西安房产律师：购买没有房产证的房屋—受法律保护吗？

关键词：房产证，所有权，买卖合同，合同效力

【案情简介】

2008年6月，纺织厂职工卫某因厂里拆迁被确定安置一套位置、面积明确的房屋。二个月后卫某与张某签订购销协议，以25万元作价将安置房出售给张某。事后卫某以签约时未取得房产证、纺织厂文件规定职工才有购房条件、该房系其与儿子的共有财产，签约属其无权处分主张合同无效。

【争议焦点】

1. 未取得权属证书是否影响合同效力？

2. 卫某的行为是否属于无权处分？

【律师解析】

1.权属问题。本案诉争房虽然未登记领取权属证书，但卫某安置房的权属及位置等明确，在将来亦可取的产权。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同。拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权时，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，亦属虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”状态，所以拆迁安置房在未依法登记取得权属证书时，签订转让合同并不违法法律禁止性规定。

2.共有问题。卫某提交的纺织厂文件只能证明当时该厂规定了职工购房条件，不能证明诉争房系卫某与儿子共同购买，卫某关于其出售房屋系无权处分的主张不能成立。从诚实信用、鼓励交易原则出发，本案应认定卫某和张某所签订房屋购销协议合法有效。

【律师提醒】

提醒广大购房者，拆迁安置房、产权人已去世的遗产房、集资房、房改房、预售房，以之作为买卖合同的标的行为实践中非常多。这种“无证转让”情形，一方面存在上述法律适用上的争议；另一方面也因真正权利人的扑朔迷离容易造成无权处分情形的发生。所以在购买上述房屋的时候，需要对权属状况等进行详细的审核，尽量降低购买风险，以避免造成不必要的损失。