《商品房认购协议》是购房人与房产开发商约定将来订立《商品房买卖合同》的合同。许多开发商在与购房人签订《商品房买卖合同》前，往往要求购房人签订《认购协议》，通过《认购协议》中的定金条款来约束购房人。购房人交付定金后，如果最终因各种原因没有签订《商品房买卖合同》，开发商往往拒绝返还定金。对于《认购协议》中的定金究竟该不该退，要区别以下情况对待：
一、开发商通过认购方式向购房人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，如果因属不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立，则开发商应当将定金返还买受人。如：《认购协议》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，若后来双方不能就这些条件协商一致，导致不能签订《商品房买卖合同》，此时，因当事人双方对《商品房买卖合同》未能订立均没有过错，故开发商应当将定金返还买受人。
二、开发商通过认购方式向购房人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。如：《认购协议》已就日后签订的《商品房买卖合同》的某些条件作了明确约定，而购房人却不同意按这些条件签订《商品房买卖合同》，导致未能订立《商品房买卖合同》，显然购房人明显存在违约行为，故开发商有权拒绝返还定金；相反，如果开发商提出与《认购协议》约定不同的条件， 致使《商品房买卖合同》未能订立的，则开发商应承担双倍返还定金的违约责任。
三、如果开发商本身不具备房屋销售或预售条件，导致《认购协议》无效的，开发商应返还定金并承担缔约过失责任。
四、如果开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应返还定金。
五、有的《认购协议》明确约定购房人必须在一定期限内与开发商商谈《商品房买卖合同》的签订事宜，否则定金不退。如果购房人没有在上述期限内去签订《商品房买卖合同》，属购房人违约，定金不予返还；如果开发商在上述期限内将该认购房屋转售第三人或与第三人再次签订《认购协议》，导致双方不能签订《商品房买卖合同》的，属开发商违约，应双倍返还定金。
六、如果《认购协议》明确约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（即价格、房号、面积、朝向等），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则该《认购协议》应当定性为《商品房买卖合同》。协议中如果涉及定金问题，则依据《合同法》、《担保法》之规定处理。