物业服务用房均归业主共有吗？

《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。那么，是否意味着所有小区的物业服务用房是否均归业主共有呢？在司法实践中，经常发生开发商将物业服务用房转让给他人，业主以侵害共有权为由起诉要求确认买卖合同无效的案例。对于此种情况如何处理，不应一概而论，而应根据物业服务用房是否计入业主公摊面积分别确定是否属于业主共有，从而确定合同效力。

对于物业服务用房的问题，2003年9月1日起生效的《物业管理条例》中规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。而在此之前，并无法律规制物业用房等公用设施的权属问题。虽然，《物业管理条例》作了上述规定，但在《物权法》实施前，在实际操作中仍然存在诸多不规范的地方。

从小区建设的实际情况来看，在《物权法》生效前，开发商对于小区的物业服务用房采用了不同方式进行处理。以北京为例，开发商一般采用两种方式，一是将其计入公摊面积，由全体或部分业主承担物业管理用房的建设成本。在此情况下，业主享有对物业服务用房的所有权，开发商并无此部分房屋的权属证书，自然无权将其转让或用作他途。另一种情况是，开发商未将物业服务用房计入公摊面积，业主的房屋权属证书（俗称"小产权证"）中并无该部分面积，开发商的房屋权属证书（俗称"大产权证"）中则包含该部分面积。因此，开发商对此类房屋享有所有权，依法应当可以行使收益和处分的权利。

应当特别指出的是，如果房屋已经行政规划审批作为物业服务用房的，不因房屋所有权人的变更而变更其规划用途，房屋所有权人应当按照规划要求将房屋交由小区物业公司作为物业服务用房使用。