【基本案情】

2010年12月王某与某房地产公司签订《商品房买卖合同一份》，并交纳首付款20万，因王某名下已有多套房产，2011年初政府实行限购政策后，王某在房地产公司认可的情况下与李某签订了一份《房屋购买委托协议》将购房人变更为李某，房地产公司退还王某的首付款，李某以其自己的名义与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》并由王某以李某的名义存入20万首付款，后来由李某办理了按揭贷款，王某按月向银行还贷。2011年12月，因房地产公司未按期交房，王某将房地产公司诉至法院。

【争议焦点】李某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。

【圣义律师分析】本案中，王某与李某签订的《房屋购买委托协议》及李某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》，均为应认定为无效合同。

1、恶意规避法律、法规及相关政策的“借名买房”合同为无效合同。

王某为规避国家限购政策与房地产公司、李某恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，严重扰乱了有关部门的监管秩序，违反了《中华人民共和国》的相关规定，故王某与李某签订的《房屋购买委托协议》是无效的，因此基于委托协议签订的《商品房买卖合同》也是无效的。

2、一般的“借名买房合同”只要不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范，合同都是有效的。