一、案情简介：

2014年11月，张某某找到萧山民事律师胡芳芳，希望胡芳芳律师能为其代理其做被告的房屋租赁合同纠纷一案。胡芳芳律师在办公室进行了接待，经过详细了解和询问后，决定接受委托，代理该房屋租赁合同纠纷案。

2011年，张某某与夏某某签订房租租赁合同一份，约定夏某某将位于杭州市滨江区某房屋出租给张某某。其中第二条约定：租赁期限为2011年8月12日至2014年8月11日为止；租赁期满，租赁合同自然终止，被告如需继续租用的，应在租赁期限届满前1个月提出，经双方同意后，重新签订合同。第三条约定：租金为每月2800元，按季支付。第四条约定：张某某应在合同签订之日起向原告支付押金2800元，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，夏某某全额无息返还张某某。租赁期限内该房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理等费用由张某某负担。第五条约定：夏某某按约定收回房屋后，张某某余留的物品夏某某有权进行处理，并不因此承担任何责任；夏某某保证该房屋能正常使用，该房屋的自然损坏有夏某某负责修复；夏某某同意张某某转租或转借该房屋。第八条约定：租约到期，硬装修归夏某某所有，但地板归张某某所有。合同同时约定，双方任何一方有违反合同第二至五条、第八条情况的，均视为违约，守约方有权解除合同，违约方应当支付守约方违约金30000元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。合同签订后张某某向夏某某支付了押金2800元，夏某某依约将上述房屋交付张某某。2014年5月，张某某向夏某某要求续租上述房屋，但夏某某未予同意。张某某在使用及搬离上述房屋过程中，导致房屋内隔墙、门等多处损坏。夏某某要求判令张某某支付违约金30000元，拖欠的物业费、水电费1200元及重新装修费用15000元。后夏某某在庭审中自愿放弃要求被告支付房屋重新装修费用15000元。

二、本案焦点

1、损害赔偿金和违约金能否同时主张？

胡芳芳律师认为，损害赔偿金和违约金不能并用。合同中若无违约金的约定，则只能适用损害赔偿金，若约定了违约金，则应适用违约金，如违约金不足以弥补损失等，守约方可依据《合同法》第一百一十四条第二款的规定要求增加违约金数额，且增加的违约金以不超过实际损失为限。本案中夏某某可以选择要求张某某承担违约责任或损害赔偿责任，但不能两者同时主张。

2、怎样判断违约金约定过高？

《合同法》第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中夏某某主张30000元违约金，但同时承认重新装修的花费为15000元，即实际损失为15000元。其所主张的违约金明显过分高于造成的损失。且实际上房屋内损坏的内隔墙所用的石膏板和门都不贵，所有造成的损失不超过10000元，后法院判决张某某支付夏某某违约金10000元。

三、审判结果

法庭审理认为：夏某某和张某某签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案合同约定，房屋硬装，除地板外归夏某某所有。合同到期后，张某某将房屋交还给夏某某时，房屋内设施有毁损、部分房门被取走，墙壁瓷砖有破坏及下水道有堵塞情况存在，系违约行为，应承担损害赔偿责任或违约责任，夏某某可选择要求张某某支付重新装修费用，现夏某某放弃要求被告支付重新装修费用，但就此要求张某某承担相应违约责任，系其真实意思表示，予以准许。张某某提出合同约定违约金过高，结合本案张某某所致房屋内的损失情况，调整违约金为10000元。判决张某某支付夏某某违约金10000元，物业费、水电费共1016.03元。