引言

《民法典》婚姻家庭编及其司法解释（二）对婚姻财产关系，尤其是房产归属问题作出了系统性规定。随着房价攀升和婚姻观念变化，婚前婚后购房的产权争议成为家事纠纷高发领域。本文结合司法解释（二）及相关判例，厘清不同情形下房产归属的认定规则，为公众提供法律指引。

一、婚前购房：个人财产与共同财产的界限

一方全资购房且登记于个人名下

根据《民法典》第1063条，婚前一方全款购置的房产，若登记在出资方名下，属于个人财产，不因婚姻关系转化为共同财产。

例外情形：若婚后协议约定为共同所有（如加名或书面协议），则可转化为夫妻共同财产。

婚前首付+婚后还贷

司法解释（二）明确：婚前一方支付首付并登记于其名下，婚后共同还贷的，离婚时房产归登记方所有，但需对共同还贷及增值部分补偿另一方。

计算公式（供参考）：补偿额=（共同还贷本息÷购房总成本）×离婚时房产增值×50%。

二、婚后购房：共同财产推定与例外

婚后购置房产的默认规则

《民法典》第1062条规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产，无论登记于一方或双方名下。

父母出资的特殊情形

全额出资：若一方父母全额出资且登记于子女名下，明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理，即归自己子女一方所有；如果约定不明的，则可判决归出资人子女一方所有并综合考虑共同生活即孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小即离婚时房屋市场价格等因素，确定是否对未获得房屋一方予以补偿及补偿价格。（司法解释（二）第8条）；

部分出资或者双方父母共同出资：有约定按照约定履行，如约定各自出资的归各自子女一方所有，或者约定归一方所有，意思自治即可。没有约定，则按照出资比例，在结合共同生活即孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小即离婚时房屋市场价格等因素，由法院判决归一方所有，另一方给予合理补偿。

三、非典型情形：借名购房与代持协议

实践中存在借他人名义购房或夫妻间代持的情况，需注意：

借名购房：需举证书面协议及出资流水，否则可能因产权登记外观主义被认定为名义登记人财产。

代持风险：夫妻间代持若无书面约定，离婚时易引发权属争议，法院可能按实际出资情况综合判定。

四、实务建议：如何防范产权争议

书面协议优先：婚前可签订《婚前财产协议》，明确房产归属；婚后父母出资应书面约定性质（借款或赠与）。

保留证据：留存购房合同、付款凭证、贷款记录等，避免现金交易。

及时登记变更：婚后若需加名或更名，应尽快办理不动产登记，公示效力优于口头约定。

结语
婚姻房产归属问题需结合出资时间、资金来源、登记公示等多重因素判断。公众应充分理解法律规则，通过协议与证据固定权利义务，避免因产权不清导致家庭矛盾。如遇复杂情形，建议咨询专业律师，以保障自身合法权益。