解律师以案说法之农村房屋买卖合同纠纷专题1

非本村村民购买农村房屋后取得了集体土地建设用地使用证合同有效吗？

案情：

1995年2月7日，李某、周某（二人为同一乡而不同村）签订《协议书》，约定：“周某购买李某的房屋3间，建筑面积55平方米，土地面积125平方米（见房产证）。上述房地产的交易价格为一万一千元整。”协议签订后，李某将40号院内房屋交付给周某，周某亦支付购房款11 000元。之后，周某对房屋进行了装修。1999年，周某取得52号的集体土地建设用地使用证。周某于2000年5月9日转为城镇居民。

办案过程

本案本来是非常简单的一个农村房屋买卖合同纠纷，李某和周某同时北京市密云县近郊同一乡的农民，李某由于和自己的子女居住在一起，便将自己宅基的房屋通过熟人卖给了同一个乡的熟人周某。周某看房后很满意，便买了房子并对房屋进行装修后便住了进去。后来随着经济的发展，李某所在的村因为距离密云县城的工业园器区比较近有拆迁的可能，于是李某前来咨询律师，想要解除合同，要回房屋。解瑞松律师接受咨询后，建议李某把详细情况了解清楚，包括周某户籍有无迁入到李某所在的村、李某有无房屋翻建、房屋土地权使用证书是否变更等情况。后李某再次了解情况，得知周某的户籍已经变更为居民，周某于买房后获得了集体土地建设使用证书而且当时买卖时经过了村委会的认可，这使李某比较担心。经过一审、二审两审，终于获得理想结果，确定合同无效，李某获得房屋，仅支付周某返修房屋的费用和房屋买卖款。

律师观点：非本村村民购买农村房屋后取得了集体土地建设用地使用证书该买卖合同关系仍然无效，购买者需要返还房屋。

依据我国《土地管理法》有关规定，为了保障农民的宅基地权利和基本住房，农村房屋只能在同村集体组织成员之间进行买卖。在本案中，李某和周末虽然都是农民但是不同村集体组织成员，所以买卖也是不合法的。但是特殊的一点是：周某后来获取了集体土地建设用地使用证，这是不是意味着周某的买卖合法化了呢？答案是否定的，其一、周某是后来获取的集体土地建设使用权证书，而且因为周某不是本村的村民，这个土地使用权证书取得也是不合法的；其二，农村房屋和土地的权利是不可分割的，因为在房屋买卖当时李某具有合法的集体土地建设使用权，而且房屋也是李某的，而签订合同时这个合同自始无效，所以房屋和集体土地使用权还是属于原告李某所有。