中文提要
房屋承租人的优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就己经确立，这些规定对稳定房地产租赁法律关系，保障承租人可以优先得到房屋所有权，促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统, 实际操作比较困难，造成司法实践中法律适用的困难和混乱，严重损害了承租人的权利。有鉴于此，本文在我国现有法律规定的基础上，比较和借鉴了国外成熟立法经验，系统的阐述房屋承租人的优先购买权理论基础和法律性质，分析了优先购买权的效力和效力冲突的处理，并针对承租人的优先购买权在审判实践中暴露出的问题，进行了深入的探讨和研究，提出了一些完善建议，以期完善承租人优先购买权制度，维护承租人的合法权益、促进安全交易。
关键词：房屋承租人的优先购买权 同等条件 法律性质 权利冲突 立法完善
作 者：臧洪跃
指导老师：王 斌（副教授）
Abstract
The right of preemption of building lessee, as one legal system civil legislation, had been established in our country for a long time, which is beneficial to stable real estate rents legal relation, ensure lessee to be given priority to get building proprietary right, and boost the socialist market economy health develop rapidly. But, now available law about this regulation regulate excessively generally and handle difficulty in reality, which have brought about difficulty and chaos that the law applies to in actual judicial practice and damaged the right of lessee gravely. According to this, on base of legal rules in our country. this article compare and draw mature abroad legislation experience，Systematic expound rationale and law character of the right of preemption of building lessee, analyze the effect and effect conflict, have carried out thorough investigation and studied the problem revealing out in trying practice. At last , Author suggest some perfect suggestion to perfect the right of preemption system, defend lessee\\\'s lawful rights and interests and boost safety trading.
Key words：the right of preemption of building lessee，equal condition，law character，right conflicts，legislation perfect
Written by：Zang Hong Yue
Supervised by：Wang Bin
目录
序言
一、房屋承租人优先购买权的理论基础
（一）房屋承租人优先购买权的概念和特征
（二）房屋承租人优先购买权的行使条件
（三）房屋承租人优先购买权存在的必要性
二、房屋承租人优先购买权的法律性质
（一）请求权说
（二）期待权说
（三）形成权或附条件形成权说
（四）物权或债权说
三、房屋承租人优先购买权的法律效力及效力冲突之处理
（一）房屋承租人优先购买权的法律效力
（二）房屋承租人优先购买权效力冲突之处理
四、房屋承租人优先购买权的立法不足及完善之构想
（一）房屋承租人优先购买权的立法不足
（二）房屋承租人优先购买权的完善之构想
结语
参考文献
攻读学位期间本人公开发表的论文
后记
序言
随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，我国的房地产交易市场日益活跃，房屋已成为城市居民的主要财产之一，并且成为衡量人们生活水平的一个重要标志。最近几年，我国的房价居高不下，一般工薪阶层购房能力相形大减，造成房屋自有率下降，房屋租赁现象增多，出租人和承租人之间的纠纷也日益频繁，其中关于房屋承租人优先购买权的争议也成为实务中经常遇到的问题。该问题无论在理论上还是实践上均存在种种困惑。与之相应的法律法规以及司法解释对该问题的规定都比较笼统，可操作性也不强，相关的法学理论也较为薄弱，对一些基本问题尚未达成共识。比如最早见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第 11 条，该条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买的权利。"在这里，仅仅只规定了"出卖"和"同等条件"，至于何为"同等条件"，优先购买权以什么方式行使，优先购买权行使的法律效力以及优先购买权是否会发生冲突等问题均没有作出详细的规定，在法律理解和适用上存在见仁见智情况，既不利于保护当事人合法权益，也不利于维护法律尊严。我们不应当遗漏对我们生活有影响的任何一项法律制度，而立法上若要完善承租人优先购买权制度，理论上的准备是必要的。因此笔者将对承租人优先购买权的基本理论作较为全面、深入的研究，并针对现行制度的不足提出相应的立法建议，以期能对相关立法和司法实践有所帮助，未来的民法典能突破现行法的框架，建立起比较完善、有效的承租人优先购买权制度。
一 、房屋承租人优先购买权的理论基础
（一）房屋承租人优先购买权的概论和特征
关于什么是房屋承租人优先购买权？各国法律均没有做出明确的规定，学者们也存在不同的认识。我国学界之通说认为，所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。[1]
房屋承租人优先购买权属于民事优先购买权的一种，优先购买权又称为"先买权"，是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。[2]这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国，它主要包括共有关系中的优先购买权、承典关系中的优先购买权、租赁关系中的优先购买权、公司企业法上的优先购买权、公有住房改革的优先购买权等。这些不同类型的优先购买权之间，既有一定的共性，也具有不少各自的个性。本文拟就房屋承租人的优先购买权问题进行探讨。
我国民事立法中对于优先购买权的规定并不是很多，但对房屋承租人的优先购买权却一直有明确的规定。早在1950年3月28日，东北人民政府发布的《东北城市房产管理暂行条例》就规定："房屋出租、出典、出卖，原房户有继续承租与承典购买之优先权。" 1952年5月17日，最高人民法院在《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》中也曾就房屋承租人的优先购买权提出一些指导性意见。改革开放以后，国务院的有关行政法规，最高人民法院的司法解释对此也有规定。1983年12月7日，国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。" 该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权。1984年，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定："房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。"在此基础上，1988年1 月 26日，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第一百一十八条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。" 该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果。之后在1994年，建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》第三十六条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。但是，以上关于承租人优先购买权的规定，仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面，效力太低。1999年3月15日，通过的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"这是我国第一次以仅次于宪法的民事基本制度的形式明确规定了承租人优先购买权，对于规范承租人优先购买权，意义重大。从以上这一系列的规定也可以看出，承认并保护房屋承租人的优先购买权是我国立法的一贯政策。
对于房屋承租人优先购买权的法律特征，学者的见解不一。有的学者认为，房屋承租人优先购买权的法律特征包括：（1）是一种法律规定的特定权利，是依照法律的直接规定产生的，并据此能够对抗第三人的相关权利；（2）是一种形成权，它仅依承租人单方面的意思表示就能使权利发生、变更或消灭；（3）是准物权，即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效力和追及效力。[3]（4）具有期待性质的权利等。以上这些观点从不同的角度阐述了房屋承租人优先购买权，均有一定的道理。笔者认为，所谓"特征"应为某一事物所具有的区别于其他事物的独特之处，它不同于"性质"，"性质"乃指某一事物区别于其他事物的根本属性。上面学者的看法混淆了二者的区别。就某一特定的事物而言，因其比较的参照物不同，就会归纳出不同的特征，房屋承租人优先购买权也不例外。作为一项法律制度的特征，法律特征应是能够将其与其他相关或相似的概念区别开的表现。基于这种考虑，笔者认为房屋承租人优先购买权具有以下的特征：
1、主体的专属性。房屋承租人优先购买权是承租人享有的权利，这种权利是建立于承租人与出租人的租赁合同关系之上，一般情况下，根据合同的相对性，优先购买权必须由承租人来行使。但是根据《合同法》第二百三十四条规定："承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人也可以按照原租赁合同租赁该房屋。"从文义来看，承租人在房屋租赁期间死亡的，其生前共同居住的人应视为房屋承租人，可以继续享有该优先购买权。
2、客体的特定性。承租人优先购买权指向的客体是租赁物--房屋，也就是承租人与出租人之间签订租赁合同的标的物，而不包括其他的事物。
3、权利内容的受限性。房屋承租人优先购买权首先表现为对出租人行使所有权的限制。出租人出卖自己的房屋虽是自己的权利，但法律规定了承租人享有在同等条件下行使优先购买的权利，这对出租人来说是一种限制。其次，承租人只能在同等条件下才能行使优先购买权，也是对承租人行使权利的一种限制。
4、权利的对抗性。房屋承租人优先购买权不仅可以对抗出卖人，而且也可以对抗第三人。如果出让人和第三人存在恶意，侵害了承租人的优先购买权，则该买卖无效。
（二）房屋承租人优先购买权的行使条件
对承租人优先购买权概念和特征的认识只是把握其外部表现，是认识事物的开始，为了正确的行使该种权利，并在受到侵犯时能够获得法律保护，有必要明确承租人优先购买权的行使条件。权利之行使，应依权利人的自由意思，原则上应不受干涉。但根据现代民法的理念和精神，行使权利不能损害国家利益、社会利益和他人利益。因此，任何权利的行使都要受到一定的限制，承租人优先购买权也不例外，其行使也受到一定的限制。具体来讲，承租人优先购买权的行使必须具备以下条件：
1、合法有效的房屋租赁合同。这是行使优先购买权的前提条件。由于承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生出来的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。根据《合同法》二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁的房屋应当是指出租人交给承租人使用、收益，承租人支付租金的、符合《房地产统计指标解释（试行）》中相关规定标准的房屋。但如果房屋所有人让与房屋使用权但没有要求对方支付直接的使用对价，这种法律关系实质上并不是"房屋租赁法律关系"，承租人不具有优先购买权。而至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住还是用于经商或者其他用途，只要不违反法律的强制性规定和当事人双方的约定，均不考虑。（关于此点，下文还有论述）
