两年前，在昆山千灯古镇花费一百多万元买下一间商铺的李思（化名）直到今年4月份才“如梦初醒”，其购买的这个名为龙乐易镇玉带商业广场项目（下称“龙乐易镇”）的两百余间商铺在建成后一间也没有租出去过.

和李思一样购买该商铺的业主还有两百多人，涉及购房款约2亿元。当初吸引他们一掷千金的不仅是“与4A级风景区为伴、周易旅游第一场所”的宣传噱头，开发商及运营方抛出的一份“售后包租十年”的委托经营合同更让业主们心动。

根据业主们与运营方上海龙乐投资管理有限公司（下称“龙乐投资”）签订的委托经营合同，前三年租金已抵扣房款，龙乐投资应从2013年5月1日起向业主支付租金。但龙乐易镇当前门可罗雀的经营情况让业主们心急如焚，而龙乐投资给主业的最新回复是——无能为力。

《第一财经日报》记者调查发现，龙乐投资为龙乐集团旗下公司，龙乐集团旗下昆山华烨置业有限公司开发的另外两个项目——龙乐宝曼酒店与龙乐“蟹咬金”商铺均采取售后包租的方式销售。目前，上述两个项目的六百多名业主均无法正常收到租金。知情人士透露，龙乐集团的实际控制人陈戎已移民国外。

古镇现“空城”

千灯古镇是江苏省历史文化名镇，距今已有两千五百年历史。2010年5月，号称国家4A景区内唯一的商业项目的龙乐易镇开始销售。

“上海以西、千年水乡古镇、人气旺地；政府牵头、行业协会主导；全国首个周易旅游主题”，这是两年前，开发商昆山市顺康住房开发中心有限公司（下称“顺康公司”）给购房者描绘的美丽图景。

“开发商称将有64位海内外周易大师永久入驻，我觉得这个概念不错。”李思告诉记者，周易大师的吸引力加上包租十年的诱惑，龙乐易镇商铺销售火爆。

记者获得的项目销售合同显示，李思购买的一套77平方米的商铺总售价106万元，折合单价13766元/平方米。

在开发商的指定下，李思又与龙乐投资签订了委托经营合同，合同规定龙乐投资将从第四年开始向业主支付租金，年回报率6.99%～8.1%不等，这意味着，业主在10年左右可以收回全部成本。

据李思介绍，前三年租金直接抵扣房款，故其实际支付的购房款为84万元。“该项目的均价在10000元～15000元/平方米，但这样的商铺当时的市价就在6000元/平方米左右，由于龙乐投资承诺售后包租十年，我们才以如此高的价格购买。”

日前，记者来到位于千灯古镇景区旁的龙乐易镇，令人震惊的是，200多间商铺一间也没有出租出去，从项目当中穿过的河道已经发臭，偌大的一个商业广场各种配套设施齐全却人气不旺。

该项目物业方的一位人士告诉记者，曾经有几家商户已经付了定金打算租赁，部分已经进行了简单装修，但后来由于租金谈不拢，全部都退租了。

据李思介绍，当地政府曾经召集龙乐投资及部分业主开会讨论后续事宜，但龙乐投资方面的表态是，“公司已经无能为力”。

售后包租迷局

面对着200多间空荡荡的商铺，李思与广大业主心急如焚。然而，本报记者多次赴昆山调查后发现，与李思一样身陷售后包租困局的业主还有许多。同时，龙乐易镇、龙乐宝曼酒店与龙乐“蟹咬金”商铺三个“售后包租”项目均与龙乐集团有着千丝万缕的联系。

资料显示，龙乐集团的董事长为陈戎，也一度是龙乐投资、华烨置业及昆山上湖酒店管理有限公司的负责人。记者了解到，龙乐宝曼酒店与龙乐“蟹咬金”商铺的开发商均为华烨置业，宝曼酒店的运营方为上湖酒店管理公司。

知情人士透露，宝曼酒店共有480名业主，业主们在购买房产后与上湖酒店管理公司签订了为期十年的包租合同，期限为2004年12月～2014年12月。截至目前，酒店运营方已拖欠业主租金约1900万元。

龙乐“蟹咬金”商铺与宝曼酒店紧邻，此前本报曾对该项目进行过报道（详见本报《昆山商铺售后包租迷局》），目前，该项目的运营方已经通知业主，本应从2012年10月开始支付租金的公司已无力支付。值得注意的是，本报记者实地调查发现，上述商铺和酒店目前均在正常营业。

北京盈科（上海）律师事务所程青松律师认为，商铺售后包租投资风险极大，在漫长的包租期中业主包租租金回报并无保障。一些开发商会在收到购房款后转移资产，导致商铺很难正常运营，购房者无法正常收到租金，甚至有的项目通过售后包租进行非法集资。