购买二手房有风险：一起二手房买卖合同纠纷案的启示

随着二手房交易市场的日益火爆，二手房买卖合同纠纷也日趋增多。唐律师最近也接到很多这类案例的咨询。

年逾80的罗某于2009年3月将自己名下位于市中心的一套90平米的房产以30万元的价格转让给周某，并收取了10万元定金，罗某的子女知道后，坚决不同意罗某以如此低的价格转让房产，罗某也就没有继续履行与周某的合同。周某得知此事后，立即将剩余房款全部转至罗某帐户，并向法院起诉要求罗某继续履行合同。

唐律师接受了罗某的委托担任其代理人，经与其本人及子女进行了深入细致的沟通，得知其全家宁可赔偿违约金也不愿意再卖掉老房。而周某在得知罗某不打算继续履行合同的情况下反而立即付清全款，就是为了造成合同的主要义务已经履行完毕、法院不宜解除的状况。整个案情对罗某十分不利。针对此，唐律师又对罗某的家庭状况做了全面的了解，得知罗某的妻子谭某几年前已经去世，房子是他们的共有财产，因此其子女对其母亲的房产享有部分继承权，罗某在没有征得其子女同意的情况下无权卖房，法院也不可能强制不是合同当事人的罗某子女履行罗某与周某签订的房屋买卖合同。同时，在房产局办理房产过户登记手续时，也必须提供罗某子女放弃继承的声明，否则无法办理过户。鉴于此，唐律师建议罗某的子女向法院申请作为本案的第三人参予诉讼，并表态不同意卖房，那周某即使付清了全款，法院也不能判决强制履行房屋买卖合同，而只能要求罗某退款，至于违约责任是否完全按合同约定来承担，尚待法庭审理视情况而定。

为此，唐律师提醒，购买二手房有诸多风险，至少要注意以下几个问题：

1、是否有潜在的共有人。特别是房主的配偶已经去世而房产没有进行继承分割的，虽然房产证上没有共有人，，但事实上其子女都是共有人，最好到房产局查内档，并对对方家庭情况做全面了解，以免房款付清了，到最后无法办理房产过户手续，费时又费钱费力。

2、有无被查封、抵押的情况。这在房产局一般查档即能发现。

3、是否有房屋质量问题。最好能在合同中明确约定质量问题的处理办法，而不是约定按现状交付，日后如发现有任何问题与卖方无关。

4、是否仍在租赁期，如是，我国法律规定\\\"买卖不破租赁\\\"，租赁关系仍然得保持不变。

5、违约责任要约定明确、合理，以免一方违约后守约方难以得到合理的救济。