2、须出卖人出卖其标的物房屋于第三人。这是承租人得以行使优先购买权的时间条件。这里的"出卖"应做狭义的理解，即以移转房屋所有权为目的的等价有偿的交易行为，是有对价的。故在因赠与、遗赠、继承、公用征收、征用等非因买卖而转移标的物时，承租人的优先购买权自然不得行使，否则对他人的干预即属过分。但有些情况尚须具体分析：其一，互易。按互易为特定物与特定物之交换，买卖则为金钱与特定物之交换，二者性质有异，本无优先购买权行使的余地。但是，如对待给付为可代替物，优先购买权人亦能提出者，仍得行使优先购买权。[4]其二，混合赠与。混合赠与虽兼有买卖与赠与的因素，但究其实质仍以赠与的性质为主，如台湾地区民法即将其作为特殊赠与之一种，它更多地考虑到受让人的身份关系，与纯粹的买卖终究不同，故承租人不得主张优先购买权。其三，拍卖。 所谓拍卖，就是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。[5]拍卖作为为一种特殊的买卖方式，是以落槌为成交标志的诺成性合同。优先购买权原则上不得行使，因为如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高竞价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为"价高者得"、"槌落为成交"的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。但为保护承租人利益，出卖人应将拍卖的有关情况及时通知承租人，以便其决定是否参加竞买。如承租人参加竞买，承租人应当作为普通的竞买人，适用《拍卖法》的规定，以最高应价方能取得拍卖标的物，否则承租人不得主张优先购买权。2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款规定："拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竟买人。"可见，该司法解释确定了我国人民法院在强制拍卖中以"跟价法"为保护优先购买权的统一方法，避免了"询价法"的反复，最大程度上保护了既有的拍卖程序。其四，招标。有人主张于此场合亦得行使优先购买权[6]。似应区分具体情况而论：如果招标出卖标的物之目的仅在获取高价，则允许优先购买权人行使优先购买权并无不妥；因为招标与拍卖有所不同，最后定标的权利掌握在出卖人手中，既然如此，则优先购买权人自得以同等条件行使优先购买权。但是，通常情况下采招标而非拍卖方式出卖标的物时，出卖人所考虑的往往不只是价格因素，还会兼有其他要求甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人则未必能完全满足这些要求，故于此情形，就不应该允许其行使优先购买权。当然，在招标之前，如果优先购买权人具备投标资格，则出卖人仍有义务通知其参加投标。
3、承租人必须具有和第三人购买房屋的同等条件。这是行使优先购买权的实质条件。我国法律规定"同等条件"的目的，在于限制优先购买权人滥用权利，保护出卖人的利益。凡不是主张同等条件购买的，不能行使优先购买权，第三人所提供的任何条件（包括机会），均是出卖人的利益所在，承租人不能提供就不符合同等条件。虽然我国民法上规定了"同等条件"，但对其涵义尚无解释，在国外民法典上找不到"同等条件"这一概念。《法国民法典》第815-14规定："优先购买权人应以出卖人与第三人协商的"价格及条件"购买"。《德国民法典》的规定更加具体，不仅规定了普通适用的一般条件，还规定了适用于特殊情况下的变通条件。《德国民法典》第505条第2款规定的一般条件："一经行使先买权时，先买权人与先卖义务人之间的买卖，按照先卖义务人与第三人约定的相同条款而成立。""相同条款"标准，实际上是要求先买权人必须为第三人向出卖人所为之相同承诺。所谓"特殊情况下的变通条件"是指：（1）《德国民法典》第507条规定的存在从给付的买卖。即出卖人与第三人所订立合同条款中，"第三人对合同中先买权人不能履行的从给付负有义务的，先买权人可以支付从给付的价金代替从给付。从给付不能以金钱估价时，不得行使优先购买权，但无此从给付，与第三人的合同亦能成立的，对此种从给付的约定不予考虑。"（2）《德国民法典》第508条规定的当先买权标的物与其他标的物同时出卖时，第三人以总价金买受者，"先买权人应按比例支付总价金的一部分"，如果先买权义务人因全部标的物在分离时显受损失，可以请求先买权扩及全部标的物，否则不得行使先买权。（3）《德国民法典》第509条规定的存在延期付款的优惠条件的买卖。出卖人允许第三人延期付款的，对先买权人也生效力。但先买权人必须为延期偿付的价金提供担保，方能成立。从以上规定看，德国民法典对先买权条件的规定，并不拘泥于"同等条件"。同时，为第三人利益的保护也规定了"对于以强制执行方式或者从破产基金中的出卖，不得行使先买权"。但对出卖人因与第三人有特殊利益关系而为出卖的，先买权能否行使和如何行使，缺乏规定。《日本民法典》关于先买权的规定与法德两国不同，它相对比较灵活，该法第269条规定："地上权人于其权利消灭时，可以回复土地原状，收去其工作物及竹木。但是，土地所有人通知愿以时价买取时，地上权人无正当理由，不得拒绝。"
就如何认定"同等条件"，我国大陆学界历来有两种不同的观点。一是"绝对同等说"，认为先买权人的购买条件与第三人的购买条件要绝对相同或完全一致。二是"相对同等说"，主张先买权人与第三人的购买条件大致相当，如对共有人先买权而言，"其他共有人在价格大体一致等情况下，可以优先于非共有人而购买出售的份额。"[7]近来，有学者提出 "折衷说"，认为"绝对同等说"要求除价金绝对相等外，其他条件也要完全相同或一致，这样要求优先购买权人，不仅过于严苛，也很不现实，同时也为滋生剥夺他人优先购买权的恶意行为创造了条件。而"相对同等说"的"大致相当"之伸缩性过大，不易掌握，在实际生活中易生纷争，也人为地扩大了法官的自由裁量权。因而认为，由于价金是可以量化的，而其他条件则只能根据具体情况粗略地比较，大概地衡量，"同等条件"应指价金完全相等，而其他条件大致相当。[8]
《合同法》第12条规定，一个合同一般应包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任和解决争议的办法等。"同等条件"的含义是以上条款均一致，还是几项主要条款一致，使得承办法官在审判实践中对"同等条件"理解困难，操作困难，判决困难，导致判决后的结果差异很大。笔者认为，对同等条件的解释应当采用目的性解释原则，从严要求。在指导思想上要把握三点：第一，要体现优先购买权的相对性和有条件性；第二，承租人行使优先购买权不能损害出卖人的实体利益；第三，承租人行使优先购买权并不绝对地剥夺其他人的购买机会。基于这样的考虑，这里的"同等条件"不能仅指"同一价格"，还应包括出卖人与第三人所订立的合同的内容包括价款条件的相同、价款的支付方式相同以及其它交易条件的相同。首先是价款条件的相同，价格依然是一个最具操作性的衡量标准，非价格因素可以折算成价格来进行比较。优先购买权人支付的价款应该等于第三人承诺的价款。其次是价款的支付方式等同，也即等同于第三人允诺的方式。如果第三人允诺一次付清价款，先买权人就不得主张分期支付。但是，如果出卖人基于对第三人的信任，同意第三人在一个较长时间内分期付款或同意先交割后付款或减少定金等，在优先购买权人主张优先购买时，显然不能照此办理，因为出卖人与第三人之间可能存在的特殊的利益关系，如买受人的信用和履约能力，出卖人与买受人之间的身份和情感因素等。而且各人的信用及支付能力也不尽相同，出卖人信赖第三人的支付能力，优先购买权人却未必能获得同样的信赖。最后就是其它交易条件的相同。比如，必须在规定的时间内完成交易，交易地点不能给出卖人带来不必要的麻烦等。
当然，这里的"同等条件"并不意味着绝对的等同。因为合同的内容是比较复杂的，涉及到各种类型的条款，要求优先购买权人与出租人之间订立的合同与出租人与他人订立的合同在价格、履行期限、地点、交付方式等各个条款上都完全一致是非常困难的，所以对于"同等条件"的掌握应由法官根据具体案情，合理运用自由裁量权，作出正确的判断。如果优先购买权人提供的条件优于第三人提供的条件，出卖人自然没有拒绝其行使优先购买权的理由。同时也不能以某个次要条款的差别来否定优先购买权人的优先购买权。只有当优先购买权人提供的条件足以减少出卖人的实质利益时，才可排除优先购买权的行使。因此，规定"同等条件"为优先购买权的行使条件之一并没有损害出卖人的实体利益，也没有绝对地剥夺了其他人的购买机会。正是由于优先购买权制度合理的照顾了各方的利益，所以才能延续千年而不绝，且其适用范围在现代社会有愈益扩大的趋势。[9]
4、承租人必须在一定期限内行使优先购买权。这是行使优先购买权的时效条件。优先购买权作为一种期待权，必须在一定期限内行使，否则要产生相应的法律后果。规定了优先购买权制度的国家和地区，大多数都规定了优先购买权应在一定期限内行使。比如，《德国民法典》第510条第2款规定："对于土地，先买权只能在收到通知后两个月的期间届满前行使，对于其他标的物，先买权只能在收到通知后一周的期间届满前行使。指定行使期间的，指定期间取代法定期间。"《瑞士民法典》第681条a第2款规定："先买权人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有人在不动产登记簿上的登记已逾两年的，先买权不得再行使。"我国台湾地区的《土地法》第104条规定基地出卖时，地上权人、典权人或承租人先买权行使期限为接到通知后十日内，十日内不表示者，其先买权视为放弃。《法国民法典》第815-14条规定最为复杂。首先，共有人要以司法公文书将其拟让与的财产的价格及条件，拟受让此财产的第三人的姓名、住所与职业通知其他共有人。第二，任何共有人，均可在收到此项通知之日起一个月内，以司法公文书通知出让人之日起二个月内行使先买权。第四，过此期限，出让人予以催告，于发出催告后十五天仍无效果，则先买权人之声明无效，且出卖人可以向先买权人提出损害赔偿请求。
我国现行立法对承租人优先购买权的行使虽然有所规定，但规定很不完善，《合同法》第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"根据最高人民法院《意见》第118条的规定合理期限为三个月。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定："房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。"就审判实践所反映出的问题看，现行行政法规和司法解释规定的优先购买权的行使期限过长。在市场经济社会，效率是当事人交易追求的一个重要目标，如果严格依照上述规定，出卖人在3个月前应通知承租人，那么出租人至少坐等3个月，最终的结果极有可能是出租人坐失商机。可见，出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背，应当适当缩短。所以我国学者在起草物权法时建议将不动产先买权的行使期限定为收到出卖人通知后15日，动产先买权的行使期限为10日。[10]
笔者认为，期限过长不利于交易的快捷进行，太短则不利于优先购买权人进行权衡。从重要性考虑，人们对于购买不动产一般比较慎重，有的还需与亲属商量，因此，不动产优先购买权的行使期限应适当延长，最短不少于一个月。另外，当事人可以对优先购买权期限做出约定，但约定期限不应少于法定期限。在出卖人未通知的情况下，适用除斥期间的规定。我国《合同法》第五十五条对可撤消合同的撤消权和第七十五条对债权人撤消权规定的除斥期间都是一年。因此，优先购买权的除斥期间可类推适用此规定，自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期则归于消灭。[11]承租人主张优先购买权的期限已超过一年，其权利为绝对消灭，法律对此"睡眠者"不应再有"眷恋"之情。
5、出租人须以一定的形式通知承租人。我国现行法律均规定，出租人出售租赁的房屋，应当提前通知承租人行使优先购买权，不管是采取书面形式，还是采取口头形式，只要出租人将其意思表示传达给承租人即可。
此项意思表示，必须在规定行使期限内作出。笔者认为，这具体可分为二种情况：一是如买卖条件系出租人自定，则出租人可以此通知承租人，征询承租人的购买意向。如承租人不愿意购买，然后在第三人以该条件或高于该条件与出租人订立买卖合同时，承租人就不得再主张行使优先购买权。如果出租人因无人应买而降低交易条件时，仍应该再次通知承租人，以确定其是否购买。二是在由第三人提出要约的情况下，如果出租人准备接受第三人的条件，则出租人应在承诺之前，将该条件及其拟承诺的意思通知承租人，以确定承租人是否愿意提供同样的交易条件。一旦承租人决定以此条件购买，就应立即通知出租人，由此买卖合同即在出租人和承租人之间成立。如果承租人拒绝提供第三人在其要约中提出的交易条件，那么在出租人对第三人的要约进行承诺之后，承租人就不得再以行使优先购买权为由而否认该合同的效力。
当然，这里的通知应当采用适当的形式，可以采用书面、口头、发电报等形式。根据"谁主张谁举证"，具体案件中，是由出卖人承担通知义务的举证责任。为避免麻烦，实践中，一般认为书面通知最为适宜。通知一旦到达承租人，出租人就要受其约束，不得随意更改。同样为了约束承租人（受要约人），便于提供通知已经到达承租人的证据，出租人应当要求承租人签收通知。
（三）承租人优先购买权制度存在的必要性
1、存废之争
作为我国建国以来就一直存在的一项固有制度，承租人优先购买权制度对经济的发展起到了积极的作用。然而，随着商品经济的高度发展，尤其是社会主义市场经济地位的确立，是否仍然需要这一制度，学者之间的争议历来很大，并形成了肯定说和否定说两种截然相反的观点。
