范某诉陈某双倍返还定金案评析 ——评分清法律关系层次之重要性 作者：赵海根 冯鹏 【案情简介】 原告：范某 男 购房下家 代理律师：赵海根 上海市四维律师事务所 被告：陈某 女 卖房上家 （1） 原被告经上海某经纪公司居间介绍，确定买卖一房。 （2） 2005年2月28日原告通过某中介公司向被告交纳了定金五万元，被告出具了收条。 （3） 2005年3月2日凌晨，双方又签订了书面的《定金协议》，约定若被告反悔不同意出售该房屋，则需支付原告双倍定金金额，即十万元；若原告反悔不予购买该房屋，则被告没收定金五万元。 （4） 2005年3月2日当天中午，被告以未经其夫同意为由，反悔不愿出售房屋，却不愿按照定金罚则双倍返还定金。 （5） 无奈，原告为避免损失另谋他处购房。 （6） 2005年3月底左右（合同约定的履行期限为4月初），被告突然打电话给原告并故意录音，被告说她已经做好丈夫的工作，问原告什么时候可以签订正式的购房合同，被告未予答复。 【审判】 受案法院上海市徐汇区人民法院认为，原、被告双方所达成的定金协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。协议签订后，被告即明确发函表示取消协议，已构成违约，理应按约承担相应的违约责任。2005年3、4月份正是政府调控房价措施陆续出台期间，本市房价处于难以预测的敏感时期，即使被告称其后又通知原告愿意出售房屋，但却无法证明其通知原告的具体时间，原告在得知被告的取消协议的态度后，为避免损失又另谋他处购房，因此原告无违反定金协议的故意和过失，不构成违约，相反被告对房屋交易的不能继续履行存有过错，因此法院无法采纳被告的抗辩意见。 法院判决：被告陈某双倍返还原告范某定金100000元。案件受理费3510元，由被告负担。 【评析】 本案的关键在于要分清此中法律关系的层次，即此案中实际上存在着两个不同的法律关系。 第一层法律关系：原被告通过经纪公司确定买卖房屋，原告通过中介公司向被告交纳了定金五万元，双方又签订了书面的《定金协议》，约定若被告反悔不同意出售该房屋，则需支付原告双倍定金金额，即十万元；若原告反悔不予购买该房屋，则被告没收定金五万元。 首先，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益”， 第五十六条：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定”。因此无论从形式要件和实质要件上看，该协议是合法有效的。即使被告丈夫确实不知，原告也是善意第三者，其合法权益也应受到法律保障，根据中华人民共和国合同法第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。陈某虽以丈夫不同意作为毁约理由，但范某有理由相信陈某出售房屋的行为系夫妻双方的共同意思表示，因此根据法律的规定，陈某不得以丈夫不同意或不知道为由对抗善意第三人，其主张协议无效或效力待定都是不能成立的。 其次，既然协议合法有效，后来被告反悔不愿出售房屋，当然就违背了定金协议，应按照定金罚则予以赔偿。中华人民共和国合同法第一百零八条明确规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。第一百一十五条也明确规定了：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。此外，中华人民共和国担保法第八十九条也有同样的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。 另有一个观点认为：陈某因丈夫的原因造成悔约，而丈夫确实又是房屋的共有人，有权提出异议，因此陈某可以免除违约责任。对此问题，其实最高人民法院在《关于因第三人的过错导致合同不能履行应如何适用定金罚则问题的复函》也早有明确规定：“凡当事人在合同中明确约定给付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因该合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定的外，仍应对违约方适用定金罚则。合同当事人一方在接受定金处罚后，可依法向第三人追偿”。 第二层法律关系：被告在3月底（合同约定的履行期限之前）给原告打电话，通过内容看，好像是被告要求签订正式合同而原告不同意，因此原告违约。但这只是一叶障目，因为还有第一层法律关系的存在，由于被告的不再履行的通知已经终止了第一个合同，其后的电话充其量也就是一个新的要约或要约邀请，若是要约，原告根本没有义务同意或回答；若是要约邀请，原告更无义务向被告发出新的要约。而且从被告打电话的意图来看，被告是在被告律师所在律所打的电话，而且当时被告及其律师已经知道原告另行他处购房，也知道原告答应与其签订购房合同的可能性已很小，实际上打此电话的意图是被告及其律师给原告下套取证。既然被告真实的主观意思表示并不是要与原告签订购房合同，因此可以说，这个电话通知甚至都不能算是要约，因为它根本不符合要约的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》第13条的规定：“当事人订立合同，采取要约承诺方式。”第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”要约的特点是： (1)要约是特定人作出的，具有订立合同的意图。(2)要约必须向要约人希望与之缔结合同的受要约人发出。(3)要约内容必须确定、完整。“确定”，是指要约的内容必须明确，不能含混不清。“完整”，是指要约的内容必须具备足以使合同成立的主要要件。要约的要件之一是订立合同的主观意图,既然被告的真实意图并非与原告签订合同，那么可以说此要约并不成立。 因此，在第一层法律关系中，被告违背了定金协议，应按照定金罚则予以赔偿。而在第二层法律关系中，根本无合同，甚至无要约，何来违约？法院判决的依据也有一点瑕疵：被告后来通知原告愿意出售房屋，即使能够证明其通知原告的具体时间也是没有用的。原告不构成违约不仅仅是因为没有违约的过错，更因为原告根本没有违约的“机会”，没有合同，何谈违约？而且被告这种我行我素，签也被告不签也被告，视法律为儿戏的做法也直接违反了《中华人民共和国民法通则》第五十七条：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力 。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。因此，很明显此案中过错全在被告，被告应依法承担全部法律责任”。 此外，有一个比较容易混淆的问题，就是被告在合同履行期限届满之前，是否可以通过后一行为撤销前一个反悔售房的违约行为。 笔者认为：根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。 行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。 从法律规定看，陈某撤销其违约行为或消除引起违约造成的后果只有两个途径：一是、依照法律规定，即申请仲裁或向法院起诉；二是、取得对方当事人的同意。 而从本案被告主张的事实和提供的证据看，均没有相关的事实和证据可以证明其违约行为已经通过仲裁或法院予以撤销，也没有取得范某的同意予以撤销。因此，被告在合同履行期限届满之前，并不当然的可以通过后一行为（打电话）撤销前一个反悔售房的违约行为。 2005-7-18