案件发生地区：山东省日照市东港区

审理法院：山东省日照市东港区人民法院

委托代理人：刘大伟，北京京平律师事务所律师

一、案情简介：

2019 年 1月 27日，原告李某、黄某通过某中介公司人员王某和某中介公司高某及沪某公司经理马某与宋某签订《房屋买卖合同》。涉案房屋的产权登记人是被告宋某，实质上涉案房屋为被告沪某公司所有。合同签订当天，原告支付了定金1万元。事后，原告根据约定时间提前多次要求向被告和中介方支付首付款，但被告和中介都以等解押之后再交拒收。后被告公司经理马某和中介公司告知原告无法解押不卖了。经原告查询，被告出售的房屋不但有抵押，而且在签订合同前就已被法院查封。经过与被告公司马某和中介高某等确认，因为涉案房屋被查封及无法解押等原因被告无法继续交易，被告已经违约。因被告方单方违约，耽误原告买房，被告所售房屋价值增值部分是给原告造成的经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法处理。

二、案情分析：

本案接受代理的时候主要考虑以下几个难点问题：难点问题一、被告主体多责任划分比较复杂，被告主体既包括开发商还包括开发商把房屋挂名给实际控制人配偶宋某名下的情况，还包括了员工马某职务代理这个主体，还有多个中介公司及高某个人居间主体。在启动起诉确定被告主体的时候，刘律师考虑把房屋买卖关系与居间合同关系并案诉讼。于是搜集了各类相关规定和类似案例，发现这样操作的案例很少，但广东有类似可以这么操作的地方性规定。从法理上，刘律师认为可以通过各被告共同出售这个行为理论，结合代理和补充责任的有关规定，可以实行这个维权方案（法官最终允许这么起诉并且也判决支持了这个维权方案中的请求事项）。难点问题二：连带责任或者补充责任能够成立的问题。刘律师主张在开发商、宋某与马某之间要负连带责任（原因他们三个是买卖合同关系中直接销售主体，存在授权不明连带责任的问题），中介方是补充责任主体（原因是居间合同关系是买卖合同关系的第二层次法律关系，是服务和辅助关系，承担补充责任为宜）。最终法官支持了这样的责任划分方式，具体的法律和法理依据稍有差别。还有一个问题，不算是难点，就是损失数额的确定和责任划分问题（这个问题已经有鉴定结论，法官对数额的调整理由刘律师不是很赞同，但客户对案件结果满意能够接受就没有上诉）。

三、审判结果及执行结果：

本案一审法院支持了委托人的部分诉讼请求，一审判决生效后对方及时、主动地支付了全部案涉款项。

四、结束语：

对于既有房屋买卖合同关系也有中介居间关系的案件，建议起诉的时候一并起诉，以减少诉累，快速高效解决类似纠纷。