近些年来，随着房地产市场的旺盛，房价的不断攀升。人口流动的频繁，进一步加剧了房屋租赁市场的繁荣。人们对生活质量要求越来越高，对房屋装饰装修也越来越多，越来越奢华。然而，由于当事人在订立房屋租赁合同时对装饰装修物的处理约定不明或者没有约定，加之法律规定不明确，在发生租赁合同无效或者被撤销、期满前解除、期满后终止时对装饰装修物的处理纠纷发生颇多。实践中，法院就此问题的判决也是五花八门，同案不同判的现象比比皆是。可喜的是最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称解释）就此问题作了具体规定，作者根据解释规定，就房屋租赁合同纠纷中装饰装修物的处理原则问题做一粗浅阐释。

房屋租赁合同中装饰装修物的处理主要涉及在房屋租赁合同无效时装饰装修物如何处理和在房屋租赁合同有效但在房屋租赁期间届满前合同解除时和租赁期间届满时装饰装修物如何处理这么两个方面的问题，下面笔者逐一赘述。

一、对房屋租赁纠纷中所涉及的装饰装修物性质的认定。

在房屋租赁合同纠纷中所涉及的装饰装修物，主要是动产和不动产的附合。按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度将装饰装修物分为未形成附合的装饰装修物和形成附合的装饰装修物两种形态。形成附合的装饰装修物是指装饰装修物与房屋结合在一起非毁损不可分离或者分离需花费巨大费用。比如承租人在租赁房屋中铺设的地板砖、吊设的天花板、粉刷在墙壁上的油漆等均属于附合的装饰装修物。这些装饰装修物已与房屋完全结合，非毁损不能分离或者分离需花费巨大费用；就属于附合的装饰装修物；未形成附合的装饰装修物是指装饰装修物与房屋未完全结合，可以分离拆除，而且分离液不会花费多少费用，比如承租人在租赁房屋内安装的空调、电梯、太阳能热水器等均属未形成附合的装饰装修物。根据添附理论，未形成附合的装饰装修物，其所有权属承租人。承租人基于所有权可以取回。对于形成附合的装饰装修物，因不能拆除或者拆除需花费巨大费用，为了保证充分地实现物的使用价值和效用，房屋租赁合同权利义务关系结束时由出租人取得装饰装修物的所有权。与此同时，由于承租人不能在房屋租赁期间内继续享用该装饰装修物而受到损失，出租人则应根据装饰装修物是否对自己有利用价值进行折价补偿或者依法给予赔偿，但房屋租赁期间届满后承租人要求对已形成附合的装饰装修物进行补偿的，法院不予支持。

二、在房屋租赁合同无效情形下对装饰装修物如何处理的问题。

在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人同意且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修；二是未经出租人同意或者虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修。在无效的房屋租赁合同中，同样存在上述两种情形。因此，处理无效房屋租赁合同的装饰装修纠纷，应注意加以区分上述两种情况。

（ 一）、经出租人同意情况下装饰装修物的处理。

"经出租人同意"的装饰装修，既包括签订租赁合同时，出租人明示同意承租人装饰装修，也包括签订和履行租赁合同中，出租人默示同意承租人装饰装修。一般认为，凡是在租赁合同被确认无效前，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而没有明确表示反对的，均应视为经出租人同意。根据《解释》第九条规定，只有经出租人同意的装饰装修物，在房屋租赁合同无效时，按照该装饰装修物是否与房屋形成附合，分别进行处理：

1、未形成附合的装饰装修物根据添附理论，其所有权属于承租人，在房屋租赁合同无效时，原则上可由承租人拆除，因拆除造成租赁房屋毁损的，承租人应当恢复原状。但是，如果出租人愿意折价后继续使用，承租人也同意的，也可以折价后归出租人，由出租人取得该装饰装修物的所有权而继续使用，给承租人给与折价补偿。

2、已形成附合的装饰装修物，由于不能与租赁房屋分离或者虽可分离但花费巨大，为充分发挥物的使用价值和效用，只能由出租人取得附合的装饰装修物的所有权，而不允许承租人拆除，如果出租人同意利用，则折价后给承租人补偿；如果出租人不同意利用，由双方当事人按照租赁无效合同的过错责任承担现值损失的过错赔偿责任。此处的现值损失是租赁合同无效时尚存在的装饰装修物的实际价值。

