如何判断商品房买卖合同中"赠送绿地"承诺的合法性

在开发商销售房屋时，售楼人员经常承诺"买一楼房屋送绿地（花园）"，开发商在《商品房买卖（预售）合同》也经常作出类似承诺。在交房时则将一块圈起来的绿地交给业主使用。那么，这绿地真的属于业主所有吗？业主对绿地的使用是否均不受限制呢？在司法实践中，经常发生部分业主改建绿地，物业公司起诉要求业主恢复原状的案例，此时应当如何处理？

对于绿地的权利归属，《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。虽然，开发商与业主签订《商品房买卖（预售）合同》中有"赠送绿地（花园）"的约定，并且开发商在交房时将建有合围设施的绿地交付业主，但要使绿地属于业主使用，需要满足以下条件：第一，绿地在规划上专属于特定房屋。规划是指与规划有关的所有文件，而不仅仅是规划图，如经规划行政主管部门批准的施工首层图就明确标明了小区的首层房屋是否有专门附属于该房屋的绿地，绿地的面积为多少。因此，在审查时应当以批准的施工首层图来认定明示属于个人的绿地是否合法。第二，该绿地在业主购买时已经"明示"，如该绿地已经有合围设施，只能从特定房屋才能进入该绿地。当然需要强调的是，即便明示属于个人的绿地，业主取得的权利，也仅仅是专有使用权，而不是所有权。

如果不具备上述条件，即便开发商在交房时将建有合围设施的绿地交付业主，该绿地仍属于小区绿地的组成部分，业主根本无权改建绿地。即便明示属于个人的绿地，业主仅有专有使用权，在使用该绿地时仍应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏绿地，任意改建。物业公司有权对于违反业主公约、物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的管理秩序。