买卖农村房屋被认定为为无效,如何处理? | LEGAL TEAM OF LI JIAN

原创作者:邓良雷,李健律师团队

随着城乡一体化进程的不断推进,农村私有房屋交易越来越普遍。近些年,部分城市居民出于投资、养老、改善居住环境等原因买卖农民集体土地,占用集体土地修建住房、厂房。该类交易合同是否有效,如被人民法院认定无效后,后续事宜如何处理,笔者通过本文谈谈自己的认识。

案情简介

刘某系某村村民,1991年10月,刘某及其家庭成员共6人分配得到宅基地面积约402.11平米,1992年12月28日,有关部门依刘某申请向其颁发集体用地建设用地使用证。2009年6月14日,为偿还家庭债务,刘某夫妇(甲方)与吴某(乙方)签订《宅基地租赁协议书》,约定甲方将自己所有的集体土地宅基地及地上房屋出租给乙方,出租期限为永久,租金人民币10万元,如有国家征用需要,各种补偿费用归乙方,如甲方违约,除全额退回乙方所交的租金外,还需赔偿乙方在租赁地上投资所花费的全部费用,并支付违约金2万元。合同签订后,吴某向刘某夫妇支付10万元,并于次日组织人员在土地上进行建设施工,2010年8月建设完成两开间两层房屋一幢。此后,刘某的儿子刘某小认为,上述买卖行为违反法律规定,损害刘某小合法权益,诉至法院。

判决结果

法院认为,案涉《宅基地租赁协议书》从约定的权利与义务内容,以及交易所指标的物分析,其民事法律关系本质上是双方关于刘某名下宅基地使用权的买卖合同,并非双方所称的租赁合同关系。因宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享,具有身份关联属性,吴某并非刘某夫妇所在集体经济组织成员,故该协议违反了法律的强制性和管理性规定而无效。一审宣判后,双方当事人均未上诉。

律师分析

一、本案《宅基地租赁协议书》为什么被认定为无效?

案涉协议名为租赁,实为买卖。根据《土地管理法》第九条二款规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。因此,刘某所在的经济组织对该宅基地享有所有权,但刘某转让房屋及土地的行为未征得当地村民委员会的同意,也未到相关部门办理土地变更登记。与此同时,宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于特定身份而享有的特殊权利,吴某并非该组织成员,其身份属性致使上述协议因违反法律强制性规定而无效。

二、协议被认定无效后该如何处理?

《民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。由于刘某夫妇与吴某签订的《宅基地租赁协议书》被依法认定为无效,故吴某应当退还刘某夫妇宅基地,刘某夫妇则需返还吴某已收的价款。需要注意的是,吴某在受让的宅基地上修建两开间两层房屋一幢,产生房屋添附、装饰装修、建设等费用,并且随着地价的上涨,房屋价值也在不断上涨,但按照法律规定,合同无效后需要将房地一并返还,那么吴某的损失应如何处理?该法律条文中同时规定,民事法律行为无效后,有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失,各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,无论刘某夫妇还是吴某,在签订协议时均应知道农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是法律、法规所禁止的,因此,双方对于合同无效均负有责任,应当结合案件实际情况认定双方的责任比例,从而对相关损失进行分担。

三、宅基地买卖协议被认定为无效后,买卖双方责任如何认定?

笔者认为,宅基地买卖协议被认定无效后,认定双方过错时通常可以从以下几个角度考量:(一)主体方面。同一集体经济组织成员之间转让,如未取得相关行政审批的情况下,双方责任相当。如果明知对方非本集体成员而转让的,卖方责任更大。(二)购买的目的。如购买是用于居住,责任相对较小,但如果是为了投资经营,买方责任相对较大。(三)购买动机。部分当事人通过一定渠道获取房屋面临拆迁的信息,遂进行购买,其购买动机明显具有投机性质,故买方责任更大。实践中,宅基地买卖情况非常复杂,在认定责任时还需要考量导致合同无效的具体原因、影响力大小、各自过错程度,以及诚信和公平原则,综合作出判断。

结语

农村宅基地属于农民集体所有,集体经济组织成员享有宅基地资格权、使用权,国家法律禁止非法买卖、流转宅基地建造房屋或购买“小产权房”。故,我们在房屋、土地交易前,须详细了解交易标的属性,查阅有关法律和政策,避免因合同无效而蒙受经济损失。