房屋租赁应注意问题

一、案例

原被告签订一份租赁协议，约定：原告将其自有厂房，出租给被告使用，租期自2007年3月至2012年3月。2012年3月租期届满后，被告继续承租该厂房，但双方未就此签订书面协议。2012年8月，被告搬离该厂房。

2012年12月，因被告拒绝支付续租期间房租、水电费、物业费，原告起诉要求被告付清前述费用。

二、争议焦点

针对原告的诉讼请求，被告答辩称：

1、被告已经付清全部房租，不存在拖欠事实；

2、被告已经付清承租期间水电费，不存在拖欠事实；

3、物业费的诉请没有依据。

三、案情分析

民事诉讼中，遵循“谁主张，谁举证”原则。现原告主张房租、水电费、物业费，就要由原告举证证明，被告对前述费用有支付义务。在原告证明被告有支付义务后，才需要由被告举证证明其是否履行了支付义务。

本案中，因为没有履行相关书面确认手续，原告面临极大诉讼风险。

首先，2012年3月租期届满后，虽然被告实际续租该厂房，但双方没有签订书面协议。再加上被告搬离承租厂房时，双方没有履行租赁关系解除的书面手续，这就导致原告难以证明被告的续租期间。一旦被告否认续租事实，声称已在原租期届满后搬离，原告关于续租期间的租金请求，很难被支持。

其次，水电费问题，水电费与实际租赁期间紧密关联。被告只对其实际承租期间的水电费，负有偿还义务。如果原告在被告续租事实上举证不能，将直接导致其水电费主张不被支持。

最后，物业费的主张，建立在两个事实基础上：一是被告的实际租赁期间；二是双方关于原告代为垫付物业费的约定。但是，原告该项请求的诉讼风险也很大。一方面，如前所述，原告关于被告实际租赁期间的证据不足；另一方面，双方关于物业费的约定也不够清晰。双方在租赁协议中约定：“与厂方内绿化、道路、通道、和公用实施及公共区域的维护有关的共同费用由双方平均分担和支付。”虽然，从常理上讲，物业费可以归入“公用实施及公共区域的维护有关的共同费用”，但两者毕竟不能直接划等号。

最终，本案调解结案。但诉讼经历，对原告（出租方）的影响不可谓不深。

四、给出租方的建议

1、应当与承租方签订书面的租赁合同。如果延长了租期，或者变更了原约定事项，必须签订补充合同或者重新签订租赁合同。

2、除租赁合同基本条款外，如出租方代承租方垫付水电费、物业费的，应在合同中予以明确约定。而且，费用名称必须清楚直接，不能笼统含糊。否则，一旦承租方拖欠不付，出租方就会面临举证不能的尴尬境地。

3、在双方租赁关系解除时，应当履行必要的书面手续。例如，关于承租方搬离时间、双方费用结算、承租方交还钥匙等事宜，最好由双方签字确认。

总之，租赁关系双方应尽可能通过书面形式，将双方具体约定以及合同履行过程进行固定。虽然，书面形式会比较繁琐，会增加工作量，但这是保护自身合法权益的最有效方式。否则，任何一方都可能面临诉求无门的境地。