--谈谈我们身边的法律问题

也许是因为十几年学校的工作经历，主任把机会给了我，相信我们一定会共同度过快乐、充实的一个多小时。

原计划仅仅和大家交流校园法律风险防范的，但房产、婚姻、继承、更与我们每位老师的生活息息相关，所以应要求聊聊这方面的问题，但交流的时间就一个小时，只好做了个大杂烩，试图用八个典型案例获得一些启示，进而帮助各位老师规避不必要的法律风险，做一个幸福的老师，这就是这次交流的一个基本架构。

房产使我们普通人最大的资产了，婚姻和继承这方面也往往与房产相关，我们先看这个房产的案例。

第一个案例，《为什么小张不能取得房产》

周刘夫妇长期不和，08年7月，邻居小张与周某达成协议。购买周某郊区的房屋，并一次付清了低于市场价的房款42。周某于8月办理了过户。9月初，刘某却以买卖房屋没有经她同意，诉诸法院，请求确认周某与小张签订的房屋买卖协议无效并返还房屋。

这个案例，后法院判决购房合同无效，周某退还购房款。小张为什么不能取得房产呢，我们各位老师可能觉得，买房需要夫妻都同意，这观点是对的。但在任何情况下都坚持这样的观点，对买房人是不公平的，交易风险会增大。举个例子就明白了：我在有套房子，但为了规避限购政策，登记在我一方名下。我买给你过户完毕，你住一段时间后，老婆冒出来不肯卖，结果买卖合同被撤销，房子要回来了，钱给输掉了。结局是你出了这么多钱买房，买回我的一张欠条。为了防止这种情况发生，保证交易安全，民法有善意取得的规定。善意取得有几个条件：1、无权处分。2、所有权转移。2、支付对价。4、善意。

那小张能否适用善意取得制度取得房产呢？我们对照条件来分析。1、小张支付的价格低于市场价，不是合理对价。这有一定道理，但肯定不是法官撤销协议的主要原因，因为价格这东西本身就是浮动的，只要在合理区间内都应该认为是合理对价。比如，300万的房子150万卖了，不是合理对价，但250万元卖了，你就很难说.2、善意。买房人有义务审核是否全部的产权人同意。何况，小张作为邻居，应当知道周某夫妻不和的现状。小张没有善意，这是法官判决买卖无效的主要原因。

这个案例给我们什么启示呢？我总结了这样几点：1、产权人才是硬道理。我们假设一下，如果案中刘某不是产权人，小张不是邻居。则房产被一方低价卖出，钱款挥霍一空，或被转移，那刘某的自身合法权益则无法保障。2、别给天上的馅饼砸碎了脑袋。如果我们一时贪图便宜，未合理审核产权人，产权人跳出做房产价格鉴定，一旦不合理对价的观点得到法院支持，落得鸡飞蛋打的结局。3、我们老师买买房，特别是买二手房时，一定要夫妻双方到场，审核身份资料，并及时进行房产变更。

我们看第二个案例：这是一幅漫画，但这绝不是笑话，这样的事在山东、重庆发生过，重庆的开发商买通房产登记部门，平均一套卖给了六个人。在上海这样的事在二手房市场也时有发生。为了避免自己成为不良房产商的钓下鱼儿，我们要注意这三点：1、善用预告登记。预告登记的作用就是防止一房多卖，或者说即使存在一房多卖行为，房产部门办理房产证的还是你。2、物权必须公示后取得。这东西究竟是谁的？为什么是我的？这看似简单的问题，其实太重要了。法律关于所有权的变更是这样规定的，动产以交付为标志，不动产已登记为标志。你签订了房屋买卖合同，人家欠你房子，这是债权。债权具有平等性，比如，漫画中的开发商就一套房子的资产，卖给了三个人，这三人就只能拿到三分之一幢房子的价款。而过户后以后就不同了，是物权，是绝对权，开发商即使倾家荡产也与你无关。这个道理说简单一点就是，万科欠你一套房，你会担心万科破产。你有一套房子，万科是开发商，而这套房子的产权是你的，你用不着担心万科是否倒闭。

关于婚姻法，我们都知道婚姻司法解释三有些变化，究竟哪些变化呢？我们围绕两个案例来说明。

第一个案例：小孙夫妇于2008年5月1日结婚登记，2009年女方父母出资102万购买房产的，产权证也登记女方名下。后夫妇不和，起诉离婚。小孙认为房子是在婚后所取得，并且买房子时女方父母也没有说是单独赠与一个人的，应当视为是对两个人的赠与。如果离婚，按照现行的法律规定，这套房产怎样分割？