肯定说认为：
（1）承租人优先购买权制度可以维护和稳定既有的物的利用关系，使物的所有和物的利用合而为一，维护社会经济关系，降低了交易成本。
（2）承租人优先购买权制度可以消除用益权人的心理负担，鼓励其更谨慎、合理的利用该房屋，同时也有保护用益权人、实现法律公平的考虑。[12]
（3）先买权制度可促进资源有效利用。第一，使所有人与利用人合二为一，更符合效率原则，因为只有所有人在利用自己的东西时才会更愿意投资 。第二，如果一方继续使用，可以不要大幅调整，也是比较符合效率原则的。出于这两个原因，规定承租人的优先购买权就成了立法的必然选择 。[13]
对上面这些观点归纳一下，可知学界赞同承租人先买权制度的理由主要是为了实现公平、效率、秩序等法律价值。
否定说认为：
（1）承租人优先购买权制度对交易形成妨害，不利于形成公平交易，从而妨害社会公平。
（2）承租人优先购买权制度不利于保护善意第三人，会破坏交易安全。
（3）该制度对所有权作出了不合理的限制，在一定程度上限制了出卖人自由选择买受人的权利，违背民法意思自治原则，出租人出卖财产实际上是处分其个人财产，不应当对其进行法律上的限制。
（4）在实践中，出租人通过各种办法来规避法律，使承租人不能行使优先购买制度，这一制度形同虚设。
对上面这些观点作一归纳 ，可知在理论上承租人先买权制度存在妨碍自由、公平、交易安全及效率的缺陷。在实践中，该制度存在操作和适用上的困难。
2、存在的必要性
众所周知，由于人类理性的有限性，任何一种人为设计的制度都具有两面性。任何一项法律制度的确立，都必然反映立法者对该项制度的价值认识，体现了立法者在立法过程中所奉行的基本理念与精神，影响立法者取向和决策的价值因素是多方面的，如国家安全、自由、公共利益、平等和效率等，而这些价值又极难在任何一种制度中共存，有些价值甚至是天生的矛盾派。当两项合法权利发生冲突，优先保护哪一方就取决于立法者的价值取向，通过对二者中的取舍，以达到平衡利益，实现公平、正义、秩序之法律价值。因此，关于房屋承租人优先购买权制度的上述两方面的争论也在情理之中。目前，我国关于承租人优先购买权制度法律确实还很不完善，制度设计也存在缺陷。但是，每一种制度都不可能是完美无缺的，不能因为一项制度中存在一些不足或者缺陷就轻易地抛弃整个制度。在这种情况下，应该做的不是废除，而是发现这些不足或缺陷，研究对策，完善该制度才是正确之举。笔者认为，讨论一种制度是否有存在的必要，主要看立法者的主要价值取向是否符合当前的实际情况。设立房屋承租人优先购买权制度是十分必要的，该制度在我国目前情况下存在有其特殊的必要性。该制度主要有以下几个社会功能：
（1）承租人优先购买权制度有利于合理的配置资源，最大限度地发挥物的社会经济效益。
"财产权的出现是因为资源稀少，现代社会中财产权不仅维护个人的自由，更多关注的是法律制度能否促进资源的有效利用。优先购买权属于财产权，财产权制度的一个重要规范目的是最大可能地发挥财富的经济价值。"[14]在租赁法律关系中，承租人优先购买权制度赋予承租人对特定房屋的优先购买权，有利于发挥房屋的经济效益。承租人基于优先购买权的合理预期，对房屋的使用作长远打算，并尽最大努力维护该房屋，从而有利于提高房屋的使用价值。例如，张三为某房屋之所有人，李四为该屋之承租人，对于李四来说，由于房屋非其所有，因而他就不太可能像对自己的东西那样去谨慎地使用承租屋，甚至可能会不顾后果地使用它。无疑，这是一种成本极高的使用方式。但是当李四有了对优先购买权的预期，肯定会谨慎而合理地使用标的物，即使其对该物无所有权，亦会以所有人的注意管理、使用该标的物，并想方设法去改善该标的物使用条件以提高其经济价值，以最大限度地使该标的物之经济效益得到最有效的发挥。
同时，优先购买权人本身作为资源现时利用人已经实际地使用其标的物，了解、熟悉该标的物的质量性能等具体情况，所以优先购买权人比第三人更加清楚，也更加懂得如何更有效率地利用该标的物，进而发挥标的物的最大使用价值。因此，规定承租人取得优先购买权，完全符合经济学上的资源配置原则。当然，如果第三人确有能力使用，对该标的物的效用的预期比原利用人更高，也可以将价格提高。因为优先购买权只是在同等条件下的购买，并没有阻止真正的、有效率的利用该标的物的人通过自由交易的方式取得该财产。这样，通过双方自由竞价的方式，更能够充分地实现物的价值，更符合出卖人的利益；并且能够形成合理的价格使最想得到它的人（同时也是对该物的效用预期更高，更有效率地利用该物，因此肯出更高价格的人）取得该物，确定物的最有效率的归属。（以上部分内容参照了王利民《共有中的优先购买权》（《民商法研究》第2辑），法律出版社，2001年12月第1版）
（2）承租人优先购买权制度有利于居住之安定，保障人的基本住的权利，稳定经济秩序。
人类一直把享有充分的人权作为自己追求的理想，这也是人权发展的永不停息的原动力。[15]联合国世界人权宣言（the United Nations Universal Declaration of Human Rights）第二十五条规定：人人有权享受适合其本人及其家属健康和福祉所需之生活水平，包括食、衣、住、医疗……，[16]这也是人们主张"住"是基本权利的主要根据。人权的主要权利是人类生存的权利，各国法律无不以保护人类基本生存权利为基本宗旨。家（住宅）是现代人忙碌一天后享受舒适安宁的港湾，不论是自住或承租，每个人都希望有个安宁固定的住宅，住宅也成为人们生活的必需品。
以法律规定直接赋予承租人以优先购买权制度的用意在于：在不损害出租人利益的前提下，给承租人一个买受机会。大部分承租人由于对租赁物的长期使用已经对其产生了一定的依赖性，比如离工作单位近，免去了上下班的舟车劳顿。如果允许承租人买下租赁物将给其生活带来极大的便利，无需担心租赁关系结束后不得不四处奔波再次寻找合适房源。"在一定程度上承认既存的社会关系，以稳定社会经济生活秩序。"[17]该项制度的创设，得以使人们享有将现有的生活状态长久固定下来的机会，有利于居住之安定，有利于稳定经济秩序。因为经济秩序的稳定有赖于财产流转的有序性，如果财产流转中出现波动或矛盾，经济秩序的有序性就会受到损害。承租人优先购买权制度作为一项具体的制度，有利于维护既有的法律关系，稳定经济秩序。一方面，赋予承租人以优先购买权，那么在出租人出卖房屋时，承租人可以行使优先购买权，不会由于第三人的介入而有损既定的法律关系，影响经济生活的稳定。另一方面，承租人依优先购买权购得房屋，使承租人在租赁合同结束后继续占有房屋，避免了因房屋的多次买卖而使承租人的生活产生过大的变动，维持了基于承租人的占有而形成的社会秩序，最大限度地避免占有人和权利人不一致而产生的争执，有利于经济秩序的稳定。再者，我们说赋予优先购买权人对房屋的优先购买权，还可以简化物上的法律关系，维持原有的使用关系，更有利于维护现有的经济秩序的稳定。比如，承租人对房屋行使优先购买权后，租赁物的所有权和使用权都归承租人，这样，不但原有的使用关系不变，而且租赁物的所有和使用合而为一，还能消除承租人的心理负担，并鼓励其更加谨慎、合理地利用该物，发挥物的最大效益。另外，需要补充说明的是，台湾地区土地承租人的优先购买权"本于宪法扶植自耕农的基本国策"而设，"为便利佃农成为自耕农，以促进耕者有其田之实现，具有特别立法目的。"[18]显然是出于维护政治统治秩序的需要。
（3）承租人优先购买权制度有利于实现社会的和谐。
当今世界，各国政府都致力于保障公民个人的基本生活，不断提高全体社会成员的物质生活待遇，促进社会福利水平的提高，世界各国相继提出"福利国家"的口号，而这一切的实现必须借助于法律手段。2007年3月5日， *** 总理在政府工作报告中强调："房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房；政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题；加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度；改进和完善经济适用房制度。"落实这一要求，必须强化地方政府的住房保障责任，加强租房制度建设。
根据马克思主义的观点，作为上层建筑部分的法律，必须具有为社会服务的价值。承租人优先购买权制度也不例外，也应具有促进社会和谐的功能。平等是近代民法的基本原则，在世界各国民法中都得到了充分地体现，但民法上的这种平等仅为形式上的平等，而不是实质上的平等，并不能限制主体之间因经验、智力、机遇等各种因素所造成的实质上的不平等。然而，如果我们任由这种不平等发展下去，无疑会激化社会矛盾，使整个社会的经济难以得到稳定持久的发展。近代民法向现代民法的过渡，实现了由个人本位向社会本位的转变，很重要的一点就体现在现代民法更注重民事主体实质上的平等，对经济弱者给以特殊的保护，以实现社会的公平与和谐发展。"保护弱者的社会利益"是现代社会一些经济、政治（当然包括法律制度）产生与存在基础和出发点。维护每个人最基本的生存权利也成为现代国际社会的基本准则，法律和政策都允许对弱者（如雇佣关系中的被雇佣人、下岗失业工人、老年人、残疾人等）体现出一定的倾斜，通过牺牲相对强势群体的部分利益来维护相对弱势群体的利益。
"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"是历代有为统治者的政治抱负，使人民"安居乐业"更被看作是保持社会稳定的重要方法之一。台湾地区学者王泽鉴也认为"居住为人生之基本需要，物价高涨，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要。"[19]在我国实行社会主义市场经济条件下，经济生活领域的关系主要由法律来调整，法律倡导人人平等、公平竞争、优胜劣汰，然而在现实生活中却处处充满着实质上的不平等、不公平。在房地产领域尤为突出，特别在我国目前的条件下，随着我国市场化改革取向的日趋深入，商品化住房制度的建立，房产交易市场必将更加活跃。但是我们目前正处于社会主义初级阶段，贫富两极分化，大部分人民的物质文化生活水平不高，社会弱势群体数量庞大，劳动者的生存状况不容乐观。在房屋租赁关系中承租人属于无力购买房屋而又需要使用房屋的一方，一般为经济弱者，如果不赋予该权利，就会增加其生活压力和费用。而出租人却是拥有房屋而无使用其必要的另外一方，经济方面，出租人显然占有绝对的优势。相对于出租人而言，承租人毫无疑问属于社会弱者，无论是立法还是执法其砝码都应向弱势群体倾斜。通过承租人优先购买权制度给予承租人特殊的保护，间接兑现政治家们所承诺的"居者有其屋"。体现了民法所倡导的人性理念和正义价值，有利于实现 "实质公平"和对人的终极关怀，对于缩小贫富差距、稳定社会秩序、实现社会和谐、保障我国社会主义市场经济的顺利发展都有重要意义。
二、房屋承租人优先购买权的法律性质
对房屋承租人优先购买权法律性质的界定是研究承租人优先购买权一个最基本的问题，也是一个十分重要的问题， 因为权利的性质决定权利的法律效力， 从而决定着权利人与义务人之间的法律关系与地位，进而决定着当事人之间利益的分配。房屋承租人优先购买权，属于优先购买权之一种。欲研究房屋承租人优先购买权之性质，只要厘清优先购买权的性质，问题便迎刃而解。研究优先购买权的法律性质，对建立严谨的法律体系，实现对其进行具体的规范，从而达到正确适用法律解决实务中的问题，起着至关重要的作用。王泽鉴先生也指出："优先承买权，在实务甚为重要，诉讼案件甚多，最高法院有甚多判例，其中最基本的问题，系关于优先承买权法律性质……。" [20]优先购买权看似十分简单，但是要在理论上弄清其性质，并非易事。对此，各国民法理论和实务见解不尽一致。在德国，学者通说认为，不动产先买权为附条件的形成权。在我国台湾地区，多数学者认为不动产先买权为附条件的形成权。我国民法理论界对优先购买权法律性质的也是众说纷纭，意见不一，主要有请求权说、期待权说、形成权说（附条件形成说）、物权说或债权说等不同的观点，笔者先对几种主要观点进行介绍，然后阐述自己的观点。
（一）请求权说
该说认为，优先购买权是一种请求权。所谓请求权（right of request ； right of claim）就是指法律关系中的一方当事人请求他方为一定行为或不为一定行为的权利。[21]将优先购买权视为一种请求权就是指当出卖人出卖财产时，在同等条件下优先购买权人有权请求出卖人与自己订立买卖合同。优先购买权人"有权请求出卖人优先将财产转让给自己，出卖人也有义务满足先买权人的请求，而不能把财产出卖转让给其他购买人，优先购买权人则有权请求人民法院宣布其买卖无效，并有权请求出卖人继续履行义务。"[22]台湾地区民法判例也认为，《土地法》第173条所定承租人之优先承买权即为承租人对于出租人之买卖契约订立请求权。《土地法》第104条后段所谓优先购买权，系指买卖契约订立请求权而言。[23]它们的意思都是说，优先购买权是优先购买权人得请求相对人（出卖人）与其订立买卖合同的权利。
请求权说又分为订立合同请求权说、具有物权性质的请求权说和附有强制缔约义务的请求权说三种，订立合同请求权说主张，优先购买权是优先购买权人对出租人的买卖合同订立行使请求权，而依买卖合同订立请求权的法理，买卖合同尚须经出卖人之承诺才能成立。具有物权性质的请求权说主张，承租人优先购买权是优先购买权人依法对出卖人即出租人享有的一种具有物权性质的请求权，得直接对抗第三人。附强制缔约义务的请示权说主张，虽然承租人得请求出租人将房屋出卖于他，但出租人非有正当理由不得拒绝承诺。[24]笔者认为三种请求权说虽然说法不一样，但实际上都道明了优先购买权终究是一种请求权，而请求权在性质上属于手段性的权利，而非目的，有特定的义务主体，权利人只能请求义务主体为一定行为（作为或不作为），但是义务人仍能对权利人进行抗辩，或者说义务人可以以承担法律责任来换取对权利人的抗辩。因此,主张优先购买权是请求权不能保障承租人优先购买权的实现，而且，笔者认为具有物权性质的请求权或附强制缔约义务的请求权这些提法本身就自相矛盾，是请求权就不得对抗相对人以外的其他人，是请求就不得强制。
