经省人大2008年12月12日十一届五次会议再次修订的《陕西省物业管理条例》（以下简称《条例》），已于5月1日正式实施。新《条例》受到了理论界、实务界和广大业主的普遍关注，相关人士也从不同的侧面对新《条例》进行了解读。在此，我想从宏观上，从新《条例》对国务院《物业管理条例》的补充完善，以及这些补充完善对业主和对物业服务企业的影响等方面，抽取《条例》的十个立法亮点进行简要的解读 亮点一、明文规定“管理规约”是业主管理物业的基础，确立了“管理规约”的“小区宪法”地位。 《条例》相关法条：第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主以管理规约为基础，自行管理或者通过选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生的相关秩序的活动。 解读：该条“业主以管理规约为基础”是国务院《条例》中所没有的，加入这一点不仅是省《条例》对国务院《条例》的补充和完善，尤其重要的是省《条例》以法规的形式确立了“管理规约”的“小区宪法”地位。 管理规约是由全体业主签署的就物业使用、维护及其管理等方面权利和义务的行为规则，是全体业主应当遵守的法律性文件。管理规约的内容，按新《条例》第十八条的应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。这样作为物业管理活动的一方主体，业主在小区物业管理中的行为就有了明确的规范。管理规约“小区宪法”地位的确立，可以引导业主在物业管理活动中，把管理规约作为小区物业管理的头等大事和一项基础性工作，依据法律和物业管理区域的实际情况制定出切实可行的管理规约，有利于小区的规范化管理。同时，管理规约通过业主之间的约定明确了业主在小区的权利义务，将有利于减少业主之间的矛盾，业主之间的凝聚力将得到增强，为了业主共同的利益，少数人在物业管理费上吃“免费午餐”的现象将会得到遏制。 对此，物业服务企业也应当引起重视，特别是已经为业主提供了前期服务的物业服务企业，如果能为小区管理规约的制定提供便利和帮助，与业主建立起良好的关系，不仅能在小区物业招标中处于有利地位，也能在今后的物业管理运作中得到业主的最大支持。 亮点二、基层政府介入物业管理工作，将有利于业主自治组织的建立和正常工作的开展，同时亦表明政府加大了对物业管理的监督力度。 《条例》相关法条：第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 　　县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。 　　街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。 第十条 物业管理区域符合本条例第九条规定的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。 　　街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内，组织成立业主大会筹备组。县（市、区）物业管理行政主管部门应当予以指导。 　 第十一条 业主大会筹备组由五至九人组成，其中街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余为业主代表。 　　业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表由业主推选产生。 解读：第五条在国务院《条例》的基础上增加了第三款“街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作”。在立法上首次赋予基层人民政府对物业管理活动的监督管理职责，并在相关条款中对其职责进行了细化。这是新《条例》在立法上的最大亮点，相关条款的落实，政府对物业管理的监督工作力度将进一步加大。 第一，将使政府对物业管理的监管落到实处。街道办事处、乡镇人民政府作为最基层的政府组织和派出机构，被赋予物业管理的监管职责，能及时发现和改正物业管理活动中的问题，业主投诉无门、纠纷解决不及时的现象会大为改观。 第二，有利于业主大会的召开和发挥作用。在实务中，业主大会的召开和换届工作是难点也是焦点，业主、开发商和物业服务公司之间常因此而矛盾激化，导致会难开、开了也流于形式的现象经常发生。有了政府的介入和牵头，业主作为弱势一方有了政府的支持，其参与业主大会的积极性将大大增强。在政府工作人员的主导下，各方矛盾的协调更加便利，业主利益的维护更为周全，首次业主大会的筹备工作受到的阻力将会减少。相比较于业主自行召开业主大会，基层政府主导下的业主大会将会更好的发挥出业主大会的作用。 第三，能更好的监督指导业主委员会的工作和保护业主的权益。新《条例》同时规定业委会不按规定召开业主大会，基层政府可以责令其召开，逾期仍不开的，由基层政府组织召开。业委会主任、副主任都不按规定召集业委会会议的，新《条例》规定基层政府可指定其他委员召集。同时，新《条例》规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，基层政府应当责令其限期改正或撤销其决定。上述规定，有效地保证了业主大会和业委会的正常运作，对业主权益的保护也可见一斑。 亮点三、明确规定业主的范围和业主对物业共有部分的权利不得放弃。 《条例》相关法条：第七条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。 　　尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。 　　业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。 解读：本条第二款突破了以房产证确定业主的传统观点，将没有进行房屋产权登记，但是基于买卖、赠予、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，视为业主，明确了了物业管理活动中业主的范围。即所有权人和因买卖、赠与、拆迁补偿等原因合法占有房屋的人为物业管理活动中的业主，不属于业主的范围人不能参加物业管理活动。房屋的实际使用人如参加物业管理活动必须取得业主的书面委托。在业主大会成立过程便于把握业主的范围，解决了现实中存在的业主范围难以把握的问题。 按一般的观点，义务必须履行，权利可以放弃。但是，有的业主常以放弃权利为由不去履行义务，使物业服务企业对小区的管理陷入困境，规定业主“不得以放弃权利为由不履行义务”虽是立法的无奈，但对小区整体利益的维护将会起到积极作用。 