我国对商品房交易制定了大量的法律、法规等，但因法的滞后性和各地的实际情况差异，在交易中一些具体的法律问题对购房者而言是比较模糊的。个人对房产无论是投资或是居住,前期要投入较多的资金、履行期相对较长，本文针对这种情况，仅就陕西的商品房（一手期房和现房）在交易中常见的法律问题给购买者予以解释。尽管在民法慈母般的眼里，双方都是平等的，但是购买者事实上大多无疑是处于弱势地位，希望本文能对购买者帮助。 当你想购买一套房产，首先映入眼帘的是难以分清优劣的房地产广告。在你心里应当有这样一种概念，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对以后的商品房买卖合同订立及房屋价格确定有重大影响，即是没有载入以后的合同，在法律上也被视为合同的一部分，开发商如果违反，就要承担违约责任。除非其在宣传中说明“本文不具约束力、最后均以政府批准方案为准”等措辞。当然如果在广告里面承诺可以给入住者办理升学、户口一些违反《房地产发布暂行规定》，本身是无效条款，不会承担违约责任，但是工商行政部门会给于行政处罚。 看好一处房产后，一般双方都会签订认购书。这里面的定金、预付款等不管其名称如何，如果没约定定金罚则，那么不会出现双倍返还的。你根据认购书的约定积极主动与开发商洽谈买房事宜，开发商也没有故意阻拦认购行为。双方签订认购书，并没有义务一定要谈成这个合同，生意未谈成原因是具体细节分歧很大，双方都没有过错，开发商无权扣留你的定金，应当如数退还。当然也包括法定的免责事由。那种只要你不买，钱坚决不退是可笑的话。 好了该签订由中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》，里面的空格处尤其要注意，这里常常损害你的利益。下面以这种合同文本为例，具体说明。 第一条“卖人以出让方式取得。。。”是没问题的。如果你买的商品房，出卖人以划拨方式取得，这种房坚决不要。因为曾遇到当事人买的商品房，这条写的划拨取得，办下来证件是经济适用房的房产证，先不讨论开发商如何办理下来，大家联合起来维权，开发商或逃或破产。想要变成商品房的证，谈何容易。 第三条与第五条 因为销售面积是套内建筑面积加上分摊建筑面积，上面也写清楚了。但是在总面积不变，公摊加大，无疑是最不愿意看到的，这样不可能适用面积差异处理条款，单价也不会变，最好写上这种情况的处理办法。一般对住宅来讲，套内建筑面积和建筑面积比率对住宅，不能低于百分之七十。 第六条 如果你是按揭购房的话,最好有稳定的收入,按照理财顾问建议,还款额最好不超过你收入的百分之三十。如果开发商承担完阶段性担保责任后你断供，银行可以把你房产拍卖还贷。不必担心的是前期开发商把土地使用权或者在建工程抵押银行后破产等原因没有及时向银行还贷，根据担保原理及最高人民法院的司法解释，如果购房的消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人。这意味你没权利阻止法院的查封、拍卖，但是可以优先得到拍卖的款项。鉴于当地银行不允许转按揭，你不想还贷最好找好买主，一次性帮你还完款取得房屋所有权证，在交易。 第八条和第十一条 交房条件是最具争议的。其中该商品房经验收合格许多人理解为开发商应该在交房日提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明说》（两书），《建设工程竣工验收备案表》（一表）。但是合同中如果没有明确约定出具一表，那么你就无权要求开发商出具，因为一表的出示并不是收房的条件。交房开发商应出示两书；建设、设计、施工、监理等单位分别签署得质量合格文件及验收人员签署得竣工验收文件；消防验收证明；实测面积数据等。 因此常见的拒绝接房地理由是　A、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付，从而造成逾期。工程主体质量验收合格这一条是强制性规范。　B、工程主体质量验收合格了，但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收。这种情况实践中比较多，针对此类情况，购房人完全可以拒绝收房，因为是没有具备强制性安全性的基本交房条件而导致的，所以该期间理应属于开发商的逾期。诉讼实践中，该类观点是比较明确的。C、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过，但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊的，这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及原始规划里已经规定或约定的项目，开发商应该完成。如果因此造成购房人拒收的，也属于开发商的逾期。至于地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收房屋，但是开发商应承担维修、更换、重做等违约责任。 第十条 设计变更不仅包括单元房平面图的变更，还包括建筑工程施工图设计文件的变更。可以加上“建筑层数、建筑密度、绿地率、基础设施公共配套等发生变化的，参照前两款执行。 第十四条 解决方式一定要约定详细。举例来说，因天然气不到位，住户出去租房，最后要求补偿租金，仲裁委不支持，理由是没有依据是属于间接损失。还有根本无法安装，导致的以后的损失，仲裁委也难以支持，这种违反诚实信用造成的损失是明显的，应当予以保护，因此最好约定此类损失违约的计算方法。关于这一点现实中住户的堵路、拉横幅尽管不值得提倡，但是说明公平的缺失，有关部门应该反省。 第九条 第十四条 此类纠纷非常常见，开放商大都不能按时交房、办证，约定办证最好按天计算违约金，不然他一年办证和十年后办证承担的责任是一样的。开发商预期交房的抗辩理由不成立的是降雨、物价上涨、热力安排等 就算遇到地震不可抗力，开发商没有及时通知你也不能免责。 商品房买卖合同如果签订补充协议，说明本身就有问题，建议请律师陪同，最大程度维护你的权利。 购房者买房是一定要多咨询专业人士，仔细理解商品房买卖合同的有关条款，鉴于实际情况复杂，不能一一列举其中的法律问题，但是为了你以后几十年的顺心生活，这都是可以提前预防的。