笔者认为优先购买权不是一种请求权，原因在于：（1）如将优先购买权视为一种请求权，则优先购买权人必须请求出卖方与自己订立买卖合同，如此一来，优先购买权人权利的实现依赖于出租人是否同意与其订约，如果出租人拒绝，优先购买权人的权利就不能实现，优先购买权形同虚设，这与法律规定优先购买权的初衷不相吻合。事实上从优先购买权的本意来看，只要优先购买权人具备了与第三人的"同等条件"，出租人就得将出卖的财产卖给优先购买权人，而不须经过出租人的同意。（2）优先购买权如果是一种请求权，则意味着只能针对出租人提出请求而无权要求第三人，这与优先购买权保护特定群体的民事特权之立法本旨不符。果真如此，则权利人无行使优先购买权之必要，而单纯以一般主体的身份参与买卖即可。依各国法律，若出租人或第三人侵害了优先购买权人的优先购买权，优先购买权人可诉诸法律，请求法院撤销该转让行为。即优先购买权人不仅可以对抗出租人，而且可以对抗第三人。（3）请求权需借助义务人为一定行为。而依承租人优先购买权的规定，对承租人之请求，出租人有满足之义务，则此承租人优先购买权实质上就是依权利人之单方意思而得以实现，是一种单方法律行为。此时，此请求权则不谓"请求权"，而是"形成权"了（下文详述）。笔者认为优先购买权是一种请求权的说法是毫无任何根据的。
（二）期待权说
大部分学者认为优先购买权是一种期待权，认为所有权人未将标的物出卖，则优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。笔者同意这种观点。
期待权（Expectiant right），又称"预期权"或"希望权"，系指附条件的权利，权利保持现状持续存在直到将来特定事件之发生与否。[25]我国台湾地区学者王泽鉴先生认为，期待权是指因具备取得权利之部分要件，受法律保护，具有权利性质的法律地位。[26]我国著名学者王利民也认为，所谓期待权，是指一种将来可能取得权利的权利，其权利系寄托在他人将来可能取得的权利上。期待权的性质即取决于将来可能取得的权利的法律性质。[27]
笔者认为，要判断优先购买权是否是期待权，有必要首先区别期待权与既得权（Vested right）。期待权与既得权是按同一标准划分的权利，是否已具备全部成立要件是判断一项权利是期待权或既得权的标准。权利成立要件之事实中全部具备亦即具备现实性之权利者，为既得权。而尚未具备全部成立要件之权利亦即将来有可能性之权利者为期待权。既得权与期待权的区别是：（1）既得权之成立要件已全部具备，而期待权只具备权利成立的部分要件；（2）既得权之权利人已现实地享有权利，权利人已可以行使权利。而期待权之权利人尚未现实地享有权利，权利人尚未可以行使权利。[28]
权利是可以享受特定利益之法律实力，一般所谓的权利是确定既得之权利，判断一项权利是否为既得权并非难事。相比之下，期待权的判断则要复杂得多。"期待权"一词乃源于德国学说的创造，其基本内容"在权利发生要件这事实中，唯发生一部分，其他一个或数个事实尚未发生时，法律对于将来权利人所与之保护，期待权可视为在生成过程之权"[29]关于期待权的成立，理论界有形成观点理论者与实质观点理论者之争。形成观点理论者中认为取得权利具备了重要之要件，而尚缺最后要件的，此为期待权。实质观点理论者认为，考虑一种权利是否是期待权，并不能单纯地认为将来取得的权利就为期待权，应依实质观点论断之，应考虑两个因素："1、此种地位是否已受法律保护；2、此种地位是否有赋予权利之必要"。如果某种法律权利已具备部分要件，"当事人已经不能依单方行为，予以损害，法律又设有保护规定，是称为期待权。若其地位，为脆弱，他方当事人可随时予以毁灭，若认为其具有权利性质，无任何实益也。" [30]期待权的实质在于对当事人将来可得利益的预先保护，故在期待权受到侵害时，当事人可诉请保护。
根据上述的分析，我们简单分析一下承租人优先购买权，承租人优先购买权的实现必须具备三个条件：其一，合法的房屋租赁合同关系，这是承租人优先购买权实现的基础法律关系；其二，出售房屋，这是承租人优先购买权实现的时间条件；其三，同等条件，这是承租人优先购买权实现的实质条件。缺欠前述的任何一个条件，承租人优先购买权均不能实现。从现行观点理论看，承租人优先购买权很明显是一种期待权，关键是它在具备基础法律关系时就开始存在，还是在出租人出售房屋时才产生。笔者认为，具备了基础法律关系，优先购买权就当然存在，就有保护之必要。
有人认为，仅有基础法律关系的存在，优先购买权主体资格尚不应成立。因为此时优先购买权地位很弱，只要所有人不出卖房屋，或在基础法律关系消灭后再转让，优先购买权作为权利的作用等于无。因此，在此种情况下，尚无赋予优先购买权的必要。只有具备了基础关系和出售标的物两条件，优先购买权才成立。[31]笔者不同意这种观点。优先购买权地位的脆弱与否，不能单从其是否受到冲击而导致不能实现而论。如果这样，我们能因为债务人将财产赠于他人恶意逃避债务而否认债权人享有的债权吗？更有甚者，即使具备了标的物所有人出售或转让标的物的条件，标的物所有人仍可以赠于或回收所有权等办法消减优先购买权的地位。[32]此时，即使具备了前二个条件，优先购买权还是不能成立。《德国民法典》第504条规定 "对标的物有优先买受权的人，在先卖义务人与第三人对标的物订立买卖合同时，可以行使先买权。"这也表明优先购买权的成立乃是以存在基础关系为已足，此时优先购买权已有保护之必要。出租人出售房屋只是承租人优先购买权的行使条件而已。也就是说，优先购买权在具备这二个条件时，其取得条件已经全部具备，为既得权而非期待权。
同时，笔者认为将优先购买权定性为期待权，还可以最大限度的体现了优先购买权的存在价值。在基础法律关系成立时，作为一种期待权，权利人尚不能行使优先购买权，只有在出租人愿意出售标的物时，优先购买权才能成为现实。这就极有可能在标的物出售前出现损害优先购买权的情况，赋予优先购买权期待权，使优先购买权在第一时间得到保护，体现了优先购买权作为 "民事特权"的特性，最大限度地保护了权利人的利益。
（三）形成权或附条件形成权说
此种观点认为优先购买权是形成权。该说认为：优先购买权无论为法定还是约定，性质上皆属形成权，即优先购买权人得一方的意思表示，形成以义务人和第三人买卖合同同样条件为内容的合同，无须义务人（出卖人）之承诺。唯此项形成权附有停止条件，只有在义务人出卖标的物时，才能够得以行使。[33]该说为我国台湾地区理论上的通说，学者史尚宽、王泽鉴、谢哲胜、温丰文等采纳此种观点。
所谓形成权（Gestalaltungsrecht）是指因一方的行为即能引起某种民事权利发生变更或消灭的权利。形成权一名始于赛克尔（Scektr）。[34]我国民法学者梁彗星认为，形成权是指权利人依自己的行为，使自己与他人间的法律关系发生变动的权利，其主要功能在于权利人得依其单方之意思表示，使已经成为之法律关系之效力发生、变更或消灭。[35]因此，一项权利要成为形成权必须具备以下条件：一是先有一定法律关系的存在；二是仅需权利人的单方意思表示即发生实现效果，无须相对人的积极行为。
承租人优先购买权是形成权吗？笔者认为，承租人优先购买权是形成权而且是附条件形成权。因为，承租人得以单方先买的意思径直在其与出租人之间形成买卖关系，其内容按照出租人和第三人约定的相同的条款而成立。承租人的单方意思表示，即创设了其与出租人之间的买卖关系，是一种形成权。王利民教授认为，先买权不是形成权。他认为，优先购买权只是在订立买卖契约时优先买受的权利，而非仅就已成立之法律关系使之发生变动的权利，二者有本质的区别。法律确定优先购买权并没有给优先购买权人一种仅凭自己的单方意志就与出卖人形成买卖关系的权利。因此，一方面优先购买权人必须在同等条件下才能有购买的机会；另一方面，即使承租人愿意购买，也必须要与出租人就合同的具体内容进行协商，即是否应当出卖给承租人，出租人负有承诺的义务，但就合同的内容还要进一步的协商，不能认为一旦承租人提出要约，出租人就必须予以承诺，形成权说实际上给出卖人强加了一种就合同的内容必须承诺的义务，几同于强制缔约，这是不妥当的。[36] 那么，在王教授看来，优先购买权行使的效果是什么呢？既不是优先购买权人一种仅凭自己的单方意志就与出卖人形成买卖关系的权利，又不是出租人负有必须承诺的强制缔约义务。按这样的思路，即使承租人优先购买权人就同等条件提出要约，出租人表示不同意，既然不是强制缔约，出租人已经履行了协商的义务，是否就可以不卖给承租人呢？那么这样的法律条款又怎么能保护承租人的在同等条件下购买房屋的权利？所以，笔者认为，王利民教授反对承租人优先购买权是形成权的理由是不成立的，承租人优先购买权是形成权，为单方行为，符合优先购买权制度设立的目的，即稳定既存的物之利用关系。但此承租人优先购买权的行使又是附条件的，须等到出租人出卖房屋给第三人时才能行使，是一种附条件的形成权。
然而有学者认为，这里的所谓"附条件"是不妥当的，认为承租人优先购买权有二个条件，一是优先购买权的成立条件，即出卖人将标的物出卖给第三人；二是优先购买权的行使条件，即"同等条件"。并认为，第一，任何权利的成立和行使都是有条件的，非先买权独有；第二，民法上只有民事法律行为附条件，而无民事权利附条件之说；第三，按民法理论，所附条件只能由当事人约定，不能法定；第四，按所附为停止条件，而民法上所讲的停止条件是限制民事法律行为效力发生的条件。按此说，在条件成就前，先买权人与出卖人之间的买卖关系已经成立，双方的权利、义务已经确定，只是暂时还不能行使和不必履行而已，此与法律关于先买权之规定不符。[37]
依笔者的看法，附条件形成权说符合先买权的涵义。这里的二个条件皆为行使条件，而非成立条件。承租人优先购买权产生于租赁关系成立之时，而不是房屋出卖给第三人之时。此处的"附条件"并非权利本身附条件，所谓的所附条件只能由当事人约定，不能法定，并没有法律根据。笔者认为，民法没有附条件的权利之说，但并不能否定民事权利可以附条件。梁彗星先生认为"权利行使应受到一定限制，为现代民法之基本原则。" [38]既然法律规定权利的行使有条件，就应该按法律规定行使。如我国台湾地区《土地法》第104条所规定的地上权人、典权人、承租人对于出卖基地之优先购买权，台湾地区学说判例皆认为其为物权之有优先购买权。根据我国台湾地区的"最高法院"1978年度第5次民事庭庭推会总决议(1):认为此等"先买权人于该不动产出卖于第三人时，有权向不动产所有人以意思表示，使其负有移转其不动产于自己，而自己负有支付所有人原与第三人所约定代价之义务，故亦为形成权之一种。此形成权之行使，须以行使时所有人与第三人间有买卖契约之存在为要件。"[39]可见，认此优先购买权为形成权，而其行使得附有条件，即为附条件之形成权。
有学者将承租人优先购买权性质同时定为形成权和请求权，笔者不敢苟同这种观点，此观点在理论上是不正确的，因为形成权与请求权是按照同一标准分类产生的对立权利类型，形成权和请求权不能同为某一权利之性质。在前面笔者已经论述过，承租人优先购买权不是请求权，故而，承租人优先购买权是形成权。
（四）物权或债权说
该说认为优先购买权依其是否能够对抗第三人可分为物权性优先购买权和债权性优先购买权，无论法定或约定优先购买权皆有这二种性质不同的优先购买权。[40]我国台湾地区法律对优先购买权也有物权与债权之分。如《土地法》第34条之第4项规定，共有人优先承购权仅系共有人间之权利义务关系，并无对抗第三人之效力，[41]即仅具债权效力；而《土地法》第104条规定：基地承租人优先承买权，"耕地三七五减租条例"第15条规定:耕地承租人的优先承买权具有物权效力。[42]台湾地区学者一般认为法定优先承买权具有物权效力，而约定优先承买权具有债权效力。
对我国现行法律所规定的承租人优先购买权，学者对其性质的认定也不一样，一种意见认为，承租人优先购买权附随于房屋买卖关系，本质上仍属债权，应于合同法中规定。我国台湾地区法院基本上采纳债权说，认为《土地法》上优先承买权，仅具有而债权之效力，故耕地所有权已移转于他人者，不得对于承买耕地之他人，主张优先承买该地，仅能对于出租人请求损害赔偿。[43]另外一种观点认为，承租人优先购买权具有对抗第三人的物权效力，应于物权法中规定。承租人优先购买权的核心是优先于第三人，而第三人是不特定的多数人，显然不是债权所具有的特征，而是一种对世权。[44]
笔者认为，从目前我国法律中有关房屋承租人优先购买权的规定来看，该优先购买权是法定优先购买权，设定该权利的目的在于保护优先购买权人的利益，在于使权利人在法律规定的条件下取得标的物--房屋。之所以说法定优先购买权具有物权性质，有以下理由：第一，从近代世界各国的立法趋势来看，租赁权已呈现出物权化的趋势。第一次世界大战之后，德国和法国都明确规定了租赁权的物权效力。日本的建筑物保护法和借地法更是将承租人的权利提到与地上权同等的效力，并将承租权和地上权统一规定为"借地权"，作为物权的构成部分。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有物权性质。第二，从物权和债权的特征来看，物权是一种绝对权、对世权、具有支配性和排他性；债权是一种相对权、对人权、不具有支配性和排他性。房屋承租人优先购买权的核心是优先于他人，而他人是不特定的，这是一种对世权，是物权具有的特征，并且优先购买权人只要在"同等条件"下，就能直接对抗第三人，就能以自己的单独行为取得权利，与债权的设立、变更或消灭必须由双方意思表示一致来完成是显然不同的。而且，房屋承租人在行使优先购买权之前一般是直接占有并使用房屋，对标的物的直接支配关系也是成立优先购买权的基础，而支配权是物权的特征之一，那么承租人优先购买权就具有物权效力。第三，明确承租人优先购买权为一种具有物权效力的权利，能够防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利，有利于加强对承租人的保护。反之如果将承租人优先购买权定性为债权会产生一系列的问题，首先承租人优先购买权的法定性与债权设定理由难以符合；其次因为债权不能对抗第三人，受到侵害只能获得债权的赔偿，权利的实现会缺乏有力的保障，承租人优先购买权也就失去了制度保障。因此，笔者同意将房屋承租人优先购买权确定为物权性的权利。
