).这个协议证明,原告的团购房购买权，即购房名额，于2005年 1月20日，“以一万之整，转让给李永芳”了，原告单方面毁约，是违法的民事行为。
穆法官：原告对这份协议的真实性，有无异议 ？
吴某：没有。
穆法官： 被告接着举证。
被告律师：（出示房号和分配证）这是工会发给被告的房号原件和开发商发的房屋分配证复印件，证明团购房大合同双方，都认可实际购房人，体现了“谁出资，谁拥有”的市场经济原则。

穆法官：原告对被告出示的证据，有无异议？
吴某：那个房号不好，别人不要，被告才捡到的，不是工会发给他的。另外，房屋分配单上的名字，是我的，是分配给我的房子，不是分配给被告的房子。
穆法官：原告对这两份证据的真实性，有无异议？
吴某：没有。
穆法官：被告接着举证。
被告律师：（出示入住费，物业费单据原件），这些单据，是2007年 12月13日，被告李永芳向开发商和物业公司交纳入住费，物业费的交款收据。这一天，开发商通过物业公司，把房屋钥匙交给被告李永芳，代表开发商将房屋产权转移给被告。
1，证明被告李永芳基于合同与债权，有偿取得房屋，是合理合法的，没有过错。
2，证明争议房屋，不是原告的“单位分配给原告的房屋”；
3，证明原告所说“分配给原告的房屋”是虚假的谎言。

穆法官：原告对收据的真实性有无异议？
原告律师：对真实性没有异议。但是，对证明的事实，有异议。请仔细看看单据的姓名，都是原告的姓名，充分说明，原告有理由主张对争议房屋的所有权。

穆法官：被告还有证据吗？ 被告律师：没有了。
穆法官：下面进行法庭辩论。围绕焦点问题，陈诉观点和意见。穆法官针对法庭调查的情况,提出五个焦点:
1，争议房屋性质，属于团购房 或者集资房 ？



2，原告要求被告腾房的法律依据是什么?
3，被告反诉原告,要求赔偿诉讼损失的法律依据是什么?
4，谁是真正的购房人？
5，原告的起诉，是否超过诉讼时效？
穆法官询问:是否有补充意见 ? 原告孙某回答: 没有。被告李某举手说:有。穆法官：被告补充，书记员记一下。
李某说： 2005年初，原，被告之间，转让的标的物是什么？这是个关键的焦点，恳请法官审查清楚。被告说是团购房名额，原告说是房屋，因为标的物性质不同，转让价格就不同，适用法律也不同。转让标的物性质，决定该转让行为是否合法。
穆法官说：被告的补充，标的物是什么？列为第六个焦点。其他人，还有补充没有？没有了。我再补充一点,第七点,原告与被告的转让行为,是否合法有效?
首先，由原告发表辩论意见。
原告律师：原告主张被告腾房，是有法可依的。
1，争议房是分配给原告的，团购房名单上，房屋分配证上的姓名，都是原告的，说明原告是争议房屋的真正主人。依据《民法通则》第七十五条公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。分配给原告的房屋，属于原告的合法财产，应当受到法律保护；

2，被告欲购买原告的房屋，虽交纳预付款一万元，但其余款项尚未给付，且开发商没有预售许可。依据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律，行政法规的强制性规定。在《城市房地产管理条例》里，明确规定这类房屋不准许买卖，因此，原，被告之间的转让合同属于无效合同。依据《合同法》第五十六条无效的合同，自始没有法律约束力。该项未完成的交易依法取消，原告返还预付款一万元给被告，被告腾房给原告，是合法的要求；

3，被告未经原告同意，私自带走原告房屋钥匙，并入住原告房屋，是侵占原告房屋的非法行为。依据《民法通则》第一百一十七条侵占他人财产的，应当返还财产。请求人民法院依法保护原告的权益，判决被告为原告腾房。

