应重新审视“集资房转让合同”的效力问题

新疆西域律师事务所：闫文义律师

一、问题的提出

本文“应重新审视集资房转让合同的效力问题”的提出或引发，源于最近自治区清理违规转让集资住房的举动。即近日新疆维吾尔自治区出重拳清理违规集资建房 “指标转卖”政策性住房违规行为，新疆自治区纪检委、住房城乡建设厅出台了《深入开展自治区正风肃纪专项治理规范清理政策性住房实施方案》『（2013）新建传39号文『》。其规定违规转让集资住房，在规定时限内未纠正的，将会被收回住房，并收缴违规所得。也即在此次的《实施方案》中，这类买卖被明令禁止。《实施方案》规定，参加单位集资建房的职工，如果违反自治区集资建房上市交易时限规定，私下交易、违规转让住房，在规定时限内未纠正的，将会被收回住房，并收缴违规所得。笔者对此举持赞成态度。笔者一向认为，单位集资建房的初衷是国家设法改善民众住房条件，且享受集资住房有严格的审批程序。但是，近年来违规转让集资住房现象较为普遍。这一方面，破坏了国家的房改政策，加速了房价的波动和上升；另一方面，转让集资住房投机获利行为的出现。集资房是国家政策性住房，转让者在未缴纳国有土地出让金的情况下，加价转让（一般加价10万—20万以上，更有甚者在集资房总价基础上成倍加价转让），损害的是国家利益，得利的是集资房转让投机获利者（还有为取得集资房而假离婚）。上述情况，不只是个别现象，从2008年以来（清理范围）将涉及为数不小一批人。所以，在当前反对腐败和不正之风的大环境下自治区出重拳清理违规集资建房 “指标转卖”政策性住房违规行为是非常正确、及时的，是应该清理的时候了。

二、清理违规转让集资房的依据

清理违规转让集资房（即集资房 “指标转卖”）是有充分的政策法规和规章依据的。我们首先看新疆维吾尔自治区(新政办发（2008）228号)文件（规章）关于集资建房交易管理的规定：凡购买统建住房，五年内不得上市交易，在此期间确需转让的，由自治区机关事务管理局回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和届时房价水平等因素确定，回购的住房再行出售给区直机关和事业单位职工。这里的“统建房”适用于集资房（属于

同一性质）。该文件明确规定“五年内不得上市交易”。

我们再看住建部建住房[2007]258号文件（规章）第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。这里要说明：集资房适用于经济适用房『见住建部（建住房）[2007]258号第35条规定：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分”，还有 新政发〔2008〕33号 第九条规定：“单位集资建房享受国家经济适用住房建设的各项优惠政策”。 住建部等部门上述规章同样明确规定：“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易”。
我们特别是要看国务院国发[2007]24号文件（法规）中规的定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。这里再次予以明确：集资房适用于经济适用房。『见住建部（建住房）[2007]258号：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分”』该 国务院国发[2007]24号文同样明确规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

综上，新疆自治区清理违规转让集资房（即集资房 “指标转卖”）具有充分的政策、法规和规章依据。

三、“集资房转让合同” （即集资房 “指标转卖”）效力的法律评判

有关“集资房转让合同” 效力问题，最初即三年前全国各地法院，包括新疆的法院均有确认“集资房转让合同” 无效和有效的判例。但是，近两年这种趋向有很大的变化，特别是新疆的法院都以“集资房转让合同”有效作判决。2012年笔者曾代理一起八钢集团张某集资房转让的案件，某基层法院判决该“集资房转让合同”有效。理由是住建部等部委的规章不是法规，不属于强制性规定，所以没有支持本律师的代理意见而做出以上判决。笔者认为，“集资房转让合同”应属无效，因为根据最高人民法院关于合同效力的司法解释，该类“集资房转让合同”违反了国务院国发[2007]24号文件规定，而该规定是法规，属于司法解释规定的国家“强制性规定”。违反国家强制性规定，合同即无效。遗憾的是，有些法院并不了解该国务院的规定。因而目前我区法院对“集资房转让合同”的效力均是作有效判决。有鉴于此，笔者呼吁：应重新审视“集资房转让合同”的

效力问题，并希望得到有关方面的支持和关注。

四、法律政策的冲撞与协调

上述所带来的问题是：一方面，新疆维吾尔自治区出重拳清理违规集资建房 “指标转卖”政策性住房违规行为；另一方面，新疆法院却判决确认集资房转让（即指标转卖）合同有效。由此产生法律政策的冲撞。这就涉及如何处理政策与法律的关系问题。有关政策与法律的关系，笔者曾撰文“论政策与法律的关系”。简单讲，政策与法律的关系是：“执行法律要以政策为指导；执行政策要符合法律规定”。就自治区清理违规集资建房 “指标转卖”政策性住房违规行为这件事，完全符合上述政策与法律的关系，也完全可以按照政策与法律的关系处理好这个问题。

然而，目前政府与法院之行为完全“两张皮”。法院目前这种判决的效果：一方面，客观上支持了这种破坏国家房改政策的行为；再一方面，助长了集资房转让的投机获利者。客观上背离了人民法院服务新疆稳定、跨越发展的审判职能。那么，现在将面临的突出问题是：在自治区清理自2008年以来违规集资建房 “指标转卖”政策性住房违规行为，将清理出一大批违规集资房 “指标转卖”案件。这些案件，按照《实施方案》规定和要求，“将会被收回住房，并收缴违规所得”。这样的法律后果，如果按照集资房转让（“指标转卖”）合同有效，集资房违规出售者将交回集资住房，被收缴违规所得。同时，集资房转让方要向受让方按照集资房转让的市场价向受让方补偿；如果按照集资房转让（“指标转卖”）合同无效，集资房转让方要向受让方按照集资房转让的原价补偿。例如，某自治区机关某户将其享有的集资房以双倍价格60万元转手『无本万（60万）利』转让（“指标转卖”）于非本单位非集资房权利享有着。那么，按照上述规则，首先该集资房转让者要交回集资住房，收缴30万违规所得。其与受让方如按有效合同，将按照集资房转让的市场价向受让方补偿（集资房愿价2600元/平方，现在的市场价12600元/平方）125平方米住房，将补偿150多万元；如按无效合同，将按照集资房转让的原价60万元向受让方补偿。故合同效力问题，对案件的处理结果这有很大的区别。而且，这一问题的正确、依法、妥善处理，直接关系到社会和谐稳定。对此，新疆法院能否与自治区政府同步，对2008年以来的集资房转让错误判决的案件按照审判监督程序予以纠正；能否重新审视“集资房转让合同”的效力，对新发生的这类案件按照无效合同判决。

此外，《实施方案》规定，对于超出政策规定合理误差范围的超标面积部分，按照市场普通商品房价格加收

20%的罚款。对此，应与(新政办发（2008）228号)第二条“统一政策标准”的规定统一起来，即“职工统建住房建筑面积控制标准，根据建筑结构情况可作适度上浮，其中高层住宅（含小高层）上浮面积控制在20平方米以内，多层住宅上浮面积控制在15平方米以内。上浮面积部分执行普通商品房价格”。而不能盲目处罚。

『2013年11月8日』