同时，我们应该看到，承租人优先购买权只是具有物权的效力，还不是一种特殊的物权。一方面优先购买权人对标的物的支配力较弱，承租人虽然可以直接占有并支配租赁房屋，但此乃租赁权的当然作用，而非优先购买权具有支配作用。实际上，承租人的优先购买权既不支配租赁房屋的使用价值，也不支配其交换价值。即使承认承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力，此所谓对抗效力，也仅是指承租人可以请求宣告第三人取得房屋所有权的行为无效或第三人与出租人订立的买卖合同无效，这与学者所谓物权的排他效力并不相同。承租人享有和行使优先购买权的结果，虽然可以使其优先于其他不享有此权利之人而与出租人订立房屋买卖合同，但此乃优先购买权本身的作用所在，是立法者进行特殊制度设计的结果，与学说上通常所说的"物权优先于债权"的物权优先效力理论并非一样。一般的物权受到侵害，物权人可以行使物上请求权，包括返还请求权、排除妨害请求权和停止妨害请求权等，而承租人的优先购买权即使受到侵害，承租人仍可通过向出租人表示行使优先购买权而与其成立买卖合同，但却很难行使返还请求权、排除妨害请求权和停止妨害请求权。由此可见，关于物权的支配效力、排他效力、优先效力以及物上请求权等理论，用来解释承租人优先购买权的性质和效力，会产生明显的排斥现象。这说明优先购买权并不是物权。另一方面，优先购买权实际上是一种不确定的权利，有学者将其称为机会权利。[45]承租人优先购买权只是给承租人优先购买的机会，其他买受人可能出更高的价格在同等条件下买下房屋，使承租人的机会不能实现。还要看到，优先购买权只是一种附从性的权利，附随于主权利的权利。笔者认为，承租人优先购买权实际上附随于房屋租赁关系，租赁关系是承租人优先购买权产生和行使的基础，离开了房屋租赁关系，就无从谈起优先购买权问题。因此，不能将其称为物权，而只能是一种具有物权效力的权利。
综上所述，承租人的优先购买权可从不同角度认识，依不同标准把握，究其本质，承租人的优先购买权在出卖之前具有期待权性质之法律上地位；当出卖时，优先购买权就成立，是一种附条件形成权，可基于权利人单方意思表示而自动建立与出租人的合同关系；且具物权效力，可对抗第三人。
三、房屋承租人优先购买权的法律效力及效力冲突的处理
（一）房屋承租人优先购买权的法律效力
立法者立法意图之实现，将最终体现在法律效力的规定上。因此，欲深入了解房屋承租人的优先购买权，有必要对其法律效力作细致分析。承租人优先购买权的法律效力自承租人优先购买权的行使开始发生。承租人优先购买权行使涉及三方当事人，即出租人、承租人和第三人，对这三方当事人，承租人优先购买发挥不同的法律效力，他们享有不同的权利和承担不同的义务。俗话说：法律是一杆天平，必须兼顾双方利益。从法理的角度来看，一方当事人之权利即是相对方当事人之义务，反之亦然。下面笔者就从承租人优先购买权对三方当事人产生何种义务的角度来阐述它的法律效力。
1、对出租人的效力
关于承租人优先购买权对出租人的效力，我们先看我国关于房屋出租的法律规定。最高人民法院《意见》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权"。国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条也作了类似规定。1999年，通过的《合同法》第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。" 从这些规定，我们可以看出出租人有下列义务：
第一、通知之义务
通知之目的，是为了让承租人得以行使优先购买的权利。这也是优先购买权的形成权性质使然。国外立法均对此作了相应的规定。如《德国民法典》第510条、《瑞士民法典》第681条a款、《意大利民法典》第732条即是。在这里，我们必须搞清三个问题：通知的期限、通知的内容和通知的方式。
从上述法条，我们可以看到有两个规定："提前三个月"和"合理期限"，由于合理期限不是具体的判断标准，司法实践中难以掌握，所以实践中都以提前三个月为准。不过，"三个月期限"从什么时候起算，是否是在通知后三个月，承租人才能行使优先购买权，我们无从知道。而且市场经济瞬息万变，三个月的时间对房屋的价格变化，没有人能预测到。我们法律这样规定对出租人是不是太苛刻，不公平了呢？同时这也不符合市场经济高效、快速的要求。由此可见，我国法律规定的"通知期限"是不合理的。在王利民教授主编的《中国民法典学者建议稿及立法理由》第825条规定："出卖人应将其与第三人订立的合同的内容，以书面形式通知先买权人。不动产的先买权，应在收到通知后的十五日内行使；其他标的物的先买权应在收到通知后的十日内行使。"笔者认为，出租人出卖房屋时，必须通知承租人，但优先购买权的行使期间不能过长，不动产买卖一般以一个月为宜，动产买卖一般以十天为宜，优先购买权的行使期间应以收到关于出卖人欲转让与第三人的价格和其他条件的通知之日起计算。
关于通知的内容，我国的法律没有规定。法国民法规定：让与的价格及条件，受让第三人的姓名、住所、职业；德国民法规定：与第三人订立合同的内容；瑞士民法规定：买卖契约的缔结及内容；意大利民法规定：转让的消息以及转让价格。笔者认为，对出卖人通知义务内容的要求，既不能太苛刻，又不能太宽松，参酌国外立法例，笔者认为通知内容应当是具体的出卖条件，只有这样，才能确定承租人在该具体出卖条件下是否愿意购买，从而保全或放弃其在该具体条件下的优先购买权。主要应包括两项：其一，出租人出卖房屋的意思；其二，房屋的价格及其相关条件。
关于以何种方式通知，法律没有规定，对此无特别的要求。笔者认为，以口头或书面形式均可，只要能证明已经通知即可。为了防止以后发生纠纷，在实践中，通知应当尽量采取书面形式，且要求承租人签收。
第二、接受承租人以同等条件购买之义务
法律之所以设立"同等条件"，一方面是从公平的角度出发，保护出租人的利益，另一方面也是为了约束出租人遵守法律之规定，以保证承租人之优先购买权得以行使。对于出租人而言，主要包括以下几方面的内容：（1）当出租人已将与第三人达成的条件通知承租人而承租人同意就此条件购买时，出租人不得拒绝；（2）当出租人与承租人已为通知及购买表示时，出租人不得已更高价格卖给其他人。另外，如果出租人未履行适法的通知义务而将财产卖与第三人，优先购买权人如何寻求救济，依据最高人民法院的司法解释，优先购买权人可以请求人民法院宣布该买卖关系无效。先不说这种当然无效的作法是否合理（在后文中讨论），其本身存在的问题是：当法院宣布出卖人与第三人的买卖关系无效以后，优先购买权人并不能当然地以出卖人与第三人达成的条件购得标的物，这就可能会使优先购买权人的权利落空。因为如果优先购买权人要购得财产，必须请求出租人将财产卖与自己，而出租人可能会以各种理由（如不再出卖）予以拒绝。因此，我国立法应对此问题作出明确规定.
2、对承租人的效力
承租人除了支付租金、按约定的方式使用房屋、不得随意转租房屋外，在行使优先购买权时，还必须履行以下几项义务：
第一、必须以"同等条件"购买房屋。优先购买权只是一种购买机会的优先，不是经济上的实惠。在行使优先购买权时不能损害出卖人的实体利益，造成出卖人与优先购买权人经济利益的失衡。为了保护出卖人的利益，优先购买权人只有以同等条件才能购得标的物。此处的"同等条件"有绝对同等说和相对同等说，笔者认为，只要不损害出租人的利益即可，这里的"同等条件"主要指价格和支付方式的相同。
第二、承租人优先购买权不得转让和继承。承租人优先购买权因保护承租人这一弱势群体而设，专属于承租人所有；同时，优先购买权作为一种形成权，不可脱离基础法律关系而存在。故承租人优先购买权人负有不得转让优先购买权的义务。如优先购买权人转让其权利，其转让行为无效，受让人不得对标的物行使优先购买权。
第三、承租人优先购买权必须在规定时间内行使，超过期限视为放弃。这主要分为二种情况：一是出租人出卖房屋时履行了通知义务，承租人应该在收到通知后的一定期限内行使，超过期限不得行使。二是出租人出卖房屋时没有履行通知义务而将房屋出卖给第三人，承租人应在一定的期限内申请人民法院撤消出租人和第三人达成的买卖协议，超过法定期限，则该房屋买卖协议生效。
第四、承租人优先购买权人不得撤回行使优先购买权的意思表示。承租人优先购买权是一种形成权，在义务人出售标的物时，单凭权利人一方的意思便可形成与义务人的买卖关系。因此，当权利人以第三人同等条件向义务人作出行使优先购买权的意思表示时，买卖关系已经成立。此时，优先购买权人不能撤回购买的意思表示，否则义务人可要求权利人承担违约责任。
3、对第三人的效力。
第三人负有不得侵犯承租人优先购买权的义务。笔者在前面已经论述，承租人优先购买权是一种具有物权性质的权利，具有对抗第三人的效力，如果出租人不通知承租人就将房屋卖给第三人，承租人可以行使对物追及权，请求法院宣告该房屋买卖无效。根据最高人民法院《意见》第118条规定：侵犯房屋承租人优先购买权的房屋买卖行为，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《意见》第118条实际上间接排斥了第三人的善意取得。[46]
在出租人将租赁房屋出卖于第三人，于办理所有权移转前，承租人行使优先购买权，固无问题。若出租人已将房屋办理登记移转于第三人时，承租人地位如何呢？也就是有的学者提出的，承租人优先购买权是否优先于第三人的善意取得呢？按照传统民法理论，善意取得制度适用的是动产，不动产采取的是登记公示制度，不适用善意取得制度。我国司法实践中就持此观点。但是在2007年3月，全国人民代表大会通过的《中华人民共和国物权法》第一百一十一条规定：" 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；（二）以合理的价格有偿转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；（四）转让合同有效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。"由此可见，善意取得制度不仅适用于动产，也适用于不动产。
从法理上说，法律不应该在保护一种权利同时损害另一种权利，所有权利都有获得法律保护的资格和权利。法律设立优先购买权是为了保护承租人的合法权益，但同时也应该维护第三人的合法利益，未登记备案的租赁合同能否对抗第三人，观点不尽统一，主要有以下两种：一种是完全否认承租人的优先购买权，如《上海市房屋租赁条例》第15条第2款规定，房屋租赁合同未办理登记备案手续的，承租人不得对抗第三人；另一种是限制承租人优先购买权行使，如江苏省高级人民法院《1999年全省民事审判工作座谈会纪要》中规定，未办理登记备案手续的租赁合同不得对抗善意第三人。[47]笔者赞同第二种观点，因为房屋租赁权是设置在不动产房屋上的权利，根据法理及国外立法实例（如日本民法典第605条规定："不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者亦发生效力。"），其欲取得对抗第三人的效力，应具备一定的物权公示外观。如果租赁权没有进行登记公示，其结果有可能是第三人在买受租赁物时，不知道租赁物上已负担租赁权，第三人基于善意买受租赁房屋后，不仅要受买卖不破租赁的限制，而且要面临承租人请求人民法院宣告该房屋买卖无效的风险，这种不可预测性打乱了买受人的经营、生活计划，扰乱市场交易的安全。最高人民法院民一庭的倾向性意见也认为，承租人的优先权是一种准物权性质的民事权利，应该依法保护。但它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护要和所有权的保护相区别。[48]我国学者在起草未来民法典的时候，都将登记确立为不动产公示的方法并明确了登记的对抗效力，如梁彗星起草的《民法典草案建议稿》第239条规定："以不动产登记簿为根据取得的不动产物权，不受任何人追夺。但取得人取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。"
基于以上分析，笔者认为，即使租赁合同没有登记备案，承租人也享有优先购买权；但当它与善意第三人的权利发生冲突时，法院应平衡承租人和买受人之间的利益，选择保护的利益，善意取得应该优先考虑。当善意第三人取得标的物，承租人的优先购买权受到侵害，承租人可以向出租人主张侵权损害赔偿损失。如果租赁合同已经登记备案，承租人可以主张优先购买权，有权要求第三人交付房屋，但应该向第三人交付相应的价款；第三人无法取得标的物时，可以向出租人主张缔约过失责任。
（二）房屋承租人优先购买权效力冲突之处理
只要存在权利，权利之间的冲突就是经常的和必然的。承租人优先购买权也不例外，权利效力冲突，又称为权利的竞合，是指"数个权利存于同一标的，依其行使可生同一结果者。" [49]也就是在同一标的物上存在几个优先购买权，几个权利人都主张自己的权利，某一权利的行使就会排除其他权利的实现。这主要有二种情况，同质竞合与异质竞合。同质竞合就是指承租人与承租人之间的优先购买权的冲突；异质竞合就是指承租人优先购买权与其他形式优先购买权的冲突。笔者认为，对优先购买权的竞合进行处理，应遵循以优先购买权的存在价值及法理作为标准的原则。现具体分析如下：
