办理集体案件心得（二）

办理集体案件是一个耗时耗力的事情，由于集体案件的群体性，涉及到利益点比较多，需要顾及的关系就较多，如何在照顾到其他关系的前提下，维护好当事人也就是委托人的利益，就成为律师必须要考量的问题。

这段时间接触到的集体案件主要有三类，其一是拆迁纠纷案件；其二是集体性的业主跟开发商发生的商品房买卖合同纠纷案件；其三是商场里租户跟商场的合同纠纷案件。

一：拆迁纠纷案件

拆迁纠纷案件主要是要协调好跟拆迁人的关系。尽管现在国家在拆迁补偿方面的法律规定还不够完善，由于法律规定的迟滞性，在一些地方按照当时的法律规定补偿给被拆迁户的就非常低。但是一些政府规章比如房屋估价规范就规定房屋估价应按市场比较法，一些法规规定拆迁不能降低被拆迁人生活水平。因此在明确拆迁人时，拆迁人应该是有充分的理由和拆迁人周旋。

在拆迁方面不好办的是一些政府主导的拆迁。由于一些地方的政府的法律知识匮乏、法制观念淡薄，一旦涉及到公共利益的拆迁或者是政府作为借口的涉及到公共利益的拆迁，所有拆迁前的动员都是政府主导，被拆迁人根本不知道拆迁人是谁，更不知道拆迁补偿方案、拆迁补偿资金落实情况。拆迁前的动员根本是拆迁人和被拆迁人商谈，而是政府指派的被拆迁人的上级部门、亲友来做被拆迁人的工作，来向被拆迁人施加拆迁压力。

这种情况下的对策：通过相应的法律程序，比如拆迁许可证的信息公开、向上级主管部门的行政复议等途径，来逐渐地维护被拆迁人的利益。

二：集体性的业主跟开发商发生的商品房买卖合同纠纷案件

集体性的业主和开发商的商品房买卖合同纠纷案件，此种情形，主要是应就合同中的条款研究清楚，然后，结合相关法律规定，来逐步地维护好当事人的合法利益。比如，有的商品房买卖合同中在违约处出现过错责任条款，这种情形出现时，对主张对方违约方是很不利的。因为在合同法上违约适用的无过错条款，由于合同具有相对性，在因为第三人原因导致履约方违约时，合同另一方是有权利要求违约方承担违约责任的，而不论违约方在此种情形下的过错情形。这种情况在合同法相关条款也有体现。但是，如果在违约处出现过错责任条款，这意味着，如果违约方违约是因为第三人的原因，那么违约方就可以对守约方不承担违约责任，这种情况下对守约方的利益影响实在是太大了。

这种情况下的对策：在签订商品房买卖合同时一定不要偷懒或者想省钱，或者着急要买房子，一定要找律师，耐心地把买卖双方的合同看清楚，找出对己方不利的条款并及时做出纠正，这样会避免日后纠纷时对己方不利。

三：商场里租户跟商场的合同纠纷案件

商户租用商场的摊铺经营，租户获取经营收益，商场获取租金。但是一些商场急功近利，在老租户合约还没到期之前就招租新的租户或者调整商场布局，导致租户没法正常经营，从而不能实现合同目的。这种情形下，发生纠纷不可避免。

实际上在这种情形下，如果商铺的租赁双方在合同中有明确约定双方的权利义务，并且合同一方在对方违约时保留了对方违约的证据，违约方轻易违约，其违约成本是很大的。

这种情况下对策：就商场来说，不能总是倚重自身的规模优势，不顾合同规定压迫广大商户。就商户来说，如果商场违约，要保留好相关证据，作为日后协商不成时诉讼的证据。在诉讼中，商户要依据相关法律规定，来维护自身的权益，不能盲目结群信访闹事，因为这可能起到相反的效果。