亮点四、对业主大会和业委会的会议召开、选举方式、任职条件、职责等的全面规定，增强了《条例》的可操作性，凸现出新《条例》以人为本的立法理念。 《条例》相关法条：第七条——第四十一条 第九条 物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议： （一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50％以上的； （二）首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20％以上的。 第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。 　　业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。 　　业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。 解读：《条例》以一章三十五条规定了业主、业主大会及业主委员会的相关内容，全面细化了国务院《物业管理条例》的规定，使业主大会、业委会的会议召开、选举方式、职责、委员任职条件有了具体的法律依据，操作性强成为新《条例》的一大亮点。 第一、将房屋交付使用占总面积50%以上或交付使用满两年且占总面积20%以上规定为小区召开首次业主大会的条件，便于实际操作，也解决了业主和开发商长期争论的一个问题，何时才能召开首次业主大会？为召开首次业主大会明确了时间点。 第二、《条例》规定成立业主大会的启动工作，在召开业主大会的条件成立后，由建设单位或业主书面告知基层政府，基层政府在三十日内组织成立业主大会筹备组，并由政府工作人员担任筹备组组长，成立业主大会的启动工作由建设单位负责，筹备工作由基层政府承担，业主大会召开难的问题将得以解决。 第三、新《条例》在程序上明确了业主大会成立前期准备工作中各方的权利和义务，特别是规定了建设单位和物业服务企业对业主大会筹备组在资料和场地上的协助义务，及业主大会筹备组经费由建设单位承担的义务，为业主大会的召开提供了更多的便利。 亮点五、新建小区交付配套设施必须达标，开发商交房有了统一的标准。 《条例》相关法条：第四十五条 新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用： （一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户； （二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电； （三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统； （四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置； （五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位； （六）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连； （七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施； （八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求； （九）法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县（市）建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。 　　建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件，以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。 　　解读：由于之前的相关法律法规不健全，交房没有统一标准，有的小区施工与交房并行，有的小区天然气的相关设备未安好就交房。《条例》从实际出发，对新建住宅小区的配套设施设备包括生活用水、排污、用电、燃气、通讯、消防、道路等方面都作了严格规定，只有符合规定，建设单位方可办理物业交付手续。这不但改变了现有的交房制度，而且改变了一直以来交房标准不统一的局面。从另一层面来讲，《条例》严格了开发商的交房责任，督促开发商加强施工质量，解决业主面临的实际问题。同时，这一规定将会减少物业服务企业的责任，由于过去没有交房的统一标准，开发商在房屋交付后留下了不少的后遗症，这些后遗症往往会成为物业服务企业与业主矛盾的导火索，大量的纠纷由此而产生，如果这一规定能得到遵守，物业服务企业就不会再去为开发商的后遗症而买单了。 亮点六、水、电、气、热经营单位应向最终用户收费，不得随意停止为业主提供服务；物业服务企业代收有关费用不得加收手续费。 《条例》相关法条：第六十五条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用： （一）业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取； 　　（二）部分业主共同使用的，由相关业主分摊； （三）全体业主共同使用的，由全体业主分摊； （四）物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。 　　物业服务企业应当每月公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式。物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。 　　第六十六条 供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用。 　　供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。 　　供水、供电、供热等专业经营单位违反前款规定，给业主、物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。 解读：第一，实践中，在这些费用上向业主加收手续费、改变政府定价收费已成为物业服务企业的行业惯例。按这两条的规定，原则上供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向业主直接收取费用，委托物业公司收费要向其支付手续费，不能让手续费成为业主的额外负担。 第二，现实生活中如果部分业主不交纳供水、供电、供热等费用，被委托的物业公司交不齐相关费用，专业经营单位便采取对整个住宅小区断电、断水、停止供暖等措施。