1、承租人优先购买权之间冲突之处理
承租人优先购买权之间的冲突，是指当出租人出卖房屋时，数个承租人同时要求购买出租人出售的房屋。如何处理此类竞合，学术界意见不一。《德国民法典》第513条规定："1．数人共有先买权者，仅得由全体行使之；2．权利人中的一人权利不行使时，其他人仍得以全体行使先买权。" 我国多数学者认为，这种情况下，卖予哪个承租人，应由出租人决定；也有人认为，如果标的物是可分物，应按"均等原则"，由各主张优先购买权人购买；如果标的物是不可分物，应按"按份购买"原则共同购买，标的物由各购买人按份共有。[50]还有人主张，承租人有约定的，按约定；没有约定的，按比例购买。如果按比例购买不利于房屋的整体功能的发挥，应按有利于发挥房屋的整体经济与社会效益处理。[51]
笔者认为，当数个承租人同时要求购买出租人出售的房屋时，由于各当事人处于相同的法律地位，他们的权利都是平等的，相互之间没有优先效力，可按一般买卖处理，在价格不同的情况下，谁的买价高就由谁购买。在出价相同的情况下，可按以下原则处理：第一，根据不同的承租部分，由主张优先购买权的人按每个人的承租部分购买。第二，出租人可以按照有利于发挥房屋的整体经济与社会效益处理。
2、承租人优先购买权与其他优先购买权冲突之处理
承租人优先购买权与其他优先购买权的冲突主要包括承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突、承租人优先购买权与次承租人优先购买权的冲突。
（1）承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突
《民法通则》第78条第3款规定："按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。"《意见》第92条也规定："共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。"根据这两条规定，房屋的按份共有人和属于一个整体的房屋原共有人对于房屋显然也享有优先购买权（以下将两者简称为共有人的优先购买权）。当承租人优先购买权与共有人优先购买权并存发生冲突时，应当保护哪一个权利人的优先购买权？在我国学者中，存在以下几种观点：
第一种观点认为，按份共有人优先购买权与承租人优先购买权不可能并存，在按份共有人转让其份额时，只能由其他按份共有人行使优先购买权，在出租人转让租赁物时，只有承租人才能行使优先购买权。因为按份共有人优先购买权的客体是共有权的份额， 而不是共有物，承租人优先购买权的客体是具体的物，份额与实物非属同一。故这两种优先购买权无法并存发生冲突。[52]例如，甲乙二人共同出资购买了两套相同住房，按各50%的份额共有，并分别出租给丙丁二人。此时甲乙所享有的，不是具体的哪一套住房，而是对两套房屋这一共有财产的份额。如果甲要出售其所占有的50%的共有份额，当然乙作为共有人相对于丙（此时是作为共有人之外的其他共有份额购买人而非承租人）享有共有份额优先购买权。反之，如果共有人甲乙经协商决定出卖其共有的房屋一套，乙（此时是作为房屋的竞买者而非所有权人）欲购买，则此时该房的承租人丁享有对房屋的优先购买权。因而，这两种优先购买权的客体（一个是份额，一个是房屋）完全不同，不会发生权利的竞合，更谈不上谁更优先的问题。[53]
第二种观点认为，要确定这两种优先购买权的效力，必须从基础关系着手分析，共有人优先购买权是基于共有关系而产生，而承租人的优先购买权是基于租赁合同这一债权关系而产生。按照物权优于债权的原理，共有人的优先购买权应优先于承租人优先购买权。从时间上来看，共有关系发生在先，租赁关系发生在后，即使租赁权物权化以后，发生在先的物权也应优先于发生在后的物权。由于买卖不破租赁原则的确立，承租人已受到充分的保护，没有必要使承租人优先购买权优先于共有人的优先购买权，让共有人的优先购买权优先，能简化或消除共有关系，有利于稳定财产关系。王泽鉴先生也认为："所有权之关系为恒久之关系，租赁、地上权或典权之设定，多受有期间之限制，为简化土地之物权关系，发挥土地之用益价值，明定共有人享有较优先之优先承购权在立法论上似值考虑"[54]这是我国民法界通说。在我国制定物权法的过程中，由梁彗星先生和王利明先生分别主持起草的物权法草案建议稿，在规定物权的优先效力时，起草者也认为，按照"物权优先于债权"的规则，应当得出共有人优先于承租人行使优先购买权的结论。[55]
第三种观点认为，讨论权利并存之处理，只能从该权利性质比较得出，不能从该权利所产生之基础关系推出，共有人优先购买权与承租人优先购买权均为物权性权利。在两者并存情况下，宜根据先设物权优于后设物权的原理，先产生的优先购买权优于后产生的优先购买权实现。[56]然而该优先购买权到底是物权性权利还是债权性权利，理论界有分歧，立法与司法上有不同的规定，不具有普适性。
第四种观点认为：在我国，根据最高人民法院《意见》第118条规定："出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"由此可知，承租人的优先购买权可以对抗第三人，具有物权的效力。 第89条规定："部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的， 应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"所以共有人的优先购买权仅系共有人之间的权利义务关系，不能对抗第三人，只有债权之效力。因此，依据物权的效力优先于债权的效力， 承租人优先购买权优先于共有人的优先购买权。[57] 此种观点为我国台湾地区司法实务界通说。我国学术界也有人持有此种观点，持这种观点的学者认为，当代物权法已从所有权中心转变，只有加强对利用权能的保护，使利用权能优于单纯的所有权能，才能充分发挥物的经济效用，实现社会资源的优化配置和充分利用。
以上四种观点均持之有故，言之有理。但都值得商榷，事实上，在在司法实践中，常常遇到共有人将其共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。比如，张某与陈某在2004年6月分别出资9万元、6万元，共同购买了位于本县跃进路上的一间店面房，用于合伙经营旅社，经营中因意见不一，双方协议终止合伙，除该店面房外，其他债权债务和财产均已协商一致并进行了处理。此后该店房长期空关，考虑对双方均有损失，经协调，双方同意将该店房共同出租给邵某用于经营酒店，租期2年。2005年5月，张某因家庭突遇变故，急需资金，将自己的份额以10万元的价格转让给了陈某，邵某以张某和陈某的转让行为侵犯了其承租人的优先购买权为由，于2005年12月诉至法院，要求确认张某和陈某的转让行为无效，并主张以相同的转让价格10万，购买张某的份额。
此案虽不复杂，但涉及的法律问题却很尖锐。在此案的处理问题上，法院内部大致有四种不同意见。第一种意见认为：张某和陈某共有的房屋，在张某转让其份额时，作为共有人陈某有优先的购买权。第二种意见认为：在出租人张某处分其财产时，邵某作为承租人，享有优先购买权。第三种意见认为：承租人邵某和共有人陈某均有优先购买权的情况下，转让人张某有选择的权利。第四种意见认为：承租人邵某和共有人陈某均有优先购买权，但共有人陈某基于物的所有权的优先购买权要优先于承租人邵某基于租赁合同关系的优先购买权。
以上几种处理意见都有其一定的合理性。因为承租人的优先购买权和共有人的优先购买权都是法律赋予的合法权利。但在两种法律权利发生冲突时，应当保护哪一个人的优先购买权，我国多数学者赞同共有人优先于承租人行使优先购买权，笔者赞同这种观点。
笔者认为，法律作为利益分配的调节器，当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突，应坚持"两利相权取其重"的价值取向进行平衡，确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。首先，从成本和效益角度进行衡量，共有人与承租人的优先购买权赋予是有差别的。对共有人而言，优先购买权的存在所获得的效益是共有物的完整、稳定的占有和共有物的充分利用，为此支付的代价是第三人同等条件下购买机会的丧失，以及第三人交易风险的承担。而承租人优先购买权所获得的效益仅是租赁物占有的持续，以及承租人对租赁物可能的继续利用，而为此支付的代价却是出租人处分权的限制、第三人机会的丧失和交易风险的承担。很显然，对共有人优先购买权而言，它存在所获得的效益大于成本，而对承租人优先购买权而言，则其对交易秩序的干预所造成的负面影响大于其所获得的收益。实际上，即使承租人在租赁期间形成了对租赁物的依赖，这种依赖与第三人对租赁物的依赖无异，由于缺少一种物的占有连续性的存在基础，因而并不能构成优先购买权存在的强有力的理由。[58]其次，从优先购买权设立目的看，共有人的优先购买权是共有权中包含的权利，是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权虽然有保护承租人生存条件的目的，但这是建立在所有权人向另外他人出售房屋前提下的。财产所有权人并无保障他人人身、财产权益的积极义务，所以法律不能要求所有权人为他人的人身、财产权益承担义务。因为保障所有权的最根本目的也是为了保障所有权人生存条件。而且设立承租人优先购买权的这种目的可以通过"买卖不破租赁"的原则来实现。《合同法》第二百二十九条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。最后，从实际情况来看，房屋通常在结构上是相连的，是不易分割的一个整体，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，有利于消除矛盾，符合情理。反之，如果使承租人优先购买共有的房屋那么承租人和原共有人很可能分割房屋以明确权利归属，双方对不易分割的部分又必然形成新的共有关系。在这种复杂的区别所有和共有的情况下，势必容易引起矛盾和纠纷。所以从法律效力上、立法目的和社会效果上看，共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。
（2）承租人优先购买权与次承租人优先购买权的冲突
随着经济的发展，人口流动的加快，房屋的出租、转租已成为普遍的现象。根据法律的规定，经出租人同意，承租人可以将房屋转租与他人。我国《合同法》第二百二十四条第一款规定："承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。"由此，人们不禁要问："合法转租的情形下，次承租人是否也享有优先购买权? 承租人与次承租人均主张优先购买权，谁更优先呢？"例如：2004年2月，金某租赁邵某一间店面经营百货，租期3年，租金6万元，于每年3月10日前交付当年租金20000元，2005年2月，金某因经营不善，将该店面转租给胡某，并由胡某交付了当年的租金。2006年初，邵某向金某表示因资金周转困难欲出售该店面，金某则表示没钱买下。同年4月，邵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以邵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉，要求确认邵某与罗某的出售店面合同无效。如何处理该问题？一种观点认为次承租人也享有优先购权，而且次承租人的优先购买权要优先于承租人；[59]还有一种观点认为次承租人无优先购买权。[60]我国的法律没有规定，国外立法也无以借鉴。
笔者认为，确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人和次承租人都有行使优先购买的权利，但是在两者重叠的情况下，次承租人优先购买权优先于承租人优先购买权。理由如下：第一，基于占有的事实，"占有者在诉讼中总占上风"这一广泛流转的古老谚语告诉我们，实质占有概念虽不足以说是合法所有权，但它在很大程度上仍会得到法律的承认。从理论上讲，法律保护民事主体对特定物的占有关系，是维护正常有序的社会经济秩序的必然要求。"占有一旦存在，即应受保护，以维护社会平和与物之秩序。此为占有制度的基本功能" [61]占有虽不是物权，但具有排他性和支配性。在租赁关系中，次承租人基于占有的事实而享有对抗第三人的物权效力，承租人虽仍然存在租赁关系中，但已经丧失对房屋的占有，其权利应受保护的法律基础也不存在。承认次承租人优先行使优先购买权有利于保持现有的人对物的关系，从而稳定既有的法律关系。第二，给次承租人以优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、增进效率，此与优先购买权制度设计目的相吻合。台湾地区著名法学家王泽鉴认为，私法上有两个原则：自由和效率。转租赁关系从属于私法这个范畴同样要实现 "自由和效率"，在转租关系中，如何实现优化配置、物尽其用是法律应当作出的价值选择。第三，法律制度的内在理念之一是保护弱势，实现公平正义，较承租人而言，次承租人的合法权益更容易因房屋所有权的任意处分而受侵害。在这一涉及三方的法律关系到中，次承租人是真正的弱势。给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。
