不动产物权登记效力的相关裁判规则五条

《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

【法条变迁说明】《民法典》第二百零九条是关于不动产物权登记效力的规定。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。在《民法典》生效前，登记生效主义原则在我国有关不动产物权的法律法规如《城市房地产管理法》《土地管理法》等均有体现，原《物权法》第9条也采纳了登记生效主义这一原则，《民法典》维持了这一规定。

【裁判规则一】不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。

【案例要旨】债务人是不动产的所有权人，债务人与债权人签订的不动产买卖协议系基于双方之间的房屋装修款、欠款等的抵账行为，性质实质上是以物抵债协议，目的在于消灭债务人对债权人的债权，而非单纯的不动产买卖。不动产并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权请求权。即使债权人实际占有使用了不动产，也不能据此认定其取得了不动产的所有权。

【裁判规则二】夫妻双方在离婚协议中约定房屋归一方所有而未变更登记的，不产生物权变动的法律后果。

【案例要旨】夫妻双方在离婚协议中约定房屋归一方所有，该约定并非法律规定的直接产生物权变动效力的事实行为等例外情形，不产生物权变动的法律后果。夫妻双方中的一方有权要求另一方按照双方签署离婚协议书的约定协助办理过户登记的权利，而非直接单独享有房屋的所有权。

【裁判规则三】不动产未经登记不发生物权变动的效力，借名买房关系不能阻却法院的强制执行。

【案例要旨】行为人将个人出资购买的房屋登记在他人名下并与之签订房屋代持协议，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，行为人尚不能直接被确认为房屋的物权人，行为人所享有的权利系基于协议关系所产生的债权请求权，不具有对世效力、排他效力和绝对效力。行为人主观上放任本属于自己的房产登记在他人名下，应当对此产生的风险有所预见并予以承担。故行为人仅依据房屋代持协议不能直接成为房屋的所有权人，不享有排除强制执行的合法权益。

【裁判规则四】不动产赠与合同成立并生效后办理变更登记才能产生物权变动的效力。

【案例要旨】赠与人向被赠与人赠与房屋并与其签署不动产赠与合同，不动产赠与合同成立并生效后，必须办理变更登记才能产生物权变动的效力，进而产生赠与的法律效果，否则房屋所有权不发生转移。

【裁判规则五】商品房消费者购买不动产的物权期待权在符合法定情形下可排除强制执行，但并不能据此确认其享有不动产的所有权。

【案例要旨】不动产因未依法办理登记，不发生物权变动的效力，即房屋的所有权并未发生变动。商品房消费者购买房屋的物权期待权在符合可排除执行情形下，商品房消费者可向人民法院主张物权期待权的保护已排除执行，但商品房消费者依据已签订的房屋买卖合同请求人民法院确认其享有房屋所有权的，不予支持。