赵宇明律师
广东-深圳
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租赁调查
更新时间：2013-09-23
美国某著名连锁餐饮公司，为发展业务，需要在深圳不断地开拓新的经营场所，为了在开辟新场地的过程避免潜在的法律风险，广东瀚宇律师事务所受其委托，长期为其选址、租赁事项提供法律意见。本人有幸参与数次，并记录了其中几件有代表性的调查案例。
一、尚处于城市更新（旧城改造）过程中的租赁场地能否租赁？
美国某著名连锁餐饮公司计划租赁龙岗区一处商铺，该商铺所在小区正处于城市更新之中，拟租赁的商铺也只存在于规划图纸上。但美国公司基于种种考虑，仍希望能尽早与实施该城市更新项目的开发商A公司订立房屋租赁合同，拿下规划中将要建成的拟租赁商铺。
本所律师在接到委托之后，围绕以下几点开展了调查工作：
1、该城市更新项目是否属于经过政府批准，合法开展的改造工程；
2、规划部门对该城市更新项目的规划中是否允许从事餐饮行业的商业用途；
3、拟租赁的商铺是否将建在政府批准的用地红线范围内；
4、更新项目完成后，拟签约的出租方能否合法取得出租权。
在确定调查的重点后，本所律师经过多方调查后发现，前述城市更新项目是一项已经取得政府的批准同意，由A公司作为实施主体的旧城改造工程，规划部门已经核发了建设用地规划许可证，但尚未取得建设工程规划许可证。建设用地规划许可证中注明城市更新后的土地可以用于商业用途。按照A公司出具的规划图纸显示，拟租赁的商铺将位于该小区内的一栋商业楼内，在政府批准的用地红线范围内，因此，本所律师判断，拟租赁的商铺将会是一间具有商业用途的合法物业。
另外，本所律师在调查中发现，该地区的土地使用权，在城市更新开展之前，原本全部属于一家中外合资公司B公司所有，而A公司为了开展拆迁工作，曾与B公司签署了一份《拆迁补偿协议》，其中约定，待城市更新项目完成后，A公司以支付现金XXXX万元或者提供等值物业的方式给B公司作为拆迁补偿。经调查，B公司目前仍合法存续中。
本所律师认为，尽管按照“谁投资、谁收益”的经济原则，作为城市更新项目的实施主体，A公司投入了大量资金、人力、物力，并以自己的名义办理了相关证照，理应取得建成后的物业的所有权，但是由于A公司在与B公司签订的《拆迁补偿协议》中作出了“以支付现金XXXX万元或者提供等值物业的方式给B公司作为拆迁补偿”的承诺，这就导致在更新项目完成之后，A公司能否取得相关物业的所有权产生了不确定因素，而且，A公司与B公司之间也未签署补充协议，来确定可能会作为补偿的物业的具体位置，这就更加令人对A公司能否出租拟租赁商铺的资格产生了怀疑。
因此，本所律师在调查完毕后，向美国公司提出建议：首先，美国公司应当要求A公司确保按照规划设计的图纸开展实施工作，并按照规定申领建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证等，确保拟租赁的商铺与规划设计中的位置一致；其次，A公司要特别保证在更新项目完成后，能够取得拟租赁的商铺的出租权，无论其采用什么方式取得。
结合此次调查，本所律师认为，在决定是否租赁尚处于建设之中的物业时，应当注意以下因素：
第一，应当考虑该物业的建造工程是否合法，即是否经过政府批准，是否取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证等，并且确保批准的土地用途内包含商业用途（部分情况下还要更加细致的用途）；
第二，应当考虑拟租赁的物业是否将建在规划设计的用地红线内；
第三，应当考虑拟租赁的物业在建成后，现在签约的出租方能否合法取得出租权。
二、被抵押、被查封的物业能否租赁？