在婚姻法司法解释三出台之前，小孙的观点是对的。赠与人没有明确赠予一人的，则视为夫妻共同财产，离婚时当然原则上平均分配。但婚姻法司法解释出台后，小孙的观点就站不住脚了。第七条规定："婚后一方父母购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为对自己子女一方的赠与 。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。" 这样规定很有道理，民法领域有一大原则，就是意思自治。但中国人讲究含蓄的美，在小夫妻关系好时，父母不可能要求和女婿签个协议，或公证一下，房子仅仅是赠给女儿的。但真实意思不言而喻，我觉得这条规定把赠与人不便说明的意思推定了。

但这条也存在问题，比如我老丈人为了表示对我的放心，出资购买房产并登记在我名下。那这套房产，就是对对夫妻俩的赠与，属于夫妻共同财产。但如果我爸爸象征性地贴了一万元，那情况就发生变化了，我就变成了很小的一部分。所以会出现这样奇怪的现象，如果我和老婆离婚，就这套房子。我为了多分财产，会在法庭上千方百计举证自己父母没出过钱。

我们来看婚姻法的第二个案例：小李与妻子于2006年 1月 30日办理登记结婚手续，婚前小李支付首付款30万元购买了位于一套房产，房屋总价为100万元，剩余为贷款，结婚后两个人共同还贷70万元，房屋经评估现值为300万元，现尚欠银行贷款10万元，如果离婚分割该房产时，法院会如何处理产权、婚后还贷部分、房屋增值部分？

首先所有权归小李，很简单，因为不动产归产权登记一方，这就是我们说的产权证才是硬道理。

原则上法院会如何分割呢？从常理上讲，其实就是条简单的数学应用题。300万减去10万元的未还贷款，是290万元。我们再看形成这290万元的贡献，小李婚前30万，婚后35万，共65万元。其妻子35万元。也就是小李占65%，其妻子占35%，也就是100万左右。但真能拿到一百万吗？司法解释三用的词语是"补偿"，补偿本来就有"抵消损失"之意，所以拿多少，是就还贷的损失的35万元，还是包括自己的增值100万全部拿走。这就要看离婚过错的程度、双方的经济现状及谋生能力等等，这给了法官很大的自由裁量权。

关于继承，与房产，婚姻比起来法规相对少一些，主要就是继承法及其司法解释。我们看第一个案例，相对比较简单。刘某和钱某是再婚夫妻，但双方过的很和美。后刘某患癌症，钱某不离不弃，刘某亲生子女从不来照顾，令刘某心寒，刘某在临终前写下遗嘱，自己现在名下的房屋在自己死后，由妻子钱某继承。 刘某两个子女非常气愤，钱某将近80岁，但其死后，该房子不就成了钱某子女的房子，故提起诉讼，要求依法继承系争房屋。

这个案例主要涉及遗嘱继承的问题，在临终前，刘某作为一个完全民事行为能力人，有权利立下遗嘱，只要是自己的真实意思表示，其处分自己财产的行为是有效的。他可以什么都不说，都不写，那就按法定程序继承。那怎么分呢？第一顺位总共三个人，钱某及刘某的两个儿子，也各得三分之一。而案例中因为刘某的遗嘱，俩子女就得不到什么遗产。至于自书遗书的效力问题，为什么要注明年月日呢？这就涉及到几分遗嘱的问题，几份遗嘱自相矛盾时，以最后一份遗嘱为准。在实务中，我们也遇到过一位老人在大女儿家住一段时间，觉得大女儿好，立了个遗嘱，大女儿欢天喜地把老人送走了。老人要到了二女儿家，二女儿对他也特别客气，天天好酒好菜招待他，老人一感动，又写了一份，老人在五个子女家前后总共写了四份遗嘱。最后根据哪份遗嘱执行呢？呵呵，只能看他几个子女的运气了，哪家是最后照顾他的就是哪一家，最后一份遗嘱是谁的就是谁的。至于遗嘱的公证，那对遗嘱的效力不产生影响，仅仅是对遗嘱的真实性的一种补强。特别是遗嘱，把财产赠与非近亲属，没有公正办理产权变更时很麻烦。

我们来看继承的第二个案例：1999年7月，本市居民朱某与香港籍女士王某结识并于本市登记结婚。王某婚前在静安区购得一处房产，婚后朱某与王某又于黄浦区购得一处房屋，房屋权利人登记为王某与朱某。2011年6月，朱某于本市病逝。 朱某病逝后。朱某的子女，称王某虐待朱某，应丧失继承权。王某提出朱某的子女不尽赡养义务，应少分遗产。同时王某的子女亦主张作为继子女继承遗产。但是三方均提不出相应的证据。