被告律师：有，我们认为原告的腾房要求，是非法的要求。

1，原告声称对争议房拥有产权，但是，原告对其“分配的房屋”，既说不出哪个单位分配的，也拿不出合法证据，证明是单位分配给原告的。所谓“单位分配给原告的房屋”是虚假的谎言，不能作为法律事实。所以，原告主张的财产，不是公民的合法财产，不适用《民法通则》第七十五条规定。基于臆想的产权，索要他人的房屋，属于无理取闹的非法要求；

2，2005年原告转让的是“购房姓名使用权，简称购房权”，转让合同已成立三年，被告方履行了全部义务，依据《合同法》原告不得单方面撤消合同。购房权转让，不同于房屋买卖，本案购房权转让，未被法律严格禁止，依据《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。原告自2005年1月20日获得转让费，合同生效开始，有义务为被告提供更名过户一切手续。现在，原告拒绝提供更名手续，是严重的违约行为；

3，被告购买原告的团购房姓名使用权，参加团购取得的房产，属于被告基于合同与债权占有的合法财产，依据《民法通则》与《物权法》，被告有偿取得，有权占有的房屋，请求人民法院确认实际购房人并给予保护，依法驳回原告的腾房要求。

4，三年来，被告一直有偿使用原告的团购房姓名，至今，原告对其团购房姓名使用权，被他人使用，没有异议，从另一方面证明，原告的团购房姓名使用权已经有偿转让了。这是本案的关键问题，即转让标的是“购房权”，而非“房屋”，所以，本案不适用《城市房地产管理法》而是适用《合同法》。原告依据的事实有假，引用的法律不当。原告的腾房要求，属于非法要求。发言完毕。

穆法官：被告说转让标的是“购房权”，原告有无补充？
原告：有，转让标的是“在建房屋”，我卖的是房子，不是什么购房权 。

被告律师：（举手示意发言，得到批准）众所周知，购房人到售楼处预约购房，只要报名登记，就取得了购房权。但是，这不等于取得了房屋产权，还必须交纳购房款及相关费用，才能取得房产。原告参加团购房报名登记后，没有交纳购房款，没有交纳任何相关费用，也没有从开发商那里获得房产。原告无权主张其所谓的 “在建房屋”，更无权转让这个“在建房屋”。当时，原告可以转让的，只有其“团购房购买权”。本案原告转让标的物，是“购房权”，而不是“房屋”。

下面由原告陈述本案的诉讼时效问题。
原告律师：被告于2007年12月13日，私自侵占原告的房屋。原告得知后，立即与其交涉，谈判不妥，遂起诉到法院。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案起诉的诉的要求，是要求被告腾房。原告从知道其房产被侵害，到起诉的期间，未超过半年。该项起诉，依法应当是有效的。

穆法官：原告主张的诉讼时效起点，是什么时间？
原告律师：从2007年12月13日开始计算诉讼时效。
穆法官：被告有无异议？
被告律师：原告讨要的不是“房屋”，而是“购房权”。从原告知道其“名下的房屋”受到侵占，即失去“购房权”时起，开始计算诉讼时效期间。以原告出具的“说明”为证。证明2005年1月20日，原告收到转让费时起，原告就知道其“名下的房屋，以一万之整”，转让给被告了。从2005年1月开始计算诉讼时效，至今已有三年多。原告讨要“购房权”的诉讼，超过了两年时效期限。
穆法官：被告主张的诉讼时效计算起点是那天？
被告律师：本案有两种情况：
1，假设原告主张被告“返还购房权”，应当从原告知道其购房权转让他人，从此失去购房权时起，计算诉讼时效期间，即从2005 年 1月20日开始计算诉讼时效期间。
2，事实上，原告主张“腾房”。因为原告对被告买到的房屋，连初始的购房权都失去了，更没有占有权和所有权。原告的“腾房”诉求，没有合法的产权基础，即没有请求权，属于始终无效的无理要求，恳请法院予以驳回。


穆法官：法庭辩论下一个焦点问题，争议房屋的性质，由原告陈述观点。
原告律师：从先前法庭采用的证据，即原告单位领导写的“说明”，已经充分证明争议房屋属于单位集资房，归入经济适用房管理范畴。集资房是禁止买卖，不允许交易的房屋。

