韩某诉张某房屋买卖合同纠纷案南京市鼓楼区人民法院民事判决书(2013)鼓民初字第3016号
原告韩某。
被告张某。
原告韩某与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩某、被告张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩某诉称：2012年3月18日，原告为购买被告位于弋江路20号5幢4单元308室的房屋，与被告及南京中原房地产中介有限公司清凉门分公司三方共同签订了《房地产买卖中介合同》，约定了房屋买卖的具体事宜。其中补充协议第六条约定了被告应于2012年8月1日前迁出户口，如逾期迁出，则每逾期一天按照总房价0.1%向原告支付违约金。2012年3月20日，原、被告双方在《南京市存量房买卖合同》第五条再次明确约定被告应于2012年8月1日前将房屋的户籍关系迁出。原告按照合同约定支付了房款后，被告未按期将户口迁出，原告再三催促，但被告仍未迁出。由于被告被告不肯迁出户口，导致原告夫妻及女儿始终无法落户，原告妻子的生育保险没有户口无法办理，原告的女儿至今无法入户，将来入托入学都会受到影响。被告的违约行为给原告经济上和精神上造成巨大损失，故诉至法院，请求判令被告支付逾期迁出户口的违约金33723元并承担本案的诉讼费用。
被告张某辩称：被告就迁户口的事情和原告协商过，被告违约的时间是在2013年的3、4月份，另外原告主张每天按总房价的千分之一计算违约金过高，请求法院对违约金进行调整。
经审理查明，2012年3月18日，原、被告及南京中原房地产中介有限公司清凉门分公司签订房地产买卖中介合同，约定被告将其所有的位于弋江路20号5幢4单元308室房屋出售给原告，房屋总价为1249000元。双方在补充协议第六条第二款约定：该房屋内如有户口的，甲方（被告）承诺于2012年8月1日前迁出，甲方若逾期迁户口，则每逾期一天按照总房价的0.1%支付乙方（原告）违约金。同年3月30日，双方签订了《南京市存量房买卖合同》，该合同第五条第三项再次明确约定被告应于2012年8月1日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。同年4月1日，双方办理了产权过户登记手续，原告亦支付了全部房款。被告在双方约定的2012年8月1日前未迁出户口，原告多次催促被告迁移户口未果，遂诉至本院。本院于2013年5月6日立案受理后，被告于2013年5月27日将涉案房屋的原户口迁出。
庭审中，原告提出其损失包括合同约定的违约金378447元，小孩医保损失1000元，误工费1500元，精神损失费10万元，上述损失合计480947元。被告认为原告要求的损失过高，仅愿意赔偿原告5000元的损失。经本院释明，原告将其诉讼请求调整为违约金180000元，并按照调整后的数额补足了诉讼费。
以上事实有房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、房产证复印件以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同形式合法，内容真实，该合同为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告按照合同约定支付了购房款后，被告亦应按照合同约定的期限迁出户口。因被告的户口未及时迁出，原告无法落户，使得依附在户口上的各种功能无法实现，不仅给原告造成了经济上的损失，也给原告带来了生活上的诸多不便，故被告应承担相应的违约责任。被告辩称就迟延迁移户口已和原告协商，原告对此予以否认，被告亦未能提供证据证明其主张，故被告该抗辩意见证据不足，本院不予采信。关于原告主张的违约金是否应予调整的问题，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。双方在合同中约定每日按照总房价的千分之一支付违约金，原告据此计算的违约金数额为378447元，其后虽调整为180000元，但原告未能举证证明其所受到的损失，即使按照原告陈述的损失，该违约金数额仍然过高，应予以调整。本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金数额为10000元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告张某于本判决生效之日起十日内一次性支付原告韩某违约金10000元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3900元减半收取1950元，由原告韩某负担1450元，由被告张某负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 武加庆 见习书记员 卞红
二○一三年七月十二日
刘大伟律师点评：
本案是一个比较典型的房屋买卖合同附带户口迁移违约责任问题的纠纷案。
1、其中的户口不按时办出需要承担违约责任是符合意思自治原则的，这种约定也不违反法律的强制性规定。违约责任应该得到落实。
2、只是，在违约金过高的情况下，有个实际损失举证责任应该由谁承担的问题。此问题欢迎向本专业律师咨询。
