已设定抵押的房屋能转让吗？ 律师同志： 我在今年年初的时候通过房产中介购买了一套二手商品房，与房东签订了买卖合同，交了定金和部分购房款。后来，卖方欲反悔，要求解除合同，理由是转让房屋还有银行按揭未还清，法律规定抵押的房屋不能转让。请问，我与卖方签订的房屋转让合同有效吗？ 读者方成 方成读者： 在这种情况下，你与卖方签订的房屋转让合同是有效的。当然，在解除抵押之前，无法将房屋过户登记在你的名下。 虽然在房屋上设定了抵押，但是房东仍然享有房屋的所有权，有权转让房屋。但是在转让抵押房屋时还受抵押关系的限制，卖方应将抵押房屋转让的情况及时告知抵押权人，也要将转让房屋存在抵押负担的事实告知受让人，转让所得价款应提前清偿或者提存。《物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，抵押人将已设定抵押的房屋转让，并不会影响抵押权人对抵押权的实现。抵押权人享有对抵押物的追及效力，在解除抵押之前，转让的房屋还不能过户，必须征得抵押权人的同意或者提前清偿按揭贷款解除抵押后才能过户。 依法成立的合同受法律保护，未经合同各方协商同意，任何一方不得擅自解除合同。 以上意见供参考。 金磊律师事务所 林天文律师 2010年5月21日