鉴于此，《条例》明确规定“供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务”。由于物业服务企业受供水、供电、供热企业委托，其与供水、供电、供热等专营单位形成委托代理关系，并非业主的受托人，故供水、供电、供热等专业经营单位便不能因与物业服务企业的纠纷而停止为业主提供服务。 第三，解决这一问题的关键是这些专营单位要有服务从始到终的思想，从开发商接电、水、气开始就把把一户一表的收费方式真正落实到位，杜绝以小区为供电、水、气的单位模式。 亮点七：小区安防工作由物业服务企业协助，明确了物业公司的安防责任。 《条例》相关法条：第六十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定应急预案对突发事件的预防和应对作出规定。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 解读：过去业主和物业公司对小区安全工作在认识上陷入了同样的误区，认为物业公司应当对小区的安全管理负全责。于是出现了物业公司对小区的安全工作大包大览，什么事都要管，业主受到不法侵害首先找的就是物业公司。这是一个不合理的现象。 第一，就法律关系而言，物业公司与业主之间是基于物业合同而形成的服务合同关系，双方是平等的民事主体。物业公司依照物业服务合同对小区内房屋和配套设施进行管理，为业主提供物业服务，本质上服务企业不可能担负起公安机关和政府的职能。 第二，物业公司协助做好小区的安全防范工作，正确定义了物业公司在治安综合治理中的地位和作用，只是协助公安机关和政府相关部门做好治安防范工作，而不是担负着主要责任。所以，现在有的物业公司将小区保安称为治安协防员，是有一定的道理的。 第三，按本条规定，物业公司担负的安全防范工作，一是要有应急预案对突发事件的预防和应对作出规定；二是发生突发事件要及时采取应急措施；三是及时报告并协助做好救助工作。所以，在业主受到第三人侵害的情况下，物业公司只要没有过错、重大过失、没有违反物业合同规定的相关义务，物业公司对业主是不承担责任的。 亮点八：业主装修受到一定限制，物业服务企业对业主装修进行监督有了依据。 《条例》相关法条：第七十四条 业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。 　　业主违反房屋装修装饰规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理；造成相邻业主损失或对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿责任。 解读：第一，为了全体业主的利益和维护小区的正常环境，对业主装修进行限制是必要的。业主任意拆改上下水、供暖、供气等管线，随意改变原房间结构而破坏承重墙，施工时间得不到控制的现象将会得到遏制。这一规定不仅会减轻业主装修对相邻房屋带来的安全隐患，以及对相邻业主生活造成的影响，更会对整个建筑物的安全带来更多保障。 第二，物业公司监督业主装修的依据是房屋装修装饰规定、临时管理规约或者管理规约，方式是书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督，发现问题时一是制止二是报告。 第三，出于对公共利益和相邻业主安全的考虑，本条对装修保证金的收取没有作禁止性规定，如果管理规约中规定业主装修时要交纳装修保证金，物业公司是可以收取的，反之，则不能收取。 亮点九：共用部位、共用设施收益归业主，如何使用业主说了算。 《条例》相关法条：第七十六条 利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 解读：现实中开发商基于强势地位出卖房屋时，与业主约定要求业主放弃对屋面（房屋外立面）的使用权、收益权，为开发商利用该屋面进行广告宣传甚至出租获利提供依据。但《物权法》明确规定建筑物共用部分的使用权、收益权归全体业主所有，所以类似这样的约定是无效的。 本条明确规定共用部位、共用设施的收益归业主所有，且收益归全体业主共有，从物权的角度规定了收益权的归属，将收益用途规定为主要补充专项维修资金或由业主大会决定，不仅维护了业主的合法权益，还能提高业主对公用部位和设施进行管理的积极性，有利于公用部位和设施的维护和管理，解决了现实中存在的公用部位和设施被开发商占用、无人管护、无经费养护的难题。 亮点十：专章规定了专项维修资金的使用和管理，房屋养老更安全可靠。 《条例》相关法条：第九十二条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的专项维修资金，由物业所在地设区的市、县（市）物业行政主管部门代管；已售公有住房专项维修资金，由设区的市、县（市）财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。 　　设区的市、县（市）物业行政主管部门应当委托所在地的商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。 　　开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账；未划分物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。 　　第九十三条 业主大会成立后，专项维修资金代管部门或者管理部门应当按照国家规定将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。 　　专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立专项维修资金管理制度。 　　设区的市、县（市）物业管理行政主管部门对业主大会开立的专项维修资金账户以及资金使用进行监督。 解读：第一，《条例》规定，专项维修资金业主是所有权人，使用范围仅限于物业公用部门和设施设备保修期满后的维修和更新、改造，为小区共用部分的养老提供了资金保障。同时，本条和相关规定一起将会对开发商挪用专项维修资金起到制约作用。 第二，对于账目如何设立、如何管理规定的比较具体，专项维修资金账户管理操作上的难题迎刃而解，总账、分账的设立便于业主的查询和监督，专项维修资金账户将更加透明。同时，政府主管部门对资金账户监管职能的发挥，使业委会对资金的管理、使用更加谨慎，广大业主的权益将更有保障。 第三，在业主分户账面维修资金余额不足首期交存的30%时，由业主大会决定续交方案，解决了专项维修资金的来源问题，符合业主的利益和公有部分维护的实际需要。