开发商迟延交房是商品房买卖合同纠纷中一个常见的法律问题，所谓迟延交房是指出卖人（在商品房买卖合同中一般是指开发商）超过商品房买卖合同中约定的或者法定的期限，仍未将房屋交付买受人的情形。实践中一般分为两种情形：一、房屋未交付买受人使用；二、房屋交付使用但未办理权属登记。

一、房屋未交付买受人使用的违约责任。

房屋交付使用的标志一般是开发商将钥匙交付买受人，买受人实际占有了房屋。买卖合同签订时双方当事人一般都会对房屋的交付时间作具体的约定，如果开发商未能在约定时间内交付房屋则应当承担违约责任。该违约责任一般是按照合同约定执行，若合同中没有约定违约金数额或者损失计算方法的，违约金数额可以按照迟延交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

二、房屋实际交付但未办理权属登记的违约责任。

由于出卖人的原因，买受人在约定或者法定的期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。

（一）、违约责任的计算时间

对于违约责任的计算期限，若当事人有约定，按照约定；没有约定的，按照房屋买卖合同成立生效时房屋的存在状态计算期限：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

（二）违约责任的计算金额。

违约责任的计算金额首先应当按照合同之约定确定。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。

三、开发商迟延交房合同的解除

开发商迟延交房超过约定或者法定的期限，买受人不仅可以要求违约责任，还可以要求解除合同。

（一）未交付买受人使用合同的解除。

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

（二）房屋交付使用但未办理权属登记合同的解除。

由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的法院应当支持。

四、开发商迟延交房违约责任的免除。

我国《合同法》虽然采取了无过错责任原则，但并不意味着违约方在任何情况下均需对违约行为负责。在法律规定由免责条件的情况下，当事人不承担违约责任；在当事人以约定排除或限制其未来责任的情况下，也可能不承担违约责任或只承担一部分违约责任。我国法律规定的免责条件主要有不可抗力、买受人过错等。

综上，商品房特别是期房的交房时间并不能完全预见，开发商因自身的情况未能按期交房，应当赔偿买受人损失，达到法定的事由甚至可以要求解除合同。