或许有人会认为，如承租人对租赁标的物的承租期长于转承租人对租赁标的物的承租期，赋予次承租人优先行使优先购买权会有失公允，甚至危及承租人的承租权。笔者认为，承租人在转租时就应预见到权利转让的法律效力，承租人一旦转租，无论是买下租赁物带来的生活便利，还是失去租赁物使用权后的带来的麻烦，统统都转嫁给了次承租人。承租人完全可以在转租前根据自身情况决定是否转租租赁物。因此并不存在对承租人的不公平。相反，如次承租人享有租赁权和占有、利用租赁物而不能行使优先购买权，则无法体现优先购买权的存在价值。而由于有"买卖不破租赁"规则的保护，也不会存在危及承租人的承租权的情况。所以笔者认为，我国法律在不否认承租人优先购买权的前提下，应当确定次承租人具有更为优先的购买权。
四、房屋承租人优先购买权的立法不足及完善之构想
前面通过对房屋承租人优先购买权制度的理论基础与法律效力进行论述，并对其法律性质值进行分析后，我们不难发现，房屋承租人优先购买权制度作为民法的一项重要制度，历史悠久，它对于提高经济效益，促进资源高效配置，稳定社会经济秩序起着非常重要的作用，已经为社会广泛接受，其合理性和正当性不容质疑。然而我国现行的房屋承租人优先购买权制度过于简单粗略，可操作性不强，远远不能满足社会经济生活的需要，尤其在我国加入世界贸易组织的现实情况下，这种不足表现得更为明显。有鉴于此，笔者认为我国不仅不能废弃房屋承租人优先购买权制度，反而更要在现行房屋承租人优先购买权制度的基础上，参照大陆法系国家和我国台湾地区的立法例，并结合我国的实际情况，对我国的承租人优先购买权制度加以完善，使之尽快与国际接轨并在社会主义市场经济的建设和发展中发挥更大的作用。
（一）房屋承租人优先购买权的立法不足
从建国以来，我国的民法通则虽然未对房屋承租人优先购买权制度作规定，但是有关的行政法规和司法解释中却作了明确的规定。不过这些规定基本都是点到为止，至于权利如何行使、受侵害后如何救济，没有详细的规定。
纵观我国关于房屋承租人优先购买权的立法规定，多提及名称，至于该权利如何行使、是否有期限限制、受侵害后如何救济等相关制度要素，不见详尽规定。且这些规定多是原则性、概括性的，并无实质性的完整意义上的制度架构。比如1988年，最高人民法院通过的《意见》第一百一十八条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"在这里，仅仅只规定了"出卖"和"同等条件"，至于何为"同等条件"，优先购买权以什么方式行使，优先购买权行使的法律效力对优先购买权的限制，以及优先购买权发生冲突时如何处理等问题均未作出规定。而合同法则将"三个月"改为"合理期限"，反倒使原本清晰的制度变得难以把握。
由于我国相关法律规定的过于原则，这样不仅不能保障出卖人的合法权益，而且使承租人的优先购买权落空，同时使法律对优先购买权的规定形同虚设。从司法审判案例中，可以发现侵犯房屋承租人优先购买权的事情屡屡发生。
1、司法实践中侵害承租人优先购买权的现象
从司法实践中可以发现，房屋出租人和第三人规避法律，侵害承租人优先购买权的现象，主要有以下二种：
（1）出租人事先与第三人恶意串通，抬高房价，或者由第三人假意出很高的价格，使得承租人无力竞争，只好放弃。而事后，出租人私下又以低价出售第三人。
（2）出租人在事先不通知承租人的情况下，直接将房屋卖给第三人，当承租人向法院起诉，出租人在买卖关系被确认无效以后，通常情况下都不太愿意将房屋出卖给优先购买权人，可以表示不愿再出卖房屋，或另行交易串通他人抬价排挤优先购买权人。笔者曾经承办了这样的一起案件：2005年，承租人周某与出租人陈某建立了房屋租赁关系，约定每年到期续签。出租人陈某于租期届满前在未通知原告的情况下与第三人王某买卖成交，周某得知后，以自己有优先购买权为由诉诸法院，请求保护。一审法院认为出租人陈某出卖出租房屋王某，并已实施，其行为已经侵犯了承租人的优先购买权，因而宣告第三人与被告之间的房屋买卖无效。但是没有认定承租人与出租人之间的合同成立，而是由陈某收回房屋。后来，陈某在与周某的租赁合同届满时坚持不予续订，迫使周某搬走，然后又以原价把房屋卖给第三人王某。
2、立法存在的不足
房屋出租人何以能屡屡规避法律，剥夺承租人对房屋的优先购买权呢？笔者认为，其原因并不在于出租人多么高明，而在于有关法规（包括有关的法律、行政法规和司法解释）对承租人的优先购买权缺乏切实的保护措施，使得出租人和第三人有空子可钻。从司法实践出现的问题可以看出，我国法律法规在对保护房屋承租人优先购买权，至少有如下一些不足：
（1）房屋承租人没有确认买卖关系的权利。如果出租人违反了《合同法》第二百三十条规定即出卖房屋前未通知承租人，或是在出卖之前的合理期限内承租人未做出是否购买的意思表示之前，将房屋卖予第三人，该如何处理? 最高人民法院通过的《意见》第一百一十八条虽然规定，对此种情况，"承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效"。但是，对出租人和第三人的房屋买卖宣告无效之后，对承租人与出租人之间的房屋买卖应否支持，仍然未作规定。这样一来，就对承租人优先购买权的保护问题留下了漏洞。实践证明，仅靠宣告出租人与第三人的房屋买卖无效，对承租人的优先购买权是起不到保护作用的。因为宣告第三人与出租人之间的买卖无效，并不等于承租人与出租人的买卖就自动有效。如果法院不同时宣告后者有效，那么承租人的优先购买权就失去了真实意义，承租人的优先购买权将永远不能实现，成为法律白条，在法律上存在，而在现实中永远无法实现。
（2）对出租人或第三人侵犯承租人优先购买权的行为没有规定相应的处罚措施。即如果出租人在出卖之前的合理期限内不通知承租人的，应当承担什么责任？即使通知，承租人也不享有同等条件优先购买的权利，又承担什么责任？对此《合同法》都没有作出规定。虽然承租人可以以《意见》请求法院宣告出租人与第三人的买卖无效，但宣告无效并不是惩罚措施。因为仅仅宣告无效，承租人并不能当然地实现优先购买权。承租人如果要购得优先购买权的标的物，就必须向出租人请求将标的物卖给自己，而这时出卖人会以不再出卖为由予以拒绝（因标的物的所有权归出卖人，他有权拒绝），而事后出卖人有可能再次将标的物出卖给第三人。而现有的法律对此束手无策，承租人的优先购买权只能成为了水中月、镜中花，可望而不可及。
（二）房屋承租人优先购买权的完善之构想
针对以上分析，为了切实保护承租人优先购买权，我国立法应对如何保护优先购买权的措施予以完善，使之更具有操作性和实用性。参照国外立法例，在肯定既有立法的基础上，对我国优先购买权制度的完善提出如下建议：
1、明确限制作为承租人优先购买权客体的房屋使用性质
作为承租人优先购买权客体的房屋，其使用性质应当限制在住宅用途，非居住（含商业）房屋的承租人不应该享有该项权。在立法例上，《德国民法典》第570b条第1款规定："出租的住房，在交付于承租人后又设定或者将要设定住房所有权的，在出卖给第三人时，承租人有优先买受权。"没有将商业用房屋列为房屋承租人优先购买权的客体，而只指明为住房。基于设立房屋承租人优先购买权的本义，是为了体现对社会弱势群体的人道关怀，这与商业上为追求利润的最大化的目的相距甚远；而且，由于商业用途房屋的价值巨大，仍允许承租人坐享出租人与第三人的谈判成果，并以优惠条件购买，显然有失公平。
2、明确规定承租人行使优先购买权的起止期间、方式和除斥期间。
现行立法没有明确规定承租人行使优先购买权的起止期间、方式和除斥期间，建议制定未来民法典时对此加以规定。
为了保护当事人的利益，房屋承租人优先购买权必须在一定期间行使，一则有利于促使优先购买权人及时行使权利，在特定买卖关系中取得自己所需的财产，以满足于其工作和生活的特殊需要；二则有利于维护出卖人和其他购买人的合法权益；三则有利于维护安全和正常的财产流通秩序。因而法律应对优先购买权的行使期限做出规定。那么应如何规定呢？对此，国外有立法例可供参考。如《瑞士民法典》第681条第（2）款规定，土地买卖为三个月，以知悉契约的缔结和内容之日起计算。《俄罗斯联邦民法典》第250条规定不动产所有权份额的出售为1个月，动产所有权份额的出售为10日，自通知之日起计算等。1988年最高院通过的《意见》第一百一十八条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"至于三个月何时开始，则无从知道。笔者认为，房屋承租人优先购买权的行使期间不能过长，也不能太短。期限过长不利于交易的快捷进行，太短则不利于优先购买权人进行权衡。但很显然，从重要性考虑，不动产的行使期限应长于动产。所以不动产买卖一般以一个月为宜，动产买卖一般以十天为宜，优先购买权的行使期间应以收到关于出卖人欲转让与第三人的价格和其他条件的通知之日起计算。
房屋承租人优先购买权的行使须以一定的方式为之，以便出卖人确知其权利行使与否。至于以什么方式为之，各国民事立法多规定为通知方式。例如《法国民法典》第815-14条规定以司法文书方式通知让与人，原《德意志民主共和国民法典》第39条、307条规定为书面形式或声明。笔者认为，我国可以借鉴国外立法，规定优先购买权的行使方式以通知为宜，书面或口头均可，其通知的对象是出卖人（所有权人）。如果出卖人不履行通知的义务，则先买权的行使期限如何确定？《瑞士民法典》第681条第3项规定："先买权的时效，在权利人知悉出卖之时起，经一个月消灭；无论何种情形，不得超过自预登记起的十年时间。"显然，这里采取的是消灭时效的立法模式。根据多数学者的见解，消灭时效仅以债权人在一定期间内不行使权利的事实为要件，其适用对象限于请求权；而除斥期间仅以一定期间经过为要件，其经过后之法律效果是形成权之消灭。因通说认为优先购买权是形成权，所以采取除斥期间的立法模式更为科学。考虑到我国《合同法》第五十五条己经规定对可撤销合同的撤销权，其除斥期间为一年，而该撤销权又属形成权，因此为使形成权的除斥期间一致，将来立法可规定在优先购买权人知道出租人和第三人缔约之时起一个月内行使为宜。在优先购买权人很难知道买卖情况下，除斥期间不超过一年，自出卖人与第三人订立买卖合同之日起算。逾此期间，房屋承租人优先购买权即归于消灭。
3、明确规定出租人的通知义务及其法律后果
出租人在标的物房屋要出卖给第三人时，应把买卖的内容通知优先购买权人。优先购买权人必须在接到通知之日起法定期限内作出是否购买的意思表示。出卖人不通知优先购买权人而把房屋直接卖给第三人，优先购买权人可以请求法院宣告该买卖无效。优先购买权人在接到出卖人通知后，在法定时间没有作出购买的意思表示，视为放弃优先购买权。同时应该规定当出租人不履行通知义务应承担的法律后果。
4、明确规定"同等条件"的含义或放弃此标准
"同等条件"到底包括哪些内容，我国法律未予明确界定，不便于司法实践上的具体操作，建议明确界定"同等条件"的法律内涵。笔者认为，为保护双方当事人的利益，"同等条件"应该包含两个方面。一是积极条件，一般指相同价格和交付方式，当然在合同中当事人双方事先约定的其他条件也可以成为同等条件的一个组成部分。当事人没有其他约定的同等条件主要是价格和交付方式相同。二是消极条件，即法律限制的条件，如按照有关法律规定，城镇个人建住宅，建筑面积每人不得超过30平方米，如果承租人具有上述情况的，就不得主张优先购买权。
5、明确规定房屋承租人优先购买权不得转让和继承
现行立法对房屋承租人优先购买权能否转让和继承，没有规定，造成司法实践中对优先购买权制度的理解和适用的困难。建议立法对此加以明确规定，规定房屋承租人优先购买权不得转让和继承。比如《德国民法典》第514条规定："先买权不得转让，不移转于权利人的继承人，另有规定的除外。权利限于一定期间的，如无其他规定，可以继承。"《瑞士民法典》第681条第3款规定："法定先买权既不能继承，亦不能转让。"我国可以借鉴德国、瑞士的民法规定。因为房屋承租人优先购买权基于法律的规定而产生于特定的法律关系当中，脱离特定的法律关系，房屋承租人优先购买权也就丧失了存在的基础，"如果转让，则因为购买人不是法律所保护的特殊对象，优先购买权就失去了存在的意义。"[62]所以房屋承租人优先购买权只能由特定的主体享有，不得转让和继承，并且基于其法定性，当事人也不得约定排除，即使有此约定，也属无效。
6、明确规定房屋承租人有确认房屋买卖关系的权利
由于出卖人不与优先购买权人订立书面合同，原与第三人的买卖合同虽被确认无效，但优先购买权人仍难达到取得标的物房屋所有权的目的，从而使诉讼失去了意义。国外的一些做法可以引为借鉴，比如《德国民法典》第505条第2项规定："一经行使先买权，先买权人与先买义务人之间的买卖即按照先买义务人与第三人约定的相同的条款而成立。"《法国民法典》第815条第14项规定，先取权人按照让与人向其通知的"价格及条件"行使先取权。因此，我国应当借鉴国外的做法，在法规上可作如下表述："……承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告出租人与第三人的房屋买卖无效，并可请求人民法院判令出租人与其房屋买卖合同在同等条件下成立。"法院在判决合同无效的同时，判决出卖人与优先购买权人按照出卖人与第三人买卖合同的内容履行合同，使优先购买权的行使达到"取得所有权"的结果。即使是第三人办理了产权过户手续，只要讼争的标的物存在，承租人就可依据优先购买权予以追及，请求人民法院宣布该房屋买卖无效。当然，正如上文所述，此时的租赁合同应当已经过登记。未经登记的租赁合同，如果出租人已将房屋转让给他人的，一旦房屋所有权发生变更登记，除非能够证明他人是恶意的，否则，承租人便不能再以优先购买权为由优先取得房屋的所有权，只能请求出租人进行赔偿。
7、明确规定对出租人或第三人侵犯承租人优先购买权行为的处罚措施
