二手房买卖流程及风险防范

我们首都律师服务团队正在和曾经办理了很多二手房买卖合同谈判、签订、履行以及二手房争议诉讼纠纷案件，深感北京地区的二手房买卖水太深了，必须慎之又慎，现在将我职业生涯中对二手房买卖流程及风险防范简单做一总结，供朋友们参考。

1、二手房情况错综复杂

没有产权证房（所谓小产权房：违章建筑房、建房手续不全房、临建房、军产房，这类房不能买）、经济适用房（未过五年购买风险极大）、房改房（可能需要相关部门单位批准上市）、抵押房（须经抵押权人同意出售）、诉讼争议房（这类房不能买）、查封房（很快就被拍卖不能买）、拍卖房（可能涉及一些未知债务，风险大）、共同财产房（夫妻共有、家庭共有、继承共有、合伙共有、同居共有，由于许多共有人未显示在房产证上，最好公证证明是出卖人个人所有）、产权人之外的权利人房（顶替他人名字购买的房子，包括经济适用房）、公房、集资房、未过户房（代理人往往是真实房主）、回迁房（质量可能有问题）、农村房（城镇户口不允许买卖）、商业用地住房（水电费高）。

2、二手房买卖流程及二手房风险防范

第一、验明正身：查验房产证真假需要到房管部门、查验产权人及代理人身份证件、第五产权共有人同意出售证明或产权个人所有声明

第二、签约（签订存量房买卖合同、存量房居间服务合同以及补充协议）：这是最重要的一环，各方权利义务尤其是履行的先后顺序以及违约责任一定要具体明确，各种风险必须尽可能的想到并在合同中约定好防范条款。千万不要相信口头说的话，尤其不要被中介公司出色的销售口才忽悠住。中介公司基本都是一次性收费，收了费他才不管你们将来是否会违约。

第三、网签：网签是为了约束双方履约的需要，更是为了防止卖方一房二卖。

第四、预告登记：与网签同样是为了防止卖方一房二卖（该事项须经申请办理）。

第五、购房款银行账户监管：防止卖方收款后不履约，只有买卖合同履行完毕，过户交房后才能通知银行将款支付给卖方。

第六、过户：过户后买房的风险基本就小了。

第七、交房：交房时要查看房子里的情况，物业费等欠费情况，要求全部将登记在卖方名下的与房子有关的一切权利转移到买方名下。

首都律师服务网建议您购买二手房最好聘请律师提供二手房陪购法律服务，即便您无力聘请律师提供全程法律服务，也应该聘请律师提供签订二手房买卖合同的签订法律服务，如果您认为自己完全有能力把握风险，也应该在签订合同前向专业律师法律咨询。从我们首都律师执业经历看，作为一个普通的非法律人士，真的很难具备防范二手房买卖法律风险