穆法官：被告陈述观点。
被告律师：本案争议房屋是团购商品房，而非单位集资房，有如下事实证明：
1，是否集资房，由建房土地，资金，审批手续等要件决定，原告的证据，其单位中层领导的“说明”，不起决定作用。原告所在单位，没有土地，资金用于建房，也没有为职工购买商品房。原告拿不出实物证据，也拿不出单位上层领导的证明，可见，争议房屋不是其单位集资房；
2，该团购房组织者—某单位工会，不是独立的经济实体，不具备法人资格，没有土地，资金投入建房，也没有申请集资建房的审批记录，可见争议房，也不是工会的集资房；
3，根据市人民政府（2005）56号《市重点棚户区改造实施意见》第五条一款（二）项规定，棚户区改造项目按照普通商品房对待与管理。双方争议的购房权指向的小区，明确划入棚户区改造范围，为此应是普通商品房，而非集资房；
4，小区内，除回迁户建筑面积小于80平米以外，其余房屋面积，平均在120平米以上；十几栋楼房底下有车库，院里有停车场，十五层以上框架楼房，比比皆是，这样的建筑格局，显然不是经济适用房之列的房屋。
5，从房屋销售看，争议房屋是通过开发商的商品房销售中心 ，现金销售的，不是哪个单位内部销售的，或分配的房屋。
综上可知，争议房屋确属普通商品房性质。
穆法官：法庭辩论最后一个焦点问题，原，被告的转让合同，是否合法有效？ 先由原告陈述观点。
原告律师：
1, 集资房也好，商品房也好，不论属于哪类房屋，依据《城市房地产管理办法》第三十七条之规定，未依法登记领取权属证书的房屋,不得转让.。争议房屋至今未办理产权登记，因此，原，被告之间的房屋买卖合同，属于非法合同，始终无效;
2, 依据<城市房地产管理办法>第四十四条, 商品房销售应当符合下列条件….(四) 向县级以上人民政府房管部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。该争议房开发商，未取得“商品房预售许可证”，存在严重瑕疵，原，被告之间的转让合同，应属无效。
穆法官：被告陈述观点。
被告律师：尊敬的法官，在双方举证阶段，被告列举了“购房权转让协议 ”，“购房权转让费收据”。这些证据说明，原，被告之间，转让的不是“房屋”，而是原告的“购房权”。“购房权”属于人格权和债权，显然不是物权范畴的“房屋”，两者不应该混为一谈。
最高院关于“购房权转让”有个说明：“当事人在取得房屋之前，与他人签订房屋转让协议的，该协议并非真正意义上的房屋买卖合同，实为将购房权转让，即债权转让，该协议不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》调整。”
最高院指出“购房权转让”与“房屋转让”适用不同的法律调整，这是中国法律界的重大进步，对本案具有指导意义。由此可见，原告引用的条文，不适用于本案。
依据《合同法》《民法通则》等法律，原，被告之间的“购房权转让协议”合法有效。
穆法官：被告认为合法有效，法律依据是什么？
被告代理人：本案两个法律事实，适用不同的法律条文：
一，开发商与团购房组织者之间签订“集体购房协议”的事实。虽然订购的是期房，仍可视同“房屋买卖合同”，适用于《中华人民共和国城市房地产管理法》调整，即适用原告强调的那两条法律条文。但是,签约双方自愿履行购房合同义务,努力依法实现合同目标的努力,并不违法。目前，争议房的开发商，未取得预售许可证，该“集体购房协议”，尚未发生产权转移效力，即争议房产权依然在开发商手中，没有转移到购房人手中。这个事实，再次证明原告没有获得争议房屋的产权，无权主张别人“腾房”。
原告主张该合同无效，在法律上和事实上都得不到支持。按照“集体购房协议”约定，等到开发商取得商品房预售或销售许可证，开发商将与实际购房人单独签订房屋买卖合同，依法正式办理产权转移。
二，原告与被告之间签订“购房权转让协议”的事实。这个事实，从转让标的物和订立转让合同程序看，都是合法的：
1，转让“标的物”是原告的“购房权”，即2005年1月，原告参加团购房报名的“购房姓名使用权”。因为，（1）在商业领域，姓名使用权可以转让；（2）该团购房，是“个人出资，集体购买”的商品房，没有严格的身份限制。原，被告之间转让的标的物，是法律允许转让的标的物。所以，开发商不在乎谁来购买房子，国家也从未限制这类购房权转让。
2，原，被告之间订立购房权转让合同，符合平等原则，自由原则与公平原则；当事人双方都具有相应的民事权利能力和民事行为能力，符合《合同法》第九条规定；合同形式符合《合同法》第十条，第十二条，第十三条之规定。原告的购房姓名使用权，要价一万元人民币，被告依据交易习惯，如数支付给原告，依据《合同法》第二十五条，第二十六条之规定，“承诺生效时合同成立”。《合同法》第四十四条 规定依法成立的合同，自成立时生效。也就是说，原，被告之间的《购房权转让协议》，自2005年1月20日，原告签写转让费收条之日起生效。该合同依法成立，是合法有效的。
穆法官: 法庭辩论终结。先由原告陈述最后意见。
原告律师：争议房屋有关凭证的姓名,都是原告的.争议房属于分配给原告的房屋,这是法律事实。被告侵占原告名下的房屋，这是人为事实。基于这两个事实，原告要求被告腾房，以维护自身的合法权利，是合理合法的要求，希望法院给与支持。陈述完毕。



