“买卖不破租赁”原则是被大家普遍熟知的法律知识，指的是民法典第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

但是“买卖不破租赁”也存在例外情形，一种是房屋在出租前已经设立抵押权，抵押权人实现抵押权导致房屋发生所有权变动；一种是房屋在出租前已被法院依法查封，一旦案件进行执行程序，法院即可拍卖房屋。此时，承租人均无权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。

下面分享一个实务案例：张某与李某签订《租赁合同》，约定李某租赁张某房屋，租期自2021年1月1日至2023年12月31日。2022年6月，银行因张某未偿还贷款，向法院申请实现对案涉房屋的抵押权，并将房屋拍卖，某公司通过竞拍购得该房屋。某公司要求李某搬离，李某认为适用“买卖不破租赁”，拒绝搬离，某公司遂起诉李某要求其腾退房屋并支付房屋占用费。

法院审理后认为，在租赁期间房屋所有权发生变动的情况下，并非一律适用“买卖不破租赁”的原则。本案中，在张某与李某签订《租赁合同》前，张某就已经将案涉房屋抵押给银行，故银行设立抵押权是在履行租赁合同前，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，在案涉房屋因抵押权人实现抵押权于2022年6月发生所有权变动时，李某就应与某公司重新签订租赁合同，向新的所有权人缴纳房租，否则无权占用案涉房屋，故法院判决李某向该公司支付自李某知晓所有权变更之日至腾退房屋之日的占用费。

所以为了保护自身利益，避免因租房产生纠纷，在租赁房屋时承租人需要注意核实以下几点：承租房屋权属情况；“二房东”是否具有转租权；承租房屋是否存在抵押、查封情形。