[提要]近几年来，由于法律规定不明，致使审判实践中对因公房租赁使用权发生纠纷的案件，理解不同、标准掌握不一，造成了公房租赁纠纷呈上升的 。本文作者结合代理案件的实践经验，对一些亟待解决的问题提出了自己的看法，以期能促进认识的统一。更好的保护承租人的合法承租权。 一、 公房的定义 按房屋的所有制性质对房屋进行分类。国有房屋又分为两种，一种是国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，也称直管公房；另一种是由国有企业事业单位、机关、团体投资兴建、自行管理的房屋，也称自管房屋。 二、 出租人如何界定 由于法规对“出租人”这一概念，并未明确其内涵，加之我国公房制度改革的特殊性，各法院对“出租人”应如何界定存有较大分歧。有的法院认为物业管理公司直接行使房屋管理之职能，应列物业公司为出租人，，在相关案件中作为当事人。有的法院则认为公房具有福利性质，而房地局是国家公有房屋的行政主管部门，故应列房地局为出租人，由其行使出租人的权利，履行出租人的义务。 现行《租赁条例》第五条规定，“大连市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。”第六条规定，“房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织。但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。” 目前管理公房租赁事项的部门主要是区县房地局、房地集团公司及房产物业管理部门。笔者认为根据《租赁条例》及其贯彻意见的相关规定来看，出租人的主体应该是区县房地集团公司。区县房地局主要负责本区域内公有房屋产权、产籍管理，是行政管理机关，亦非受托管理公房的部门。而房地集团公司进行房屋租赁活动由各区县房地局的授权及明确的法规、规章规定，故应当确定房地集团公司为出租人。 三、 公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷，是否可以直接向人民法院提起诉讼？由于理解不一，现在的做法比较混乱。有的法院直接予以受理，有的法院不予受理。 1． 如果是直管房，当事人可以向房管部门要求办理相关的事宜，发生纠纷可以提起行政诉讼。 2． 如果是自管房屋，人民法院以家庭内部成员因为房屋使用权发生纠纷的，人民法院不予受理。 笔者认为，即使是自管房屋人民法院应当以民事案件受理。理由如下：1、承租人与出租人是平等的主体。2、符合民诉法第108条的规定应当受理。3、如果人民法院不予受理，当事人将没有其它的救途路径。 四、公房过户所涉及的法律问题。 合同法第234条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本条是对与承租人共同居住人的居住权的规定。从本条的内容看在租赁期间，与承租人共同居住的亲属有在承租的房屋中居住的权利，出租人不得干涉与承租人同居亲属的居住权。在租赁期间，承租人死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋，直至租赁期满：与承租人生前共同居住的人，亦可终止合同。从本条的意旨来看，与承租人生前共同居住的人未必是承租人的继承人，故而，此处的共同居住人的概念要大于继承人的概念。《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《大连市城市公有房屋管理规定》，承租人在租赁期限内去世，其共同居住两年以上的家庭成员愿意履行原租赁合同的可以办理承租过户手续。 以上法律、法规均规定了承租人所享有的权利和应履行的义务在其死后转移给与其共同居住两年以上的家庭成员。 四、 对公房性质的确定存在误区 笔者的一篇公房不是遗产不能分割继承的文章在某地报纸上刊登后，引起数十位当事人的咨询。发现公房承租权过户存在诸多问题。主要归纳如下； 1． 共同居住人难以确定。 由于我国户籍管理上的问题，存在一人多户口，空挂户口，人户分离，漏报户口等问题。2001年11月1日，新的城市拆迁管理条例颁布以前，因为原条例拆迁安置是以人口做为安置的标准计算，所以空挂户口的现象存在较多。新条例以拆迁房屋的面积作为补偿安 置的标准，这又产生新的问题，户口在此，居住不在此地，有其它住房是否是共居人，是否属于承租人的共同居住人。为此大连市制定了相关的政策，对解决此问题给予了明确的规定，共居人口应当符合以下条件：（一）与原承租人在同一户籍并实际居住二年以上：（二）他处确无房屋居住的；现实中，笔者认为共居人口还应当由所在单位或街道办事处出具证明，以证明共同实际居住的事实，有抚养或赡养关系的可在公证部门公证。 2． 同居人二人以上的，协商推定1人申请过户的操作困难。 在司法实践中，因承租人去世，同居人口为了承租权属于产生矛盾，很难达成一致意见。无法推举一人办理过户。由此产生了老人去世十年承租人仍没有变更过来，一个死人仍然作为承租人存在。如果面临拆迁问题，则有可能留在拆迁部门的货币化补偿款变成了遗产。同居人的承租权被剥夺了。为此上海市城市房屋拆迁管理办法规定承租人与共同居住人共同共有拆迁补偿费。此规定较为科学，即有效的保护了承租人的权利，又兼顾了共同居住的利益。并将公房拆迁时的安置补偿费的性质作了明确的规定。 五、 解决公房过户及公房拆迁时的对策 i. 应当作好户口登记普查工作，坚决纠正空挂户口、一人多户口的问题，实行人户统一。 ii. 街道、居民委、社区作好常住人口登记工作，发现空挂户口、一人多户口的，上报当地派出所，及时纠正。 iii. 公有住房承租登记时，记载共同居住人的姓名及居住起止时间，以确实保护共居人的合法权益。 iv. 对房管人员进行专业培训，持证上岗，以杜绝执行政策任意性和收费的随意性。 v. 做好相关法律法规的宣传，利用媒体正面报道相关的法律规定。 综上所述，公房的相关法律、法规急待完善。公房承租人及共同居住人的合法居住权，依法应得到保护。