美国公司在开拓市场的过程中，其地产代表看中了宝安区福永镇的一处物业，按照惯例，美国公司将此事委托给广东瀚宇律师事务所，要求就租赁该物业出具法律意见书。
本所律师在接到委托后，即行研究美国公司提供的资料，发现拟租赁的物业是一栋已建成的建筑，产权人持有合法有效的房产证书，二房东也提供了产权人出具的可转租的授权文件，而且该物业早已通过了消防验收工作。
基于上述情况，本所律师将调查的重点确定在核实信息，以及调查他项权利上。
经过调查，本所律师发现，早在上个世纪拟租赁的物业为一家金融机构设置了抵押权，同时还被深圳法院查封。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋在出租前已经设立了抵押权，或者已被人民法院依法查封的，若因此发生所有权变动，承租人主张继续履行房屋租赁合同的话，法院是不予支持的，也就是说，在这两种情况下，“买卖不破租赁”的原则并不适用。因此，必须核实拟租赁物业上的抵押权与查封的真实情况，否则，美国公司租赁这样的物业后，将存在巨大的法律风险，一旦所有权变更，谁也无法保证美国公司的租赁合同能够继续履行。
后经过一番努力地调查，本所律师终于查明，该物业的产权人与抵押权人曾因抵押权而发生诉讼，并因此而被深圳法院查封，经过一审、再审、二审最终确定该抵押权的设置违反了法律的强制性规定，属于无效抵押，而且查封也已经超过了期限，所以，这些抵押、查封实际上对产权人正常行使权利已经不构成法律障碍，只是由于目前政府、法院等机关单位之间的信息还没完全连通，只是相关职能部门上登记的信息未能及时更改，所以现在还能查询到这些抵押、查封信息。
最终，本所律师向美国公司出具法律意见，该物业上的抵押权及查封实际已经不存在，不会对美国公司的承租构成法律障碍，可放心租用。
结合此次调查，本所律师认为，在决定是否租赁涉及抵押、查封的物业时，应该认真核实该抵押、查封的相关情况，如果真实存在抵押或者查封，那么这样的物业明显存在极大的法律风险，无法保证承租人的合法权益，即使对方做出再怎么好的承诺，也只是镜中花，水中月！
一、尚处于城市更新（旧城改造）过程中的租赁场地能否租赁？
美国某著名连锁餐饮公司计划租赁龙岗区一处商铺，该商铺所在小区正处于城市更新之中，拟租赁的商铺也只存在于规划图纸上。但美国公司基于种种考虑，仍希望能尽早与实施该城市更新项目的开发商A公司订立房屋租赁合同，拿下规划中将要建成的拟租赁商铺。
本所律师在接到委托之后，围绕以下几点开展了调查工作：
1、该城市更新项目是否属于经过政府批准，合法开展的改造工程；
2、规划部门对该城市更新项目的规划中是否允许从事餐饮行业的商业用途；
3、拟租赁的商铺是否将建在政府批准的用地红线范围内；
4、更新项目完成后，拟签约的出租方能否合法取得出租权。
在确定调查的重点后，本所律师经过多方调查后发现，前述城市更新项目是一项已经取得政府的批准同意，由A公司作为实施主体的旧城改造工程，规划部门已经核发了建设用地规划许可证，但尚未取得建设工程规划许可证。建设用地规划许可证中注明城市更新后的土地可以用于商业用途。按照A公司出具的规划图纸显示，拟租赁的商铺将位于该小区内的一栋商业楼内，在政府批准的用地红线范围内，因此，本所律师判断，拟租赁的商铺将会是一间具有商业用途的合法物业。
另外，本所律师在调查中发现，该地区的土地使用权，在城市更新开展之前，原本全部属于一家中外合资公司B公司所有，而A公司为了开展拆迁工作，曾与B公司签署了一份《拆迁补偿协议》，其中约定，待城市更新项目完成后，A公司以支付现金XXXX万元或者提供等值物业的方式给B公司作为拆迁补偿。经调查，B公司目前仍合法存续中。