针对实践中经常出现的出租人或第三人侵犯承租人优先购买权的问题，为了切实保护优先购买权，我国立法应对如何保护优先购买权的措施予以完善，使之更具有操作性和实用性。法律应规定，出卖人不履行通知义务或采取其他方式侵犯承租人的优先购买权，擅自将财产出卖给第三人的，承租人除了有权请求人民法院撤销出卖人与第三人的买卖关系，确认出卖人与先买权人的买卖关系即成立。还可以要求违法主体承担相应的民事责任，给承租人造成财产损失的，必须承担财产损失赔偿责任。损失范围应包括优先购买权人行使撤销权而造成的实际损失（既包括直接损失，也包括信赖利益的间接损失）等。如果是出卖人与第三人恶意串通侵犯优先购买权人的先买权，则出卖人与第三人承担连带赔偿贵任。当然优先购买权人恶意诉讼给出卖人或第三人造成财产损失的，也应承担损失赔偿责任。
8、明确规定优先购买权冲突的处理原则
优先购买权的冲突是指在同一标的物房屋上同时存在几个优先购买权，任一权利的行使将排斥其他权利全部实现的现象。在实际生活中，主要表现为：承租人之间优先购买权的冲突，承租人与共有人优先购买权的冲突，对于优先购买权的冲突如何处理，我国目前尚无立法。笔者认为，优先购买权的冲突采用以下的原则来行使较为适宜：（1）法定优先购买权优于约定优先购买权行使；（2）物权性优先购买权优先于债权性优先购买权行使；（3）共有人的优先购买权优先于其他任何优先购买权行使；（4）有数个物权性优先购买权时，公示在先者优先行使；（5）优先购买权均不具有物权性效力时，由卖方选择买方。当数个承租人优先购买权发生冲突时，冲突的处理按照符合实现立法目的、兼顾出租人利益的原则，由出价高者购买；共有人与承租人优先购买权的冲突应以"两利相权取其重"的原则，确定共有人优先购买权优先于承租人优先购买权；房屋转租时，次承租人优先购买权优先于承租人优先购买权。
结 语
承租人优先购买权制度于民法而言，犹如大海中的一朵小小的浪花，然再小的浪花也能折射出太阳的光辉，大海就是由一朵朵或大或小的浪花汇集而成。承租人优先购买权制度涉及民事权利的性质、物权、债权等诸多民法制度，对民事优先购买权的研究可谓牵一发而动全身。行文至此，我不得不为民法的博大精深而感叹，为大陆法系国家优秀的民法典所吸引，也为自己的才疏学浅而汗颜。我国的民事优先购买权制度，有待于立法的进一步发展与完善，希望本文能为此尽微薄之力。目前，我国正在着手制定民法典，有学者的建议稿已专设优先购买权一节，这种设计是符合法律发展要求的。希望在我国正式颁行的民法典中能够有体系化的优先购买权的一席之地。
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攻读学位期间本人公开发表的论文
《论私家侦探--踩在法律边缘上的群体》 2005年12月《法学教育》
《关于完善我国夫妻约定财产制的立法思考》 2006年3月《南师文教资料》
《刍议国际贸易中的无单放货》 2006年11月《党政干部论坛》
后 记
在本文完稿之际，我要对多年来真诚帮助和指导我的老师、领导、同学表示衷心的感谢！
三年前的盛夏，怀着对知识的虔诚与追求，我再次踏进了阔别己久的校园，开始了向往己久的法律硕士研究生的学习生涯，愈学愈知学海的无涯。随着本文写作的深入，此种体会更是愈发深刻，知识的浅薄，视野的狭窄，文笔的生疏，使此文仓促草成，故挂一漏万荒谬之谈在所难免。
. 三年时光一晃而过，尽管有收获的喜悦，但更多的是回忆和留恋。在这段人生旅途中，我能师从王斌、冯兵、沈同仙、李洪欣、史浩明、高积顺、胡亚球等教授，先生们的渊博知识，谈吐风度使我如沐春风；先生们的高尚情操和人格魅力令我终生敬仰。能得到班主任杨洪源和王士良两位德高望重老书记的帮助，能与各位同学共同进步。你们对我的关怀与帮助，使我终身难忘。感谢你们，你们真诚的友谊，是我一生的财富！
在这里，我要特别感谢我的导师王斌副教授，他牺牲休息时间，对本文草稿大到结构、内容，小到标点、注解均进行了一丝不苟的审阅与修改。得以给我三年的学习生活写下一个圆满的句号。王老师诲人不倦的敬业精神和严谨求实的治学态度是我毕生学习的典范。能够亲聆他的教诲是我一生的光荣与幸福，他的人生风采将让我记忆终身。
"养天地正气，法古今完人"，三年研究生毕业在即，即将告别我爱的东吴园，但是求索法学的道路才刚刚开始。但我不会因为研究生毕业而在法学的道路上停滞不前。我有决心和毅力继续攀登法学领域的学术高峰。真心地希望能在法学领域里留下自己的足迹，倘能为中国的法制建设做出一点微薄的贡献，此生无撼。
[1] 王利民：《关于房屋买卖中的优先购买权》，http://www.Civillaw.com.cn/search.asp（中国民商法律网），2005年3月23日。
[2] 王利民：《共有人优先购买权研究》（《民商法研究》第2辑），法律出版社，2001年12月第1版，第380页。
[3] 胡仕浩：《房屋承租人优先购买权的效力》，《中国民事审判前沿》，法律出版社，2005年1月第1版，第164页。
[4] 谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学出版社， 2000年版，第 491页。
[5] 董正远：《对拍卖中的房屋如何保护承租人的优先购买权》，http://www;chinacourt;org/ search.asp（中国法院网），2007年3月14日。
[6] 王福祥：《论优先购买权》，《法制与社会发展》，1995 年第2 期，第 41页。
[7] 王利明等：《民法新论》（下册），中国政法大学出版社，1998年7月版，第105页。
[8] 李开国、黄明耀：《论房屋买卖中的优先购买权》，《中南政法学院学报》，2003年第2期，第40页。
[9] 戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，《清华大学学报（哲学社会科学版）》，2001年第1期，第15页。
[10] 王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社，2001年6月版，第215页。
[11] 王建华：《房屋承租人优先购买权的限制性法律保护》，《人民司法》，2005年第10期，第65页。
[12] 戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，《清华大学学报（哲学社会科学版）》第16卷，2001年第1期，第 26 页。
[13] 张洪波、李志君：《优先购买权在民法体系中的定位》，《烟台大学学报（哲学社会科学版）》，2002 年 7月第15 卷第 3 期 ，第 275 页。
[14] 张洪波、李志君：《优先购买权在民法体系中的定位》，《烟台大学学报（哲学社会科学版）》，2002 年 7月第15卷第3期，第274页。
[15] 王泽鉴：《民法学说与判例研究(第一册)》，中国政法大学出版社，1998年版，第502页。
[16] 谢哲胜：《房租管制法律比较法之探讨》，《中兴法学》第四十一期 ，1995年版，第301页。
[17] 潘斌：《论民法上的优先购买权》，《中山大学学报（社会科学版） 》，1989年版，第3期，第10页。
[18] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，1998年版，第506页。
[19] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第四册）》，中国政法大学出版社1998年版，第186页。
[20] 王泽鉴：《优先承买权之法律性质》，载王泽鉴著：《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学1998年版，第505页。
[21] 江平、巫昌祯主编：《现代实用民法词典》，北京出版社，1989年版，第265页。
[22] 祁秀山：《试论优先购买权》，《法学研究》，1990年第1期，第26页。
[23] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，1998年版，第506页。
[24] 蔡福华：《民事优先权新论》，人民法院出版社，2002年版，第66页。
[25] 谢哲胜:《房租管制法律比较法之探讨》，《中兴法学》第四十一期 ，1995年版，第297页。
[26] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，1998年版，第145页。
[27] 王利民：《共有人优先购买权研究》（《民商法研究》第2辑），法律出版社，2001年12月第1版，第382页。
[28] 梁彗星：《民法总论》,法律出版社，1998年10月版，第67页。
[29] 史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社，2000年版，第26页。
[30] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，1998年版，第185页。
[31] 张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，《西南政法学院学报》，1999年第一期，第166页。
[32] 候艳：《浅议加强对房屋承租人优先购买权的立法保护》，《国家检查学院学报》，1999年第8期，第16页。
[33] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社1998年版，第145页、第507页。
[34] 江平、巫昌祯主编：《现代实用民法词典》，北京出版社，1989年版，第367页。
[35] 梁彗星：《民法总论》，法律出版社，1995年版，第66页。
[36] 王利民：《共有人优先购买权研究》（《民商法研究》第2辑），法律出版社，2001年12月第1版，第289页。
[37] 杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社，1997年7月版，第308页。
[38] 梁彗星：《民法总论》，法律出版社，1998年10月版，第251页。
[39] 王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社，2001年7月版，第98页。
[40] 孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社，1997年版，第170-171页。
[41] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第三册）》，中国政法大学出版社，1998年，第345页。
[42] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第一册） 》，中国政法大学出饭杜，1998年，第503页。
[43] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，1998年版，第508页。
[44] 王利民：《共有人优先购买权研究》（《民商法研究》第2辑），法律出版社，2001年12月第1版，第391页。
[45] 王福祥：《论优先购买权》，《法制和社会发展》， 1995年第2期，第18页。
[46] 郭以冲：《是保护优先购买权还是维护善意取得》，http://www.rmfyb.com/search.asp（人民法院报），2006年2月3日。
[47] 姜方平：《承租人优先购买权问题探析》，http://www.chinacourt.org/ search.asp（中国法院网），2007年2月7日。
[48] 胡仕浩：《房屋承租人优先购买权的效力》，《中国民事审判前沿》，法律出版社2005年1月第1版，第169页。
[49] 郑玉波：《民法总则》，台湾三民书局，1993年版，第53页。
[50] 张新荣：《试论"优先购买权"及其法律保护》，《法学》，1989年9月版，第19页。
[51] 孙大雄：《房屋优先购买权冲突的处理》，《法学》，1995年第7期，第14页。
[52] 张驰：《权利优先行使辨析》，《法学》，1996年版第4期，第34页。
[53] 满洪杰：《按份共有人优先购买权的司法实践问题》，http://www.rmfyb.com/search.asp（人民法院报），2007年4月2日。
[54] 王利民：《共有人优先购买权研究》（《民商法研究》第2辑），法律出版社，2001年12月第1版，第382页。
[55] 梁彗星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年版，第115页；王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社，2001年版，第171页。
[56] 张家勇：《论优先购买权》，中国人民大学硕士学位论文，1998年5月，第38页。
[57] 马凤玲：《共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞存》，《经济与法》，2002年第8期，第33页。
[58] 梅夏英：《不动产承租人优先购买权的司法运用》，http://www.civillaw.com.cn/search.asp（中国民商法律网），2006年6月26日。
[59] 王建华：《房屋承租人优先购买权的限制性法律保护》，《人民司法》，2005年第10期，第64页；任泰山、何文强：《房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨》，《当代法学》 2003年第7期，第57页。
[60] 钟涛：《房屋承租人优先购买权若干争议之解决》，《法律适用》，2005年第10期，第57页。
[61] 王泽鉴：《民法物权之2用益物权、占有》，中国政法大学出版社，2001年10月第1版，第173页。
[62] 许一鸣：《优先购买权的法律适用》，《法制日报》，1996年11期，第7页。