(二)、未经出租人同意情况下装饰装修物的处理。

承租人在未经出租人同意的情况下，擅自对房屋进行装饰装修，属恶意装修。一般认为，未经出租人同意的情况下，擅自对房屋进行装饰装修的行为为侵权行为，承租人应承担侵权赔偿责任。在这种情况下，承租人的装饰装修投入应作为其损失，根据过错责任自负原则，应由其自行承担，不得要求出租人就其装饰装修的投入进行补偿。也不能适用公平原则要求出租人补偿承租人的损失，因为在一方当事人有过错时不能适用公平原则。出租人不仅不补偿承租人的装饰装修投入损失，还有权基于房屋所有权主张排除妨害，要求有过错的承租人承担恢复原状的拆除费用，并就装饰装修造成的其他损失请求损失赔偿。

三、房屋租赁合同有效但在租赁期间届满前合同解除情形下装饰装修物的处理问题。

房屋租赁合同有效但承租人未经出租人同意情况下，擅自对房屋进行装饰装修，在房屋租赁合同期间届满前合同被解除时对租赁房屋装饰装修物的处理原则与在租赁合同无效情形下承租人未经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修物的处理原则相同，在此不再赘述。那么，房屋租赁合同有效且承租人经出租人同意装饰装修情况下，租赁合同期间届满前合同被解除时装饰装修物如何处理，根据《解释》第十、十一条之规定：

（一）、未形成附合的装饰装修物，双方有约定的从约定，没有约定的，承租人可以拆除。但承租人拆除时造成租赁房屋毁损的，应当恢复原状。需要强调的是承租人拆除时不以出租人同意为必要要件。因为，未形成附合的装饰装修物，其所有权仍然归承租人，承租人当然基于所有权将装饰装修物拆除取回。另外是否拆除取回装饰装修物承租人有选择权，而不是必须拆除。但如果承租人选择不拆除装饰装修物，也不能要求出租人折价补偿，除出租人同意补偿外。

（二）、已形成附合的装饰装修物，双方有约定的从约定，没有约定的，按下列情形分别处理：

1、因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。也就是说，房屋租赁合同有效但因出租人违约导致租赁合同提前解除的，承租人有权要求出租人就剩余租赁期内装饰装修残值损失承担损害赔偿责任。

2、因承租人违约导致合同解除，承租人不得要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但出租人同意利用装饰装修物残值的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

3、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。

4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则负担。法律另有规定的，适用其规定。

那么，如何确定剩余租赁期内的装饰装修残值损失？一般认为，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕，也就意味着承租人已完全使用了租赁房屋，同时也完全享用了附合的装饰装修物的价值，附合的装饰装修物对承租人而言已完全丧失了使用价值。那么，承租人按照租赁期限享用附合的装饰装修物的价值，就应当在租赁期内分摊装饰装修的费用。因此，确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值就应当根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，然后计算出房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修的价值。在司法实践中，出租人和承租人往往对于承租人附合的装饰装修投资数额无法达成一致，人民法院应当根据当事人的委托或者依职权可以委托专门鉴定机构对承租人用于附合的装饰装修费用作出鉴定。

四、在房屋租赁期间届满，合同权利义务关系终止时，承租人经出租人同意装饰装修物的处理问题。

根据《解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，但拆除造成租赁房屋毁损的，承租人应当恢复原状；对已形成附合的装饰装修物，承租人不能要求出租人补偿，但当事人另有约定的除外。这是因为，承租人对租赁房屋进行装饰装修时，一般会考虑租赁期限的长短。对于租赁期限较长的房屋，承租人可能会投入较大的装饰装修费用，而对于租赁期限较短的房屋，承租人只做一般的装饰装修，甚至不做装饰装修。承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当房屋租赁合同履行期限届满以后，附合的装饰装修物价值对于承租人来说，已经完全丧失了使用价值。所以承租人不能再要求出租人给予补偿。但是双方另有约定或者出租人自愿给予补偿的，另当别论。

二0一0年四月二十八日