本所律师认为，尽管按照“谁投资、谁收益”的经济原则，作为城市更新项目的实施主体，A公司投入了大量资金、人力、物力，并以自己的名义办理了相关证照，理应取得建成后的物业的所有权，但是由于A公司在与B公司签订的《拆迁补偿协议》中作出了“以支付现金XXXX万元或者提供等值物业的方式给B公司作为拆迁补偿”的承诺，这就导致在更新项目完成之后，A公司能否取得相关物业的所有权产生了不确定因素，而且，A公司与B公司之间也未签署补充协议，来确定可能会作为补偿的物业的具体位置，这就更加令人对A公司能否出租拟租赁商铺的资格产生了怀疑。
因此，本所律师在调查完毕后，向美国公司提出建议：首先，美国公司应当要求A公司确保按照规划设计的图纸开展实施工作，并按照规定申领建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证等，确保拟租赁的商铺与规划设计中的位置一致；其次，A公司要特别保证在更新项目完成后，能够取得拟租赁的商铺的出租权，无论其采用什么方式取得。
结合此次调查，本所律师认为，在决定是否租赁尚处于建设之中的物业时，应当注意以下因素：
第一，应当考虑该物业的建造工程是否合法，即是否经过政府批准，是否取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证等，并且确保批准的土地用途内包含商业用途（部分情况下还要更加细致的用途）；
第二，应当考虑拟租赁的物业是否将建在规划设计的用地红线内；
第三，应当考虑拟租赁的物业在建成后，现在签约的出租方能否合法取得出租权。
二、被抵押、被查封的物业能否租赁？
美国公司在开拓市场的过程中，其地产代表看中了宝安区福永镇的一处物业，按照惯例，美国公司将此事委托给广东瀚宇律师事务所，要求就租赁该物业出具法律意见书。
本所律师在接到委托后，即行研究美国公司提供的资料，发现拟租赁的物业是一栋已建成的建筑，产权人持有合法有效的房产证书，二房东也提供了产权人出具的可转租的授权文件，而且该物业早已通过了消防验收工作。
基于上述情况，本所律师将调查的重点确定在核实信息，以及调查他项权利上。
经过调查，本所律师发现，早在上个世纪拟租赁的物业为一家金融机构设置了抵押权，同时还被深圳法院查封。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋在出租前已经设立了抵押权，或者已被人民法院依法查封的，若因此发生所有权变动，承租人主张继续履行房屋租赁合同的话，法院是不予支持的，也就是说，在这两种情况下，“买卖不破租赁”的原则并不适用。因此，必须核实拟租赁物业上的抵押权与查封的真实情况，否则，美国公司租赁这样的物业后，将存在巨大的法律风险，一旦所有权变更，谁也无法保证美国公司的租赁合同能够继续履行。
后经过一番努力地调查，本所律师终于查明，该物业的产权人与抵押权人曾因抵押权而发生诉讼，并因此而被深圳法院查封，经过一审、再审、二审最终确定该抵押权的设置违反了法律的强制性规定，属于无效抵押，而且查封也已经超过了期限，所以，这些抵押、查封实际上对产权人正常行使权利已经不构成法律障碍，只是由于目前政府、法院等机关单位之间的信息还没完全连通，只是相关职能部门上登记的信息未能及时更改，所以现在还能查询到这些抵押、查封信息。
最终，本所律师向美国公司出具法律意见，该物业上的抵押权及查封实际已经不存在，不会对美国公司的承租构成法律障碍，可放心租用。
结合此次调查，本所律师认为，在决定是否租赁涉及抵押、查封的物业时，应该认真核实该抵押、查封的相关情况，如果真实存在抵押或者查封，那么这样的物业明显存在极大的法律风险，无法保证承租人的合法权益，即使对方做出再怎么好的承诺，也只是镜中花，水中月！
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