穆法官：被告陈述最后意见。
被告律师：法庭上，原告已承认没有投资购买争议房，也不存在无偿分配给原告该房屋的法律事实。被告基于合同与债权关系，有偿取得争议房，不属于侵犯原告房产的人为事实。原告捏造事实，欺骗法官，背信违约坑害被告，理应受到法律惩处。我们等待法院的公正判决。

穆法官：原告是否同意调解？
原告：不同意调解。
穆法官：被告是否同意调解？
被告：不同意。
穆法官：书记员把庭审记录拿给原，被告察看并签字。本次庭审，到此结束。原，被告签字后，可以退庭了。
时光荏苒，日月如梭，转眼一个月过去了。双方当事人心中焦虑，怎么还没有结果呢？
孙某和律师商量，怎么办？寻找个体面的方式退出，例如主动撤诉？不行，被告反诉了，避免不了要判决。看来，寻找突破点，坚持告到底，或许能获得一些好处。遂决定另想办法，钻钻别的空子。


2008年10月15日，法院通知原，被告及其律师们可以领取判决书了。
《民事判决书》：......本院认为，原告单位组织本单位职工，以个人出资，集体购买的方式参加购房的性质，系职工订购期房。原告将自己的购房资格转让给被告，系原告的真实意思表示，庭审中原告承认转让购房资格的事实。原，被告签订的《购房名额转让协议》已明确约定了“该产权房屋实际购买人（所有人）为乙方（李永芳）...本协议自乙方（李永芳）支付转让费时生效。”根据此约定，被告李永芳将转让费一万元交给原告后即取得了该房屋的购买权，且被告以按协议约定定期将购房款全部交齐，因此，应认定被告李永芳是本案争议房屋的实际购买人，故原告要求被告腾房的诉讼请求不应支持；被告李永芳反诉要求确认反诉人是争议房屋的真正购房人，争议房屋归反诉人所有的反诉请求应予保护。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条规定，判决如下：
《民事判决书》......判决如下：
一，驳回原告孙有名的诉讼请求。
二，反诉人李永芳是争议房屋的真正购房人，争议房屋归实际购房人李永芳所有。
三，案件受理费2460.00元，反诉费50.00元，共计2510.00元由原告孙有名负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，...上诉于...中级人民法院。
被告李永芳签收判决书后，对法官们以事实为依据，以法律为准绳，秉公办案的敬业精神和高尚的职业道德，深有感受。
原告吴有名签收判决书后，心中矛盾重重