房价上涨 卖主称 期房合同 无效砸门入室换锁

交了１５万元定金，约好了交房时间，房子卖主却突然称合同无效要毁约，面对这样的事情，某至今仍觉得难以接受。

据某向本报记者反映，早在去年六月份，她就通过中介公司以９０万元的价格在深圳宝安区购买了一套房子。由于房子是卖主刚买的在建一手楼，房产证还没有办下来，因此双方一直没有到房管局办理过户，但是均签订了买卖合同。在合同里买卖双方约定:“以开发商的交楼时间为正式的交房时间”。而且在交易中，某分两次共支付了１５万元作为定金，并通过银行第三方存管进入监管帐户。在一系列手续办完后，某开始对新买的房子进行装修并打算今年４月份搬进新家。就在这时，卖方却突然来了个“回马枪”，称双方签订的是“期房合同”，没有法律效力，要求提出加价，并称不加价就毁约把房子收回。更让某难以接受的是，数日前，在没有任何通知的情况下，卖方便请开锁公司将某新装修好的房子防盗门砸开，并将门锁全部更换。本文由城市猎房编辑整理

房价上涨卖家以合同要挟“反口”

“真是无奈，这无非就是见钱眼开啊！”某在接受本报记者采访时气愤地说。她认为，卖家突然反口，其实就是看着房价涨了想加价赚更多的钱。

据了解，她去年买下的这套房子当时的市场价格在９０万元左右，如今已经涨到了１２０万元。而在卖方要毁约时，某曾主动与其交涉，当时卖方就提出要加价１５万元，要不就回收房子。然而让某觉得气愤并不只是卖方的“不诚信”，而是对方摆出来的理由。“她说我们之前签订的是‘期房合同’，并没有法律效力，毁约也不违法，更不用给赔偿两倍的定金，只是‘象征性’给我们两万元。”

据了解，在去年某与卖主之间签订的房屋买卖合同时，由于房子仍在开发商建造当中。按卖方与开发商签订的合同，要在今年６月至８月期间才能取得房地产权证。而某与卖家在合同里的约定也是等到房产证办下来以后才进行过户。如今，卖主就是以“没取得房产证的期房不能交易”为理由拒绝承认已签订的合同。对此，某认为非常不合理。“我们当时都知道房产证要办下来需要时间，同时也在合同里协定好等房产证下来后马上过户，现在却以这样的理由说合同无效让人很难接受。”

据某反映，不仅是房产证问题已经在合同里协商得很明白，从去年６月至今，卖方原来需要支付银行的每个月２０００元的房贷利息也都是她在垫付。“现在看着房子价格涨了，就说我们的合同违法，砸门换锁，现在连毁约金都不想付，哪有这样的道理！”某向记者称，目前她已经在联系律师，要通过法律的途径为自己讨回一个公道。但同时，她也在担忧:“现在最怕的就是卖家在拿到房产证后马上与其他人办理过户，那就麻烦了。”

律师:二手买卖不能算是“期房合同”

记者从律师处获悉，在目前广州房地产市场上，卖家以“期房合同”无效为借口提出毁约的案例越来越多。在这些案例中，普遍是因为房价上涨，卖家便以２００４年出台的“期房限转”政策为依据，向已签订买卖合同的买家施压，并要求退房或加价。

据广州威戈律师事务所陈宇昆律师向记者分析，所谓期房限转政策“规定的预售商品房应在开发商竣工并取得房地产权证后才能交易转让，尚未取得房地产权证前不予以困理预告登记”。陈宇昆律师认为，在深圳和广州的中级人民法院对于“期房限转”都有过司法解释，期房交易范围一般是指直接与开发商签订的一手交易，而在某的案例中，与卖家签订的合同并不能认为是“期房合同”，只属于正常的二手房交易买卖。因此，尽管房产证仍没有办下来，双方签订的合同仍然是有法律效力的，卖家以“期房合同无效”为借口要求毁约的行为属于违法。陈宇昆律师认为，对于某而言，可以通过向法院提出维护自己对房子的所有权，但要在开发同房产证办出后才能起诉。“一手房在没办理产权证之前就再次转卖，在起诉过程中法院会要求当事人先办证，在房产证没落地之前，法院一般会驳回请求，等办证后才能再行起诉。”同时，陈宇昆律师提醒，这一类尚未取得房产证的产权交易具有一定的风险，购房者在买卖时应该谨慎。虽然卖家要求毁约，像某这样的买家可以向法院起诉，要求卖家支付毁约金和追讨房产涨价部分收益。但是，如果卖家在取得房产证后马上与第三方交易过户，要追回房产的所有权仍然会很麻烦。