外购和自建不动产销售营业税简析

一、销售不动产

销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。根据法律规定，在中华人民共和国境内销售不动产的，应当缴纳营业税。营业税税率为5%。

所谓在中华人民共和国境内销售不动产，是指所销售或者出资的不动产在 ；所转让的或者出租的土地使用权在境内。将不动产无偿赠送他人的行为，按照法律规定缴纳营业税。

销售不动产计税依据：

1．单位销售或者转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（外购销售，余额计税）

2．单位销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

3．2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对方出售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照销售收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外出售的，免征营业税。

二、建筑业

建筑业征收增值税

基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，征收增值税。

建筑业征收营业税

基本建设单位和从事建筑安装业务的企业在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，征收营业税。

建筑业，属于在中华人民共和国境内从事应税劳务的行为，依法应缴纳营业税。营业税率为3%。具体是指：建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。

1． 自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业的征税范围；

2． 出租或者投资入股的自建建筑物，不是建筑业的征税范围；

3． 管道每期集资费（初装费）业务应按“建筑业”税目征收营业税。

三、自建不动产销售

自建自用不缴纳营业税。自建销售缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税。

自建不动产销售，按全额计算缴纳转让不动产营业税。建筑业营业税的计算需要确定计税价格=营业成本（或者工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

【案例】某房地产开发公司自建同一规格和标准的商品房5栋，工程总成本为15880万元；销售自建商品房3栋，取得销售收入28600万元；另将其中的2栋作为办公楼。当地规定的建筑业利润率为10%,则该公司上述业务营业税的计算：

销售不动产营业税=28600×5%

自建行为按“建筑业”计算营业税=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5