部分房屋承租人如何行优使先购买权

【案情简介】

原告李某承租被告某商贸公司的写字楼一间380㎡房屋，租赁期限10年。合同签订后，该商贸公司又与被告某置业公司签订了商品房买卖合同，约定将整栋写字楼出售给置业公司，建筑面积约8500㎡，总价款为7800万元。同时办理了房屋过户登记手续，该置业公司依法取得了房屋产权证明。

商贸公司于过户登记后，函告李某写字楼的产权所有人已经变更为某置业公司，通知承租人尽快与新的产权人签订商业房屋租赁合同。

李某收到商贸公司函告后，认为商贸公司在出售承租房屋时，没有提前通知承租人，侵犯了李某的优先购买权，遂诉至法院，要求确认商贸公司与置业公司签订的商品房买卖合同无效。

【争议焦点】

本案争议焦点在于：出租人整体出售房屋时，承租其中一部分的承租人是否对整体房屋之一部分即自己承租的部分享有优先购买权。

【法院裁判】

一审法院经审理认为，原告李某租赁权的客体是380㎡的房屋，而现商贸公司将写字楼整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。李某对整体转让的写字楼不享有优先购买权。

原告不服，上诉至二审法院。二审法院认为，上诉人李某与被上诉人商贸公司所订立的租赁合同合法有效。出租人出卖租赁房屋应当在出卖前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。

而商贸公司在将包括李某承租的房屋在内的写字楼出售前，没有尽到通知义务，其转让行为侵犯了李某的优先购买权，故商贸公司与置业公司所订立的买卖合同中转让李某承租的部分应当确认为无效。

【裁判评析】

首先，直击本案焦点，针对部分房屋承租人的优先购买权，最高人民法院就江苏省高院就“承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权”的复函中指出：

第一，从房屋使用功能上看，若承租人的承租部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;若承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

该观点被江苏省高院发布的“关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见”所吸收，主要体现在第13条：“出租人整体出卖租赁房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值的，承租人要求对承租的部分房屋行使优先购买权的，人民法院不予支持。”

可见，从上述司法意见而言，本案中，李某对其所承租的房屋享有优先购买权。

其次，根据2009年最高人民法院颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，第21条明确规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第24条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。

本案的置业公司已经办理房屋过户登记手续，根据上述规定，李某的优先购买权将不会被法院支持，其请求经贸公司与置业公司签订的商品房买卖合同无效的主张也不成立。

那么，承租人该如何维护自己的权利呢？最高院司法解释第21条针对出租人未尽通知义务或存在其他侵害承租人优先购买权的情形下，给予承租人相应的赔偿请求权。即承租人虽不能主张房屋买卖合同无效，但可以直接向出租人请求承担赔偿责任。

同时，需要提请承租人注意的是，出租人未履行通知义务的，且在房屋未办理过户登记前，承租人要及时把握行使优先权的合理期限，即承租人知道或应当知道出租人出卖房屋之日起的3个月，以此更好的保护自身权益。