近一、二年本律师已接受很多因房开商擅自改变规划方案，导致购买人无法取得权属证明，从而引起大量纠纷。有购买人诉讼要求房开商将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并承担逾期备案违约金；有购买人以房开商未办理备案登记诉讼要求解除《商品房买卖合同》及承担相应损失。

单独就上述纠纷来看，分别有以下结果：

1、判令房开商在一定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并承担一定的逾期备案违约金；

2、驳回要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，判令房开商在一定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并承担一定的逾期备案违约金（因为了维护交易行为的安全性、稳定性，即使合同约定了可解除的情形）；

3、解除《商品房买卖合同》及承担相应损失。（该等判决很少）。

除解除《商品房买卖合同》及承担相应损失，可以根本解决单纯的购买人无法取得权属证明问题外，对其余情形的购买人需要解决的问题，还是存在不确定的因素。

首先，谈一谈房开商为何冒着如此风险，在明知的情况下，还是一味的擅自改变规划方案。这其中有一定的长期存在的行业潜规则，即房开商在以支付相当数额的土地出让金后，未能通过改变规划方案（容积率的增加），在取得相同的土地面积的基础上，只有超出原规划方案违法建设，最后通过对违法建设部分采取罚款的方式，而达到违法建设部分的合法性（即变向的增加容积率）。这种处理方式在房地产初期阶段，为保护购买人的角度 ，在短期是可以起到一定的作用，初衷应当是肯定的，然而这却成为房开商作为规避法律的利器，正因如此，国家出台了相应政策（可限令拆除违法建筑并处以罚款、没收违法建筑并处以罚款、认定为违法建筑处以罚款），这就使房开商在无法完成上述行政处罚的基础上也无法完成相应的备案登记（因未取得规划许可证正本），导致购买人无法取得权属证明。

其次，购买人无法取得权属证明，该等权利如何维护。根据房屋权属登记管理规定，房屋权属登记分为初始登记、变更登记等，房开商首先应当完成初始登记（即上述所指的办理备案登记），然后购买人根据房开商取得的初始登记再办理变更登记（房开商一般应向购买人提供包括但不仅限于以下资料:备案登记表（加盖公章）、平面图（加盖公章）、不动产专用发票），购买人向登记管理机关提交包括但不仅限于以下资料：商品房买卖合同、身份证、登记申请表、登记机关认为需要的其他资料，即可办理变更登记，取得权属证明。

鉴于该等事实的存在（房开商未完成相应的备案登记），是否可以采取以下方式解决：

1、建议出台一部法规或政策，对于房开商超出原规划方案违法建设，没收房开商所有的建筑物，并对房开商的该等行为处以15%-20%的罚款。

2、对法规或政策生效前，购买人已实际取得并占有的房屋，采取特别处理方式予以解决