这个案例中，朱某的遗产该如何继承呢？这个应该没有异议，先分割夫妻共同财产--黄埔区的房产，对属于朱某的部分继承，由第一顺位继承人，妻子，子女均分。那王某的子女是否可主张继承权呢？继承法规定："继子女与被继承人之间没有形成扶养关系，不享有继承权。"所以王某的子女主张作为继子女继承遗产，必须举证自己和死者朱某形成过抚养关系。那案中朱某的子女，称王某虐待朱某，应丧失继承权。王某提出朱某的子女不尽赡养义务，应少分遗产。。但为什么不会得到支持呢？这就牵涉到诉讼的重要问题--举证。当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。法律事实与日常生活中的事实不完全相同。比如，日常生活中，你看到我牙齿黄黄的，就能说我抽烟的。但法律上你根据牙黄说我抽烟的，必须拿出证据，比如血液化验报告含尼古丁的比例。因为牙黄与抽烟的联系并不必然的、唯一的，所以你没有其他证据很难认定我抽烟的。

好，讨论了房产、婚姻、家庭的话题后，我们再来交流一下与我们工作相关的校园侵权。我们先看第一张图片，这就是发生在河南的"剥皮门"事件。一名女教师因为学生没做作业，掐着孩子的脸把孩子拎起来了，一声尖叫，就变成图中的这样子。男孩父亲向学校索赔一百万，女教师涉嫌故意伤人，被取保候审。

我们从这个案例得到怎样的启示呢？校园侵权现在应该说发生了新的变化，给我们的工作带来了新的挑战，我们一定要时刻提醒自己：1、现在父母亲的维权意识太强了。以前的那种碰掉块皮呀，鼻出血呀，不算什么事情。记得在我刚出来做教师时真不算什么，94年我做班主任，一个孩子太调皮，被我扇了一下，鼻子里的血冒了出来，我当时也吓坏了。但既然做了，就应该勇敢面对。晚上怀着忐忑不安的心赶到这个孩子家里。哪知到了那家，孩子父亲正在训孩子，说又犯了什么错误了，被老师打了。看我去了，连忙对我打招呼，还留我喝酒，叫我以后认为孩子错了就狠狠地打，他不会护着孩子。现在，你们估计享受不到这个待遇了，发生这种事，家长骂你几句不向上级举报已经对你很客气了。2、我相信，图中的老师知道掐一下，皮就会掉下来，我如果想到，扇一下，血就出来，肯定不会做这种事。我们遇到的许多教师侵权都是孩子的特异体质造成的，这种特异还有心理的。 但事情发生了，无数眼睛双都盯着你的过错，孩子特异的体质反而成了一个次要的原因。生气时要反复的提醒自己，手一旦下去，后果就不是自己能控制得了的。

我们看最后一个案例：李玲是青年体育教师，在体育课按计划组织学生分成两组进行足球比赛。守门员安子在扑救过程中，鼻梁撞着对方球员，造成鼻梁骨骨折。李玲连忙把安子送进医务室。学生小敏见老师不在，偷偷翻出操场围墙买水喝，不巧被一辆三轮车撞成骨折。我试图通过这个案例说明校园责任的承担方式。我们先看安子，如果李玲在正常组织体育活动，这些活动本身就有对抗性，但法律容忍在这种情况下的合理伤害，所以安子的鼻梁骨骨折，谁都没有过错，学校无需承担责任。假设安子起诉学校，（注意，不能起诉老师，老师是职务行为），一般的侵权，安子应该证明，学校具有过错，举证不能，则败诉。但在校园侵权中，举证的责任就不同了，法律术语叫举证责任的倒置。学校必须证明自己没有过错，那实务中怎么举证呢？我想，如果让我做个案子学校代理人，我会编制这样的证据目录：1、学校的体育活动安排。2、学校的总课表。3、李玲老师的备课。4、学校的突发事件应急预案。5学生、教师、医务室医生的证人证言。这些足以说服法官，我们的活动是由计划的，活动的风险是经过评估的，造成的伤害在法律允许的范围内，我们的救助措施使得当的，我们没有什么过错。再来看调皮鬼小敏，这属于第三人侵权。法律是这样规定的：学生在校学习、生活期间，受到学校以外的人员人身损害的，由侵权人承担侵权责任;学校未尽到管理职责的，承担相应的补充责任。什么叫补充责任？比如，造成1万元的损失，三轮车那方付得起钱的，小敏得到了足额赔偿，学校即使有过错，也无需补偿。但三轮车只付得起3000元，学校在这起事件中，毫无疑问管理有漏洞，存在过错。就需要补充7000元。三轮车逃了，则学校补充1万元。